償還上萬億巨額債務 龍頭房企恒大史無前例7折賣房

新聞 天君 1个月前 (09-19) 12次浏览

盡管年年有人高喊“房價泡沫”,但國內房價依然高居不下。

  據統計,國內商品房均價在近20年內翻了4倍,截至2019年,已達9310元/平。

  而與之相比,工資漲幅卻未跟得上腳步。2019年全國人均可支配收入為30733元,如果按照房價來計算的話,最多就能購買3-4平,買房成為難上加難。

  償還上萬億巨額債務 龍頭房企恒大史無前例7折賣房

  不過就在近期,龍頭房企恒大再次帶頭“打折賣房”,並祭出史無前例的“7折”。

  讓不少人開始思考:現在是不是真的可以買房了?

  恒大打折狠起來,連自己都害怕:全國樓盤七折銷售,同時加推40多個新盤;總部和地區負責人額外擁有96折簽批權限;網上買房2千抵2萬,清尾樓盤最高可打8.8折等多重折上折。

  照此推算,原價100萬元的房子,把所有折扣都算上,最後隻用花58萬就到手了。

  恒大如此不按常理出牌,也把糾結留給同行,到底跟不跟?相信多數房企已在熬夜開會了。

  畢竟在幾次“座談會”的新式調控下,熱點城市(深圳、東莞、杭州、沈陽等)都出台了調控政策,力度都很大,比如增值稅免征期“2年改回5年”,接下來的四季度隻會緊不會鬆;“8.20”房企融資座談會,房企生存的命根子——融資,也全麵收緊了。

  加上“三條紅線”在房企們頭頂高懸,隻能加快銷售回流現金以延續生存和發展。抓回款、降負債,搏成長,求生存,已成為整個房地產行業的2020關鍵詞。

  因此,在恒大的強力引爆下,預計後續會有更多房企加入促銷大軍,決戰“金九銀十”。

  而“金九銀十”確是不錯的購房季,加上上半年因疫情影響,很多樓盤此前沒能按計劃入市,TOP100開發商業績完成率隻有40%,都鉚足勁想把失去的搶回來。

  當然,恒大此次“暴力式打折”,也不是其他開發商說想跟就跟。僅以廣州北恒大花溪穀和生態城為例,兩個項目價格相仿,售價都從7800元/平直降至4800元/平,如此極具競爭力的價格,讓周邊項目紛紛叫苦。

  而恒大恩平項目,更憑借低廉的地價優勢,把房價從原來的7000
/平,降到3800/平,而且還有大把地未開發,這讓周邊項目徹底崩潰,先等恒大賣完我再賣的招數實在行不通了。

  但不管房企們打算怎麽廝殺,或者說他們拚的越狠,屬於購房者的“春天”就越近、越明媚。

  中國著名的房地產企業董事長許家印在近期終於表示,將采取措施降低其開發商恒大集團的巨額債務。

  但為了實現這一目標,他將付出大量的成本。

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  已負債累累的恒大集團旗下的子公司、在香港上市的恒大汽車於周二宣布,將大幅折價出售公司1.766億股股票,以籌資40億港元。

  參與配售的投資者包括騰訊控股、紅杉資本、雲鋒基金、滴滴出行等,這些投資者以22.65港元的價格購買了該公司在香港上市的股票,較該股前一天的收盤價低了20%。

  低價配售股票的消息使這家電動汽車公司的股票在本周暴跌15%,市值蒸發了42億美元。而母公司中國恒大的股價今年已下跌24%。

  香港信貸研究公司Bondcritic
Ltd.的合夥人蔡善其表示,籌集更多現金將增強該公司的信用,但也向股票投資者發出了壞的信號。他表示:“關鍵在於管理層對公司價值的看法。短期來看,折價發行意味著,公司的股價被高估了。”

  研究公司Lucror Analytics駐新加坡分析師周傳義說,以20%的折價出售股票意味著該公司急需現金。

  恒大現在急需增加公司的現金儲備,這樣它才能償還近萬億元債務中的一小部分。

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  根據恒大最新的財務報告,由於激進的土地收購策略加上生產電動汽車的巨額資本支出,恒大的總債務達到人民幣8355億元。約3960億元是短期債務,需要在未來12個月內償還。這一數字幾乎是其1410億元現金的三倍。

  恒大不斷上升的債務水平違背了中國政府降低杠杆率、控製房地產行業相關的金融風險的願望,也與許家印今年4月所宣布的雄心勃勃的目標背道而馳。當時,他公布了一項控製公司規模、將公司總債務削減一半的三年計劃。

  包括中國人民銀行在內的政府部門已開始對房地產開發商實施“三條紅線”政策,該政策明確規定,房地產企業的資產負債率、短期債務與現金的比率不得超過一定水平。

  北京中倫律師事務所合夥人賈勇表示,盡管這一政策尚未正式宣布,但主要房地產開發商已得到通知。標普全球評級駐香港董事Matthew
Chow表示,削減恒大的債務負擔不再完全由許家印說了算。“政府要求恒大控製杠杆率。未來1-2年,恒大應該會麵臨更大的壓力。”

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  除了通過出售股票籌集資金外,許家印上周還在全國啟動了一項為期一個月的住宅地產推廣活動。活動中,住宅的銷售價格大幅下調30%,分析師指出,此舉將更快地提振恒大的收入,同時擠壓利潤空間。

  Lucror
Analytics的周傳義估計,以這種折扣出售的房地產毛利率隻有20%,而今年上半年該公司的毛利率為25%。此外,盡管今年上半年恒大的收入增長了17.5%,至人民幣2666億元,但這些促銷活動使得恒大的利潤壓低了近一半,至人民幣148億元。

  “恒大已經很難再降價了。”周傳義說。“如果繼續降價,那它就會發生虧損。”

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  恒大還麵臨著另一個問題。2016年,該公司宣布計劃讓恒大地產在深圳借殼上市,如果這筆交易未能在2021年1月完成,恒大的戰略投資者有權將價值人民幣700億元的公司股票賣給恒大。

  標普全球評級的Matthew
Chow表示,隨著“三條紅線”政策的實施,恒大能否借到更多資金,為現有債務再融資,還有待觀察。他表示:“恒大確實有很多還款需要處理。而籌集資金最便捷的方式就是加快房產銷售。”

 

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