被刪的房地產經濟分析文章： 長三角潰於鎮江

每一個城市對房價的承受都有一個極限，超過即對經濟造成沉重打擊。

“南有中山仆街，北有鎮江墜崖。”這是最近兩年因為房地產暴漲導致原有實體經濟和政府財政崩塌的兩個典型城市，分別處於中國珠三角和長三角。繼發表《中山經濟亡於地產》之後，大陸知名經濟分析人士蠻族勇士，7月28日在公眾號發布了《長三角潰於鎮江》。文章在24小時被刪。

文章被刪前，蠻族勇士在微博上還推出討論：我大中國兩大經濟重地，各有一個城市潰於房地產，構成了一種奇特的對稱美。他笑著讓大家競猜：長三角和珠三角，誰會更快的冒出第二個窟窿？

被刪文章如下。作者還特別註明，本文的數據均來源於鎮江市統計局官網。

各位朋友，我在前面講述過珠三角的中山市，算是中國經濟最發達地區的負面代表，城市經濟在房地產泡沫潮的衝擊下已經完全撲街。現在，我們要講述的是鎮江，長三角的負面代表，它的城市經濟，也已經墜入深淵。

首先講述一下鎮江的房地產市場趨勢。2016年鎮江市中心區住宅均價大致維持在7000左右，2017年由於地產去庫存政策的高潮到來，伴隨著成交量翻番，房價也開始迅速上漲，當年底超過8500，再到2018年年底達到歷史峰值，中心城區均價普遍過萬。僅僅兩年時間其中心區均價漲幅就達到50%，核心區位的代表性樓盤售價則是直接翻倍。到了這個時候，鎮江市場就已經達到了其城市經濟可以承受的極限，自此喪失增長性，開始步入持續的陰跌期，到現在其市中心區均價勉強維持在9500左右，就等著某一個黑天鵝事件的觸發，引發真正的暴跌。

各位，在這裡我必須再強調一次：每個城市都有其房價可以承受的極限。房價一旦超越其極限，將會誘發全行業的成本上漲，這一方面是由於每個人都要滿足基本的居住需求，另一方面，各類商辦及廠房物業的租金也會伴隨著城市房價上升而剛性上漲，從而顯著抬高城市的生產和生活成本。房價上漲到來的各項成本上升，一旦達到某個閾值，接下來，就是整個城市經濟的轟然倒塌。這一幕我們在中山已經見識了一次，現在，輪到了鎮江。

鎮江的地理位置其實很好了，緊鄰南京和蘇錫常產業帶。鎮江的代表性產業是紙製品、基礎化工、電子以及重型機械。注意，這些產業是鎮江的歷史性產業，從民國時期開始就已經有了很好的產業基礎，此後歷經多年發展，技術積累深厚，本地的產業工人群體也是數量龐大。鎮江的各項產業，是構成整個長三角製造業鏈條的有機部分，其產業地位原本是不可撼動的。如果不鬧出啥幺蛾子的話，這種產業型城市的經濟，是非常穩定的，是可以作為我大中國經濟的定海神針的。

然而一場突如其來的地產泡沫潮，直接就摧毀了這個城市。

2016年，鎮江GDP為3834億，到2017年上升到4105億，絕對值增幅7.1%，這個時候看起來還行，如果鎮江房價在這時候停止上漲，城市經濟還能撐得住。再到2018年，鎮江GDP為4050億，絕對值增幅為-1.3%。看清楚了，這是個負值。2019年上半年鎮江GDP為2216億，對比去年同期的2119億，絕對值增幅也就是4.4%。這當然也不是一個多好看的數據，位列整個長三角今年上半年經濟增幅排行榜倒數第一。

最關鍵的產業經濟數據，2016年鎮江規模以上工業企業利潤總額達到峰值的585億，企業虧損面14%；到2017年，伴隨著房價的上升，企業利潤下降到469億，降幅19.8%，不過企業虧損面還維持在11%。這個時候鎮江經濟還維持著一定的活力，如果能夠懸崖勒馬，停止在房價領域吹泡泡，這個城市還能緩過勁來，經濟也還能維持穩定。

