償還上萬億巨額債務 龍頭房企恒大史無前例7折賣房

盡管年年有人高喊“房價泡沫”，但國內房價依然高居不下。

　　據統計，國內商品房均價在近20年內翻了4倍，截至2019年，已達9310元/平。

　　而與之相比，工資漲幅卻未跟得上腳步。2019年全國人均可支配收入為30733元，如果按照房價來計算的話，最多就能購買3-4平，買房成為難上加難。

　　

　　不過就在近期，龍頭房企恒大再次帶頭“打折賣房”，並祭出史無前例的“7折”。

　　讓不少人開始思考：現在是不是真的可以買房了？

　　恒大打折狠起來，連自己都害怕：全國樓盤七折銷售，同時加推40多個新盤；總部和地區負責人額外擁有96折簽批權限；網上買房2千抵2萬，清尾樓盤最高可打8.8折等多重折上折。

　　照此推算，原價100萬元的房子，把所有折扣都算上，最後隻用花58萬就到手了。

　　恒大如此不按常理出牌，也把糾結留給同行，到底跟不跟？相信多數房企已在熬夜開會了。

　　畢竟在幾次“座談會”的新式調控下，熱點城市（深圳、東莞、杭州、沈陽等）都出台了調控政策，力度都很大，比如增值稅免征期“2年改回5年”，接下來的四季度隻會緊不會鬆；“8.20”房企融資座談會，房企生存的命根子——融資，也全麵收緊了。

　　加上“三條紅線”在房企們頭頂高懸，隻能加快銷售回流現金以延續生存和發展。抓回款、降負債，搏成長，求生存，已成為整個房地產行業的2020關鍵詞。

　　因此，在恒大的強力引爆下，預計後續會有更多房企加入促銷大軍，決戰“金九銀十”。

　　而“金九銀十”確是不錯的購房季，加上上半年因疫情影響，很多樓盤此前沒能按計劃入市，TOP100開發商業績完成率隻有40%，都鉚足勁想把失去的搶回來。

　　當然，恒大此次“暴力式打折”，也不是其他開發商說想跟就跟。僅以廣州北恒大花溪穀和生態城為例，兩個項目價格相仿，售價都從7800元/平直降至4800元/平，如此極具競爭力的價格，讓周邊項目紛紛叫苦。

　　而恒大恩平項目，更憑借低廉的地價優勢，把房價從原來的7000
/平，降到3800/平，而且還有大把地未開發，這讓周邊項目徹底崩潰，先等恒大賣完我再賣的招數實在行不通了。

　　但不管房企們打算怎麽廝殺，或者說他們拚的越狠，屬於購房者的“春天”就越近、越明媚。

　　中國著名的房地產企業董事長許家印在近期終於表示，將采取措施降低其開發商恒大集團的巨額債務。

　　但為了實現這一目標，他將付出大量的成本。

　　

　　已負債累累的恒大集團旗下的子公司、在香港上市的恒大汽車於周二宣布，將大幅折價出售公司1.766億股股票，以籌資40億港元。

　　參與配售的投資者包括騰訊控股、紅杉資本、雲鋒基金、滴滴出行等，這些投資者以22.65港元的價格購買了該公司在香港上市的股票，較該股前一天的收盤價低了20%。

　　低價配售股票的消息使這家電動汽車公司的股票在本周暴跌15%，市值蒸發了42億美元。而母公司中國恒大的股價今年已下跌24%。

　　香港信貸研究公司Bondcritic
Ltd.的合夥人蔡善其表示，籌集更多現金將增強該公司的信用，但也向股票投資者發出了壞的信號。他表示：“關鍵在於管理層對公司價值的看法。短期來看，折價發行意味著，公司的股價被高估了。”

　　研究公司Lucror Analytics駐新加坡分析師周傳義說，以20%的折價出售股票意味著該公司急需現金。

　　恒大現在急需增加公司的現金儲備，這樣它才能償還近萬億元債務中的一小部分。

　　

　　根據恒大最新的財務報告，由於激進的土地收購策略加上生產電動汽車的巨額資本支出，恒大的總債務達到人民幣8355億元。約3960億元是短期債務，需要在未來12個月內償還。這一數字幾乎是其1410億元現金的三倍。

　　恒大不斷上升的債務水平違背了中國政府降低杠杆率、控製房地產行業相關的金融風險的願望，也與許家印今年4月所宣布的雄心勃勃的目標背道而馳。當時，他公布了一項控製公司規模、將公司總債務削減一半的三年計劃。

　　包括中國人民銀行在內的政府部門已開始對房地產開發商實施“三條紅線”政策，該政策明確規定，房地產企業的資產負債率、短期債務與現金的比率不得超過一定水平。

　　北京中倫律師事務所合夥人賈勇表示，盡管這一政策尚未正式宣布，但主要房地產開發商已得到通知。標普全球評級駐香港董事Matthew
Chow表示，削減恒大的債務負擔不再完全由許家印說了算。“政府要求恒大控製杠杆率。未來1-2年，恒大應該會麵臨更大的壓力。”

　　

　　除了通過出售股票籌集資金外，許家印上周還在全國啟動了一項為期一個月的住宅地產推廣活動。活動中，住宅的銷售價格大幅下調30%，分析師指出，此舉將更快地提振恒大的收入，同時擠壓利潤空間。

　　Lucror
Analytics的周傳義估計，以這種折扣出售的房地產毛利率隻有20%，而今年上半年該公司的毛利率為25%。此外，盡管今年上半年恒大的收入增長了17.5%，至人民幣2666億元，但這些促銷活動使得恒大的利潤壓低了近一半，至人民幣148億元。

　　“恒大已經很難再降價了。”周傳義說。“如果繼續降價，那它就會發生虧損。”

　　

　　恒大還麵臨著另一個問題。2016年，該公司宣布計劃讓恒大地產在深圳借殼上市，如果這筆交易未能在2021年1月完成，恒大的戰略投資者有權將價值人民幣700億元的公司股票賣給恒大。

　　標普全球評級的Matthew
Chow表示，隨著“三條紅線”政策的實施，恒大能否借到更多資金，為現有債務再融資，還有待觀察。他表示：“恒大確實有很多還款需要處理。而籌集資金最便捷的方式就是加快房產銷售。”

　

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