吳秀波們的美國夢碎了:疫情之下 中國買房客大撤退

新聞 天君 2周前 (01-13) 13次浏览

吳秀波們的美國夢碎了:疫情之下 中國買房客大撤退

2010年,一位神秘的中國商人,擲豪金以3320萬美元(約合人民幣2.3億元)的價格,買下紐約曼哈頓一套麵積511平方米的豪華公寓,每平方米高達6.5萬美元(約合人民幣44.4萬元),創下紐約房價的新高。

國外媒體為此感慨不已:“中國製造”多了個“兄弟”——“中國購買”。

2013年,與紐約房價同時上漲的,是“中國購買”的熱情。在這一年,一位中國女士通過朋友找到了凱文·布朗,他是紐約蘇富比地產的知名房產經紀人。這位女士告訴布朗,該區域房產500萬美元的價格不是問題,之所以著急買房,是因為女兒要上哥倫比亞大學或紐約大學。

在看了6個小時房子後,布朗問這位客人:你女兒多大?她說:兩歲。

幾個星期後,布朗幫這位客人在曼哈頓西57街上知名的One57裏,簽下了一間價值650萬美元的公寓。

2015年5月,演藝事業如日中天的吳秀波,以550萬美元買下位於美國南加州聖瑪利諾的豪宅。內有私人庭院、超大遊泳池等配套齊全,據說當時吳秀波認為這裏挺適合自己養老的。

然而,五年後的2020年年末,吳秀波的這棟豪宅,最終被他以470萬美元的價格賤賣了。這個價錢不僅低於入手時的價格,也低於這套房子在美國的市場價。

賣掉美國房產的,還有某知名電視主持人。距2021年僅剩7天之際,她將位於美國的豪宅以800萬美元的價格出售了。跟吳秀波一樣,他們拋售美國房產背後,“是對美國市場信心不足”,一位從事海外房產業務的人士告訴市界。

2020年,在疫情重擊下,在美國、澳大利亞等國家,不僅僅是吳秀波們,一場來自中國買房客的撤退運動,正轟轟烈烈展開。

01 “吳秀波”們降價大甩賣

2014年、2015年,很多外國買家,拎著大麻袋的鈔票等著房子上市。一個房子出來,會有幾十個人溢價競爭,這其中包括中國買房客們,也不乏明星大腕。

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那兩年時間裏,在美國加利福尼亞州洛杉磯比佛利山莊,上述主持人以750萬美元購置了一處豪宅。

誰也沒想到,5年後,大家開始相繼拋售美國房產。2020年9月2日,吳秀波將好不容易搶到的豪宅掛牌出售,首次掛牌價顯示為588萬美元。但在隨後十多天的時間裏,這棟豪宅一直無人問津。直到9月20日,吳秀波將這座房子的價格降至528萬美元。在斷崖式調價後的第十八天,終於有買家給了offer。

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吳秀波們的美國夢碎了:疫情之下 中國買房客大撤退

吳秀波美國房產交易記錄受訪者供圖

但讓人想不到的是,這套房子於11月25日,以470萬美元的超低價賣掉了。一來一去之下,吳秀波虧損了將近80萬美元,折合人民幣500多萬元。

按道理,這套房子位於富人區,小區成熟且配套齊全,但為何遲遲賣不出去?

美國資深地產經紀顧穎瓊告訴市界,吳秀波的房子建於1931年,不僅老舊且疏於保養,房子周圍布滿了野草,看起來破敗不堪。

再加上疫情的影響,美國當地人的置業需求紛紛從市區轉為郊區,這使得市區高端房產銷售下滑超過50%。因此,吳秀波的豪宅遲遲沒有買家上門。如吳秀波一樣,那位主持人也大幅降價甩賣了她的豪宅。

2020年12月24日,她位於美國洛杉磯比佛利山的豪宅,終於以800萬美元的價格賣出去了。這棟豪宅首次掛牌是2017年10月13日,但在此後兩年多的時間裏,一直備受市場冷落。無奈之下,她將價格從925萬美元降至899萬美元後,這棟豪宅才迎來了買家接盤。