注意，接下來將是見證奇蹟的時刻，房地產對實業的摧毀性的破壞力，馬上就要顯現：2018年鎮江規上工業企業利潤爆降至231億，降幅高達50.7%，企業虧損面則迅速提升到19%。2019年上半年，規上工業企業利潤利潤97億，同比2018年同期的142億，劇烈下降31.7%，企業虧損面則上升到了24%。按現在這個趨勢，2019年全年的規上工業企業利潤能達到兩百億，就了不起了。這個數據與2016年的峰值數據比起來，已經是一刀斬到了膝蓋了。

實業喪失了掙錢的能力，首當其衝的，就是政府的財政收入。2016年鎮江全口徑公共財政總收入（包含上繳國稅部分）671億，公共財政總支出624億，這意味著當年度鎮江為中央財政做出了47億的貢獻。接下來的數據演變，各位一定要做好心理準備，因為你們一定不敢相信自己的眼睛，老蠻我也是在鎮江統計局和鎮江財政局官網反覆查證。2017年鎮江財政總收入738億，財政總支出741億，收支差值為-3億！注意，到這個時候，身為東部富裕城市的鎮江，不但無法為中央財政做貢獻，反而還要中央補貼來維持它的財政平衡了。

再到2018年，觸目驚心的數據來了：伴隨著當年度實體企業整體撲街，鎮江公共財政總收入劇烈下降到487億，同比降幅高達34%；而財政支出是剛性的，是無法削減的，畢竟行政事業單位工作人員的工資還得繼續往上加，修橋補路，水利設施，一旦消極怠工，那是會死人的。所以這一年，鎮江的公共財政總支出規模達到958億，收支差值為-471億！我跟你們講，我看到這個數據的時候嚇了一跳。一個長三角的富裕城市，只用了兩年時間就把自己混成了財政赤貧狀態，這就是房地產泡沫帶給我們的唯一意義。

在到2019年上半年，鎮江公共財政總收入286億，總支出517億，收支差值-231億。下半年才是財政支出壓力最大的時刻，這意味著今年鎮江的財政缺口將直奔600億而去。這個數據是什麼意思呢？2017年寧夏自治區的同口徑公共財政缺口也就是640億。這意味著鎮江這個東部富裕城市，創造了與寧夏全省規模一樣的財政缺口，需要中央的巨額財政補貼，這還真是一個值得鎮江人民驕傲的數據！

接下來是投資數據。2016年鎮江固定資產投資2873億，其中工業投資1475億，佔據絕對主導的地位。這是鎮江最幸福的時刻了。到2017年，鎮江固定資產投資規模下降到2694億，降幅6.2%；其中工業投資1495億，還勉強實現了1.3%的增長。這是鎮江實體企業最後的掙扎了，在利潤規模下降時拚死增加投資、擴大產能，以削減單位成本，算是企業主的一種普遍掙扎求生的心態。然而這種掙扎在接下來的房價泡沫衝擊之下毫無意義。2018年，鎮江不再公布固投的原始數據，只給出一個增減幅，這個數據簡直不忍卒睹：固定資產投資規模整體下降26.5%，其中工業投資降幅27.9%。再到今年上半年，鎮江固定資產投資整體繼續下降8.1%，其中工業投資下降11.9%。

在消費領域，我們都知道一個普遍性的經濟規律：高漲的地產泡沫將會吞噬掉六個錢包的消費力，造成消費萎縮。這個規律，鎮江當然也無法逃脫。2016年鎮江社會消費品零售總額1237億，2017年的數據為1366億，還實現了10.4%的增長。我不厭其煩的再強調一次：如果鎮江的地產泡沫在2017年就停止膨脹，那鎮江經濟也還有救。然而歷史並沒有如果可言。到2018年，鎮江社會消費品零售總額1361億，同比增幅-0.4%。注意，這已經是一個負值。

好吧，就這樣吧。這就是我大中國兩大經濟重地的現狀：南有中山撲街，北有鎮江墜崖。一南一北，都有了代表性的潰於房地產的城市，構成了一種奇妙的對稱美。現在，各位可以來賭一下了：長三角和珠三角，誰先冒出第二個窟窿？呵呵，呵呵，呵呵噠。

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