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經濟復蘇緩慢 北京出現這壹慘淡場景

北京一家建筑科技公司今年8月加入了中关村办公楼退租潮,从互联网大厂云集的知春路,搬迁到五环外的翠湖科技园。

公司创办人李新河告诉《联合早报》,搬迁后,公司的办公面积扩大了近100平方米,房租按每平方米每天3元(人民币,下同,约0.6新元)计算,办公租赁成本降低了一半。

中国松绑疫情管控后,北京写字楼的空置率不降反升。据国际房地产服务商第一太平戴维斯的数据,今年第二季度,北京全市办公楼空置率为18.3%,创下近13年来新高。

尤其在互联网巨头聚集的北京中关村,甲级写字楼空置率在今年二季度由2020年底的2%飙升至18.1%。

李新河说,公司从中关村黄金地段搬至五环外,并非业务收缩,而是用较低价格租用更大的空间,有利于公司发展。

他说:“房租、交通、商务成本都节省不少……五环外宴请、停车费用低很多,而且不堵车,时间成本也节省了。”

在经济冷风下,企业普遍更加重视办公成本管控。商业地产服务商世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天接受《联合早报》采访时说,中关村写字楼空置率较高,一方面是受字节跳动等互联网头部企业搬迁到自持物业的影响;另外,一些成长型企业搬到五环外、租金较低的科技园区,还有一些企业在信息技术迭代中被淘汰,退出写字楼租赁市场。

经济复苏缓慢 北京出现这一惨淡场景

据中国媒体报道,字节跳动2022年搬入自持物业中坤广场后,退租超10万平方米的中关村办公楼;视频网站爱奇艺搬出鸿城拓展大厦后,中关村核心地段也多出逾3万平方米的办公空间;此外,京东、腾讯等互联网公司也将一些部门搬离中关村。

作为北京写字楼市场的主要租户,互联网科技企业退租,抬升了整体办公楼的空置率,拉低办公楼的平均租金。

据中国不动产数字服务平台克而瑞资管监测,今年二季度,北京甲级写字楼平均租金由2020年一季度的每天每平方米12.15元下降至10.32元。

除了互联网公司汇聚的中关村,北京望京、国贸以及长安街等核心区域的写字楼也都面临租赁困境。

一名在写字楼行业从业七年的张姓租赁中介说,今年他带看的北京写字楼租户很多是“二环的搬到三环,城里的搬到城外”。

据他回忆,五年前,北京写字楼市场完全是另外一幅光景:租户看完房后,基本上只要满意就立即签约,很少会谈价格,更不会比来比去。

他说:“业主更不愁租不出去,我们带客户看房,只有等到了楼下,才敢给业主打电话。现在反过来了,业主一听到我们带优质客户过去,早就把咖啡、点心准备好了。”

经济复苏缓慢 北京出现这一惨淡场景

经济冷风下,企业更重视控制办公空间租赁成本,北京核心区的写字楼租金面临下行压力。图为北京国贸一座写字楼的入口。(孟丹丹摄)

过去“躺赢”的北京写字楼业主开始转变策略,进行自救。不少新开盘的写字楼为在激烈竞争中胜出,有的直接自降身价,有的则通过提供各种免费共享空间变相降低租金。

北京最高的大楼中国尊(即中信大厦),也是北京租金最高的办公楼,最近被迫下调租金。据《华夏时报》报道,中国尊目前可租的办公空间已由2020年的每平方米月租620元降至600元,而且仍有下调空间。

据本报记者观察,紧邻中国尊、2021年新建的甲级写字楼众秀大厦租赁部营销人员在推销楼宇卖点时,总会处处对标中国尊,声称除“租金远低于中国尊”外,还提供免费定制装修,以及茶水间、会客室、健身房等共享空间。

租户预算降低 更青睐新兴商务区

北京核心区写字楼使出浑身解数降价求租,而租户因为预算降低,更青睐租金更便宜的新兴商务区。

位于北京丰台区、地处西南二三环之间的丽泽商务区,由于租金低,楼龄新,再加上交通等基础设施逐渐完善,最近两年办公楼租金出现逆势上扬。

据克而瑞数据,今年第二季度,丽泽商务区甲级写字楼空置率同比下降8.2个百分点至34.3%,租金涨至每天每平方米6.4元。

孙祖天说,丽泽、通州等新兴区域的写字楼入市,一方面抬升了全市的写字楼空置率,也成为带动今年北京写字楼市场的主力。

在他看来,今年下半年北京写字楼将继续承压。他说:“经济还在复苏过程中, 很多租户希望有更好的办公环境,但对成本还比较敏感,再加上今年的供应量比较大,租金还没有到可以上涨的时候。”

不过,孙祖天并不认为北京办公楼空置的情况会持续很久。展望未来两三年北京甲级写字楼市场,他乐观认为,“空置率会出现明显回落”。

他说:“北京相对于其它一线城市,未来两三年,城市中心区域的供应还是会受到限制,随着需求在明年逐步恢复,会达到一个健康的市场水平。”

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