與吳秀波房子不同的是,這位主持人的房子位於好萊塢,檔次更高,但相同的是,“這棟豪宅裝修也頗為老舊”,顧穎瓊告訴市界,這就意味著,後續翻新費用就會很高,除了降價甩賣,別無他法。

據ATTOM的2020年第三季度美國房產轉賣報告,美國有57155套獨棟住宅和公寓在2020年第三季度被轉賣。

報告還顯示,美國售出房屋的炒房者,平均需要192天才能完成交易,這是自2003年第三季度以來的最高水平。這一最新數據高於2020年第二季度的平均184天,和2019年三季度的176天。

2020年,盡管在低利率等政策刺激下,美國房地產市場逆市繁榮,且人民幣對美元匯率上漲,但這都難以抵消疫情蔓延帶來的負麵影響:失業人數和破產企業居高不下,美國引以為傲的經濟一時讓很多人看不到希望。

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注:居外網中國買家詢盤量,根據買家對美國房產的谘詢統計。

對美國市場信心不足之下,2020年中國買家在美國的購房量不僅驟降,一場大撤退行動也在展開之中。

路透社援引行業數據曾預計,2020年四季度末,中國人購買美國房屋的數量將跌至8年低點,對應的金額或將降至120億美元之間,遠低於2018年的300億美元。

據全美地產經紀人協會最新調查顯示,在截至2020年11月的12個月內,中國買家至少拋售了約274億美元的美國房產。

不僅僅是美國,澳洲買房的神話也在破滅。

澳洲國民銀行在2020年年中就預測,澳大利亞房價在未來18個月內下降15%。大規模的失業、禁止房屋現場銷售以及移民減少,對澳大利亞房價造成重大打擊,這也給包括中國在內的買房客們上了紮實一課。

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注:居外網中國買家詢盤量,根據買家對澳大利亞房產的谘詢統計。

路透社援引畢馬威和悉尼大學的一份報告顯示,截至2020年7月,中國買家對澳的投資減少了60%以上。按照現在的市場環境來看,2021年還將繼續下降。

數據還顯示,在過去的18個月內,交易數量減少43%至40筆,投資額也減少62%至24億澳元,中國投資者對澳洲的海外直接投資降幅,高於對其他西方國家的降幅。這說明,包括中國買家在內的許多國外買家已提前從澳大利亞撤離了。

看到現在悉尼和墨爾本房價不斷下降的事實,曾在澳大利亞買過房產的於樊,很慶幸自己的先見之明。早在2020年年初,於樊毅然賣掉了自己位於悉尼的別墅,盡管最終隻賺了50萬元人民幣,但“如果放到現在,大概率是要虧的”。

02 海外買房客成“楊白勞”

除了疫情重擊導致中國買房客對海外市場信心不足之外,也有不少人通過親身經曆明白了“‘去美國買房,去澳洲安家’,這隻是看起來很美好”。

不少中國買房客,最後不過是“楊白勞”。所謂“白勞”,就是即使平日有收入,但是終年都追不上日常的生活支出和債務。

郭嘯在美國加利福尼亞州的別墅已經持有五年了。在這說長也長,說短也短的五年時間裏,這棟別墅倒是升值了一些,但它額外的開支遠遠超出郭嘯的想象。除了交易時產生的費用如給房產經紀人的傭金等,郭嘯在持有時也繳納了不少費用,如房產稅、物業費等。

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其中,占大頭的是房產稅。美國的房產稅,是個可怕的數字。每個州的房產稅率不一樣,最高能到每年2.5%左右,中位數是每年1.5%。拿上述成交800萬美元的豪宅來說,以1.5%的中位稅率保守估算,一年就要支付12萬美元的房產稅,折合人民幣78萬多元。

並且,遠在國內的郭嘯根本無法親自打理房產,隻能將其交給美國一家托管公司。但問題又來了,這就會產生一個托管費:尋找租客和房屋管理兩部分費用,為年租金的8%-10%。

