中國居民購房高槓桿 已接近美國次貸危機前

警報！中國居民購房高槓桿，已接近次貸危機時的美國。中國社科院此前發布的《中國住房發展報告（2017-2018）》顯示，截至2016年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經接近美國2007年次貸危機爆發前的水平。

另有數據顯示，居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經濟體的水平。而日本和美國分別於上世紀90年代初和90年代中後期經歷房地產泡沫破裂時，居民債務占可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民槓桿率已接近較危險的區間。

對此，我們認為，中國居民呈現高槓桿率也並不奇怪：一方面，2015-2016年期間，我國央行採取的是極度寬鬆的貨幣政策，不僅是國內股市出現瘋牛行情，而且還帶動了國內的房價的非理性上漲，這就導致之前一直處於觀望中的購房者，害怕現在不買房，以後更加買不起房，全民都急著加槓桿購房，一下把我國居民的槓桿率推向頂峰。

另一方面，到了2017年上半年，房地產貸款增速放緩，但我們的消費類貸款出現了曝發性增長。究其原因是居民個人借道消費貸、首付貸、現金貸等個人信用貸款加槓桿購房的態勢升溫。於是央行、銀監會等金融監管部門相繼出手嚴打此類違規行為。但是居民的槓桿率上漲已是木已成舟。

截止2017年12月末，個人住房貸款餘額21.86萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末回落14.5個百分點。與此同時，截至2017年12月末，包括房地產開發貸款和個人住房貸款在內的人民幣房地產貸款餘額為32.25萬億元，同比增長20.9%，全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比2016年佔比低3.7個百分點。

我國居民的槓桿率由10年前的35%一下上升至90%，基本上等於居民的收入都拿去還房貸了，這給金融系統埋下巨大隱患。為此，多數專家預計，2018年居民去槓桿也將成為監管的重點。未來監管部門將加強引導，防止居民債務過快增長、向房地產領域過度集中，否則一場金融危機將難以避免。

實際上，我國居民的降槓桿自去年第四季度開始已經開始。住建部會同人民銀行、銀監會聯合發文部署規範購房融資行為，明確嚴禁房地產開發機構、房地產中介機構、互聯網金融機構、小額貸款公司等違規提供購房首付融資、房地產場外配資等；銀監會派出機構積極開展風險排查，嚴查個人消費貸款違規進入房地產市場。

與此同時，從房貸利率來看，首套房和二套房利率依然幾乎沒有銀行執行基準利率。首套房利率約為基準利率的1.05至1.1倍，二套房漲得更多些，為基準利率上浮10%至20%左右。展望2018年房貸利率，業內人士指出，各銀行房貸難言“很寬鬆”，房貸利率上漲空間不大，但也根本跌不下來。

近十年來，我國各部門都相繼大幅增加了槓桿率。2008年受到金融危機影響，各地方政府開始加槓桿，那麼2011年時，為防製造業衰退開始加槓桿，而從2015年開始，中國居民部門的槓桿率呈現暴髮式增長，高槓桿率將使中國經濟隱患重重。

從目前情況來看，居民部門加槓桿的空間已經有限。不過2018年居民去槓桿將成為監管的重點，未來將遏制居民債務過快增長，特別是向房地產領域過度集中。

那麼，中國居民肆意加槓桿將會帶來什麼樣的後果呢？首先，中國居民加槓桿的最主要用途是買房產，如果房價下跌，將可能出現金融機構資產負債表急速惡化並開始大規模收緊信貸，進而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發金融風險。

再者，居民在明裡加槓桿，監管部門可以嚴加監控，但是暗中加槓桿入市炒房，監管者將是防不勝防。一方面，截止2017年我國的開發貸和居民貸款全年增加了5.56萬億元，但是若是考慮我國諸多的民間渠道借錢炒房的資金，這個居民槓桿率可能更高。

另一方面，去年避開了正規居民房貸，走消費貸、現金貸途徑進入房地產市場的居民槓桿資金又有多少？風險有多嚴重？恐怕也不在監管部門的掌控之中。

最後，目前整體經濟形勢不景氣，各行各業職工的收入增長放緩將是大趨勢，也不要說房價出現大幅調整，就是房貸利率直線上升也會使房奴們大呼吃不消，現在很多人的房貸收入比遠超正常範圍，有的甚至高達70%以上。

本來工薪收入多半交給了銀行，房奴過著壓縮開支的日子，現在房貸利率一下增加這麼多，馬上就會面臨償付的困難，棄房斷供可能性在加大。當然，銀行也可以拿著居民的抵押房產出售，但是在房地產前景不明朗的情況下，商品房也是有價無市。

我們並不反對中國全民適度加槓桿，因為適度加一下槓桿，可以促進消費和經濟增長，但是毫無節制的濫用金融槓桿，來為少數人投機炒作謀利益，這是不應該的，也會留巨大的金融隱患。