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8.5萬一平也要搶,北京新房上演萬人搖

編者按:壓抑了一年的樓市,開始吹進了“春風”,1月五年期LPR降低,發改委表示要“促進房地產合理消費”,2月地方政策調整頻頻,3月“全國兩會”定調,“房住不炒”大前提下,要“滿足合理住房需求”。最近各地樓市也一擺去年的頹勢,但局部市場的回暖,並不能掩蓋傳統旺季“金三銀四”的失色。

“搖號結果已出,排名3000多,果斷陪跑!”

4月上旬,位於北京海澱區北二環外的共有產權房天恒學院裏公布選房順序的搖號結果,在14034個符合資格的購房人中,屬於優先組的吳小茜被到了3000多號,而可供認購的住宅一共隻有143套。

天恒學院裏首先為前2000個購房者安排了為期2天的選房,公告稱,如果在此之後仍有剩餘房源,再通知後續申購人到現場選房。按照規則,拿到3000多號的吳小茜依然擁有選房資格,但她很清楚“僧多肉少”,這基本意味著希望的落空。

這是各大銀行首次下調房貸利率、繼續縮短放款周期後,北京迎來的第一個傳統樓市旺季,按照過往的經驗,由於開發商集中營銷、購房者積極入市,每年到了3-4月,樓市便會掀起一陣成交高潮。在這傳統旺季裏,上演了一出“萬人搖”的天恒學院裏,無疑為平靜了許久的北京樓市打了一針“興奮劑”。

更令市場嘩然的是,開盤不到6個小時,天恒學院裏便宣告售罄,並通知選房順序號在400以後的購房人“無需到場”。

新房上演萬人搖,但成色不如往年

對於這樣的結果,吳小茜認為完全是在“意料之中”。由於地段核心、配套成熟,再加上均價8.54萬元/平方米、最高銷售單價不超過8.96萬元/平方米,在周邊10-12萬元/平方米老舊小區的襯托下,即便是共有產權房,天恒學院裏依然炙手可熱。吳小茜告訴時代財經,“如果不是共有產權,同樣的預算買不了同樣位置和麵積的房子”。

在天恒學院裏之前,位於東城區南二環的另一共有產權房永定府也上演了相似一幕。

3月下旬,單價高、麵積較大使得上車門檻至少達到640萬的永定府,依然接納了將近9000個符合資格的購房者,而可供認購的住宅合計391套,相當於23個人搶1套房。與天恒學院裏的做法相似,永定府首先為前5771個購房人安排了為期4天的選房,但在不到兩天的時間,391套住宅便全部售罄。

“北京2022年的小陽春的確出現了”,中原地產首席分析師張大偉表示。不過,他繼而指出,“雖然市場有需求,看房人不少,也的確出現成交量上行,但目前的小陽春遠不如2021年”。

根據北京中原地產的數據,2022年3月,北京新建商品住宅(含普通住宅+別墅)成交3657套,環比上漲97%,為近3個月的最高,但同比下降30%,且低於2021年下半年的月成交量,亦低於2020年5月的4124套(注:2020年由於疫情,小陽春推後至5月)。分季度來看,2022年第一季度,北京新房商品住宅成交量為8304套,處於近兩年的次低位,僅高於2020年第一季度(5539套)。

此外,4月4-10日,北京新建商品住宅僅成交605套,亦是2022年以內周成交量的較低水平。

北京中原地產在其報告中指出,包括天恒學院裏和永定府在內等優質樓盤入市,去化和表現都很優秀,是名副其實的熱銷樓盤,但北京新房市場分化,“包括朝陽、順義等區域部分樓盤因板塊內供應紮堆,產品同質,競爭壓力大,成交遇冷,不得已走上了以價換量之路”。

3月,北京新建商品住宅成交均價為55173元/平方米,環比下降3%。值得一提的是,北京共轄16個市轄區,其中僅4個區成交均價環比上漲。

避開小陽春提前“上車”,二手房率先回暖

與新房市場比起來,北京二手房市場的“金三銀四”成色更足。根據北京中原地產數據,3月份,二手房成交17085套,環比上漲107%,同比雖然下降近23%,但這已是近八個月的最高月成交量,超過2019-2020年“小陽春”市場行情,其中,2019年3月北京成交16051套,而2020年5月成交16125套。(注:2020年由於疫情,小陽春推後至5月)

值得一提的是,二手房市場由業主和購房者主導,相比新房市場更為非標和市場化,因此二手房市場被房地產行業視為樓市的晴雨表。同時由於北京以存量房市場為主,二手房的正常月度成交量往往過萬,而新房月度成交量僅三位數,在北京,二手房市場的表現被視為一個更重要的樓市信號。

實際上,早在2021年底,就有房產中介向時代財經指出,從2021年11月份開始,已感受到北京二手房市場的回暖,“之前市場不好,北京房價回調,購房者觀望了一段時間後,貸款等政策又放鬆了,他們就開始想買房”。

購房者楊圓圓告訴時代財經,由於擔心2022年小陽春房價上漲,便趕在舊曆年前“上車”,“當時內心有時間壓迫感,覺得年底是一個低穀,明明沒有遇到最心儀的房子,但是也會想要出手,猶猶豫豫也不知道買對了沒有”。

時代財經了解到,2021年6月份開始,信貸政策收緊,加之調控加碼,北京二手房成交量步步走低,二手房成交量在總成交量中的占比由5月份時的78%降至10月份的60%,但隨著樓市利好消息頻發和信貸環境邊際回暖,北京二手成交率先企穩回升,2022年3月已回升至78%。

價格方麵,3月二手房參考價格為6.29萬元/平方米,環比微幅回落0.3%,其中7個區域環比上升,9個區域環比下降。

此前,張大偉向時代財經指出,二手房市場的企穩,是北京2022年第一場集中供地回暖的重要原因之一。成交結果顯示,北京18宗宅地獲得了22家房企及聯合體報名,僅
1宗因報名房企未出價而流拍,8宗底價成交,9宗溢價成交,溢價率介於0.5-15%;而2021年第二場集中供地的流拍率高達60.5%,第三場底價成交率為63.6%。

不過,4月4-10日,北京二手房卻僅成交2115套,2022年以來周成交量普遍高於3000套。張大偉指出,“4月並不樂觀,如果等不來降息降準及北京非普住宅標準的變化,2022年北京市場很難再現2021年小陽春”。值得一提的是,4月15日晚間,央行宣布將於4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。