郭嘯不願透露這棟別墅的總共開支,但他向市界坦言,“這些年的租金收益,除去額外開支,相當於幾欲虧損的持平狀態”。

尤其是在疫情重擊的2020年,美國當地人的住房需求從城區轉向郊區,這使得郭嘯這棟位於城區的房子,一度無人租住。

在疫情的當下,間隔越密的房子越不受歡迎,郭嘯的房子又恰好跟其他房子挨得很近。無奈之下,郭嘯這一邊下調了這棟別墅的租金,另一邊他還得支付昂貴的房產稅、物業等費用。低租金覆蓋不了高支出的現實下,2020年年中,郭嘯忍痛賣掉了這棟別墅。

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令郭嘯沒想到的是,在賣掉這個房子之時,他又額外支付了一筆費用。按照加利福尼亞州的規定,賣房者需要支付包括過戶公證費、消費稅、經紀人傭金、房產稅,以及截至過戶日的水電等雜費。

最後,終於賣掉這棟別墅的郭嘯,拿著賣房的錢,在深圳龍崗區阪田買了民房對外出租。至此,郭嘯這才停止了“楊白勞”式的海外房產投資。

郭嘯告訴市界,美國房子的本質是消費品,不是投資品,它持有和交易成本高,大都沒有稀缺性。所以,房價上漲速度跑不贏通貨膨脹與各項附加稅費。如果非要投資美國房產,必須找到稀缺性的優質房產,比如核心城市核心地段配套齊全的房子。

網友“江湖盧二”則用自己的親身經曆,再三告誡她的粉絲們“不要做撲火的飛蛾”。2015年,在賣掉武漢的房子後,盧二花250萬元人民幣買下了澳大利亞悉尼的一個“樓花”。

那一年,受低利率和投資熱的影響,悉尼房價中值在第二季度就衝破了100萬澳元大關,場麵火爆到“一房難求”的地步。趁熱打鐵之下,盧二又在澳大利亞買下了四套房子。

這些房子雖然分布在不同的地方,有的在悉尼,有的在布魯斯班,但無一例外的,五套房子都是公寓。讓盧二沒想到的是,等到2016年交房的時候,因公寓房供大於求,澳大利亞住宅市場陷入低迷狀態。

從當年一季度的數據來看,墨爾本公寓房價格下跌了1.3%;其次是珀斯和堪培拉,均下跌了1.1%;悉尼則下降了0.6%。盧二為自己對澳大利亞房地產市場盲目的“樂觀”付出了慘痛代價。

五年後的2020年,疫情重擊下,盧二那個悉尼樓花最終虧了20萬元人民幣賣給了別人。布魯斯班的房子雖然沒有賣,但每套大約虧了20萬-30萬元人民幣。而位於布魯斯班唐人街的那套公寓,即便價格現在降到130萬元人民幣,也無人接盤,這個公寓當初的入手價是230萬元人民幣。

事到如今,看著擺在自己麵前的巨額賬單,已經負債逾百萬元人民幣的盧二頭都大了。不斷貶值且賣不出去的唐人街公寓,其租金根本覆蓋不了高昂的開支,每年光市政費、汙水處理費、物業管理費等,就高達五六萬人民幣。“如果賣掉這些公寓,就能抵消債務,但關鍵現在賣不掉”,盧二現在腸子都悔青了。

盧二告訴市界:“澳大利亞的市場相對成熟,城鄉差距不大,房價上漲幅度有限,不能將國內買房的思維搬到澳大利亞。如果非要在這裏買房投資,一定要買人口密度大的城市,切記不要買公寓。”

03 為何把胡蘿卜當長白參?

海外買房與國內買房的邏輯,兩者確實有著天壤之別。有人甚至戲謔中國買房客“錯把胡蘿卜當長白參”。

問題是,郭嘯們為什麽要去人生地不熟的海外買房?

