樓市真相：85％的購房者都不是剛需！

當下的社會，一個家庭有且只有一套房產絕對是少數，相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的親戚同學，每個家庭通常都有2-3套房子，有純投資出租的，有買來博拆遷的，有買來讓外地父母住的，有給還在上學的孩子提前置辦婚房的。

很多我接觸到的90后95后，從上班第一天起，就不用為房子發愁，他們很多人都沒有買房的概念，工資也許不高，但是都活的瀟瀟灑灑。

這幾年，我有個明顯感覺，就是真正意義上買人生第一套房的純剛需越來越少，從無到有的質變也變得越來越艱難。

01 15％的剛需

去年底，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）發布了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》，對全國城鎮居民家庭購房目的有過精準的研究和測算。

報告顯示：2018年三季度，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次購房的剛需僅占15.1%。

過去10年間，中國居民的購房目的有了翻天覆地的巨變：剛需：2008年占比69.7%，而2018年三季度降至15.1%。

改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。

投資：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。

以上數據用一句話概括就是：首次購房的剛需客占比只有15.1％，投資客是剛需客的4倍。

這個數據一定會令你大跌眼鏡，但仔細想來，其實並不難理解。造成這種局面的主要原因有兩點：一、總量飽和

2018年，國家統計局發布了一組數據：中國人均住房建築面積已經達到了40.8平米，其中，城鎮居民為36.6平米，中國家庭戶均住房已經達到1.1套。

二、投資覺醒

房地產市場經濟的二十年就是全民投資意識覺醒的二十年。4萬億、去庫存、限價倒掛萬人搶房，無不是在重複演繹房產造富神話。

2018年4次降准，2019年1月2次降准，每次降准都強調是針對小微企業融資困難，重點扶持實體經濟，嚴控資金流入房地產，但現實卻是，2019年一季度末，房地產開發貸款餘額10.85萬億元，同比增長18.9%，個人住房貸款餘額26.87萬億元，同比增長17.6%。

市場上錢多了，貸款成本低了，開發商日子好過了，炒房客貸款又能批了，所以，今年年初，小陽春如期而至，成交量大漲，開發商瘋狂拍地，蘇州、杭州、南京全國各地地王不斷湧現，此起彼伏。

事實證明，春雨貴如油，水份大了，根本無法避免流入房地產。

所以，現在的房地產正處於一個怪圈之中，一方面，是房子總量已經飽和，另一方面，大家還在拚命的囤房，剛需只佔15％也就不難理解。

02 剛需之殤

從樓市起步開始，我親身經歷了每一個周期，我可以負責任的告訴你，2015-2018年這一輪是歷史上最為瘋狂的一次。

四大一線城市2015年僅僅放鬆一年就不得不馬上收緊，因為買房的熱情遠遠超出官方想像。

2017年，限價風潮席捲全國，這個開創性的發明正好打中了開發商的七寸，但沒想到一二手的嚴重倒掛，給本就熱鬧的市場火上澆油。南京、成都、杭州、武漢、鄭州等基本上所有強二線都開始萬人搖號，排隊搶房。上到99下到剛會走，全民投資，全民炒房。

上海目前住房總量有780萬套，其中490萬套是自住住房，290萬套是租賃住房。也就是說，上海整個房產市場中37％的住房是用來投資的，是被多套房的人士佔用的。

為什麼剛需買房越來越難，高房價只是表象，而深層次的原因是，買房人中85％都不是剛需，剛需的競爭者根本不是其它剛需，而是鋪天蓋地的投資客，剛需們是在用15％的微弱力量與強大的85％在對抗。

最近貝殼研究院有個統計數據，在上海二手住宅市場中，60％屬於賣一套買一套的置換客。如果你常常接觸這個市場，就會知道這個數據非常的合理，現在上海北京等二手房成熟的市場中，置換客占比已經越來越大，一步到位買到終極居所根本不可能。

而且，更加詭異的一點就是每一輪上漲周期中，買賣房產的似乎都是同一波人，他們已經深諳此道，絕不會放過每一次紅利和身價翻倍的機會。

所以，最近幾年我有個非常明顯的感覺，就是大城市的房子正在經歷內部循環，變成了有房人之間的圈內遊戲，肥水不流外人田，純剛需想要進場變得異常艱難。

社會就是如此殘酷，沒房子的你，拿什麼去買房。

未來，真正意義上的剛需只有兩種人：一種是城鎮化進城的農民，一種就是通過搶人大戰落戶大城市的大學生。

農民退出宅基地，拿著補償進城買房，還算有原始積累，鳳凰男鳳凰女一窮二白落戶大城市，才是漫漫艱辛路的開始。

03 偽剛需

投資客從來不願意承認自己是在投資。後台咨詢我問題的人中80％都聲稱自己是剛需，或者剛需加投資。但其實，他們很多都是在買第二套或者第三套房子了。

有人說過，6套以下都是剛需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，度假一套。我也承認，作為北漂、滬漂、深漂，生二孩和接外地父母定居北上廣，的確需要買很多的房子才夠住。

但是你想過沒有，假如從2008年到2018年10年間房價根本沒漲，你是否還會拼了老命的買那麼多房子呢？假如房價10年不漲，你按揭買一套都是多餘，別說6套了。

什麼是剛需，就是當你明明知道未來房價會下跌，但仍然會買，這才是剛需。當房子只有居住屬性時，人均建面60平就是頂級剛需，而房子具備金融屬性時，人均6套依然會被人為包裝成剛需。

現階段，國內所有出台限購政策的城市，基本都是允許購買兩套房。這就是癥結所在。

真正的房住不炒，應該是一個家庭只允許擁有一套房。允許兩套，說明我們對土地財政還是有所依賴。

04 剛需的阻礙

過去，我們的套路是一會兒限購一會兒取消，一會兒認房一會兒認貸，一會兒鼓勵你為國去庫存，一會兒又把你打成炒房派。

這輪調控周期中，除了北京和上海，其它所有城市都是裝裝樣子的形式主義，沒等房價實質性下跌就急不可待的鬆綁。

這一次，小陽春剛一嶄露頭角，高層就槍打出頭鳥，重申房住不炒。不出意外的話，新一輪的調控政策已在路上，現階段，多看多觀望，少說少衝動，才是上上策。

現在流行“因城施策、一城一策”，但是千萬別再高估地方的自控力，要謹防各地拿著“一城一策”的雞毛當成鬆綁的令箭，再次人為創造大量的偽剛需。

因為，偽剛需的存在，是剛需最大的阻礙。

作者：柯談