幾年前,中國經濟快速發展,國人富裕了起來,但由於國內投資渠道相對狹窄,並且隨著限購令等政策的出台,國內房地產市場的發展空間有限。如此情況下,海外房產被國人當成新的投資渠道。

信息不對稱之下,一些買房客被海外房產所謂的“優勢”所蒙蔽了。比如房地產中介會宣傳稱:“海外房地產市場法規完善,能保障購房者的權益、房產為永久產權、擁有土地永久使用權,房屋的價值會因為土地增值而增值、房屋的租售比高等等。”

但是,海外購置房產在購房政策、相關法規上存在很多盲區,在產權和資金安全上也存隱患,這些風險被地產中介們大大弱化了。

盧二當初就是聽到地產中介說“在澳大利亞買房,隻要百分之十的定金、房租超高”後買下五套公寓打算做長線投資的,但地產中介沒告訴盧二的是“高昂的服務費、市政費、汙水處理費”,以及澳大利亞遍地都是公寓、很多年都有可能不漲的房價。

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房地產中介更沒告訴盧二、郭嘯們的是,租售比高的也還是位於繁華地帶的房屋。網友“添哥在美國”告訴市界,在美國,很多地產中介的確會利用信息不對稱,抬高房屋價格、隱瞞海外房產的真實情況。

“比如美國房子雖然看起來便宜,但維護費用、房產稅、遺產稅等都會很高;再比如美國房子地大人少,沒有人口紅利、齊全配套的房子就沒有稀缺性。”

以上情況,在中國海外買房客的起步階段——東南亞國家泰國,也表現得淋漓盡致。

2014年,在泰國度了一次長假後,老雷便花了300多萬元人民幣,在普吉島買了四棟別墅。老雷如此壕氣的背後,源於當地中介帶他看房子時,指著還沒建成的一片空地說,“這是富人區,未來升值空間和租售比都會很高。”

然而,兩年後,當老雷拿到別墅,他才發現“這裏根本不是什麽富人區,周邊仍是荒涼一片”。想及時止損的老雷打算將房子賣出去,但他發現掛出的價格根本沒人買。此時的老雷,才搞清楚泰國的傭金模式。

所謂傭金模式,即賣一套房子,泰國開發商會給房產中介15%-20%的傭金。原本價格100萬元人民幣的房子,到中介手裏搖身一變,上調到154萬元人民幣成交。該價格遠遠超出房子在泰國的實際價值,這無疑提前透支了房子的增值空間。

房子賣不出去後,老雷又將希望寄托在了“代管代租”上。然而,當初8%的租金收益承諾,根本就是個“謊言”。100萬元人民幣的公寓,如果按照百分之百的出租率,以300元人民幣每天的租金收益來計算,除去每天60元人民幣的物業、水電費等成本後,也才勉強達到當初中介承諾的8%的年回報率。

但現實更為殘酷:普吉島也分淡季或者旺季。再加上7000多家酒店的競爭下,如果不是專業的團隊,最好也就隻能做到50%的入住率。就這樣到了2019年,此時的老雷即便願意200萬元人民幣揮淚甩賣四棟別墅,但市場顯然沒人來買單。

這一年,由於泰國經濟放緩導致購買力不足、泰幣持續升值、外國買家減少、金融機構收緊房貸政策等原因,泰國房地產市場持續低迷。迫於無奈,老雷開始琢磨如何將這些別墅盤活。

在經過市場考察、調研等繁瑣前期工作後,老雷傾力打造的酒店式公寓終於有了起色。但人算不如天算,2020年,一場疫情使得赴泰的外籍遊客與上年同期相比減少2927萬人次,負增長81.38%。

這邊老雷後悔不已掉進了海外房產的坑中,那邊依舊有中國買房客蠢蠢欲動。剛跨入2021年不到一周的時候,從事家居生意的王琪就向市界透露,打算到海外投資房產。

聽及此事,老雷連連喊“不”:“不要將國內買房的思維用在國外。國外不確定因素太多了,除了政策、市場、環境、法律等不相同外,國外更沒有國內的人口紅利,維護費用過高、而換手率卻很低。海外有風險,買房需謹慎。”

這樣看來,2020年,疫情這麵照妖鏡,讓海外房產的弊端無所遁形。吳秀波們此時的撤退,倒是明智之舉了。

(文中於樊、郭嘯、王琪、老雷皆為化名。)

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