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上海樓市保衛戰:保得住嗎?

  “传统豪宅区”浦东联洋的仁恒河滨城,一套151平的三房,21年年底成交价是2520万,到了去年年底,成交变成了1420万。仁恒河滨城单价从9万多飙到17万,再从17万回到10万,只用了两年。

  中国一半基金经理在上海,上海一半基金经理住河滨城。赚了点钱的金融从业者,砸锅卖铁都在这买套房。疫情期间,河滨城业主自发编制防疫指南上过新闻头条,被称为:“人类理性之光”。

  上个月,上海最受关注的一套房子,在陆家嘴的世茂滨江花园,一套312平的房子,经过半年的不断降价后,以2450万卖掉,带两个地下车位。这个纯正的黄浦江边的“豪宅”,好楼层的房子,单价到了八万以内。

  2月份,另一套世茂滨江花园地区的房子,挂牌的单价到了七万多。陆家嘴和联洋之后,最新崛起的大虹桥也撑不住了。一套虹桥正荣府的房子,买入价670万,卖出价460万。千人摇的蟠龙天地,挂牌价也进入亏损基准线。

  一个板块,一个2000万人城市的房价体系,往往就靠几套房子维系着。

  一

  就在刚刚,上海新天地板块的中海顺昌玖里,512套房子全部清盘,销售额超过200亿。 这个套均4000万元的项目,被寄予了全村厚望,是上海目前无可争议的最好地段的新楼盘。在眼下的市场氛围中,这样的表现堪称奇迹了。

  接下来的一两个月,上海楼市的考验才真正开始。

  接下来,滨江凯旋门、黄浦源别墅、融创外滩,保利世博,徐汇滨江启元等项目还会继续推出,总价普遍在3000万-5000万之间。他们有一个共同的名字:“上海核心资产”。

  保守估计,这批新盘的总数,在1500套左右。要知道,从过去十年的数据来看,上海每年卖掉的2000万以上的豪宅,也不过1000套左右。 这1500套蓄势待发的新房,与周边二手房的挂牌价,有几万元的倒挂。

  放在两年前,这些房子一定是秘而不发。连售楼处的门都不知道朝哪边开,茶水费、装修包更是随心所欲,能买到就谢天谢地。但现在,这些项目的销售普遍都“不敢太过乐观”。

  这几年来第一次,大家心里开始隐隐担心:上海的有钱人要不够用了。可以说,这1500套房子,是上海楼市在打的一场保卫战。

  这几个项目如果超额认购,开盘售罄,那证明上海楼市购买力完全充足。当然,有一点小小的代价,豪宅二手房客户会被吸干。

  在上行市场,是新房向二手房看齐;在下行市场,是二手房向新房看齐。如果这些项目反应平平,尤其是入门级客户不足,那说明上海的楼市,将后继乏力。 因为根据统计,接下来上海2500万以上等待入市的新房:还有两万套。

  这场房地产保卫战,上海无疑算是最好的战场。

  相比北京,上海落户相对容易,疏解人口力度也不大;相比深圳,上海的新房和二手房交易比例相当;相比杭州等新一线城市,上海对于土地的供应还算节制。上海的市场化、国际化,都是这场保卫战重要的背景,结果也不仅仅关乎上海——“上海的豪宅,是中国楼市最后一块遮羞布了”。

  二

  去年的这个时候,房地产有了烈火烹油的苗头,笔者曾写了一篇文章担心后续走势。结果,小阳春确实仅仅持续了一个月——出政策和谈恋爱一样,都讲究顺坡下驴。

  今年1月底,上海接连放松了限购政策。 先是五大新城中的青浦、奉贤借人才政策,变相放松限购资格,之后更是放出“大招”,外地户籍的单身人士,在时隔12年之后,终于有了在上海购房的资格。虽然仅仅是外环外。 要不是这次放松,大家都不知道,原来在上海,单身的外地人是不能买房的。 上海2400多万常住人口中,三分之一是非户籍人口。

  但就这么重磅的炸弹,落地后一个月,上海房地产的成交量没有任何波澜。 2月份的数据,哪怕刨去新年前后的十一天(2月8日-2月18日),上海二手房日均成交330多套,仅仅是去年同期的一半。 到了三月,二手房成交量终于迎来“井喷”,总成交量奔着两万套而去。大家奔走相告,但买卖人都知道,这是一个以价换量的小阳春。放下身段的房东,是最大的功臣。

  刚刚上市的第三批新房,豪宅价格普遍涨了3万元/平米。新房涨价,市场的第一反应不是二手房跟涨,而是欢呼:倒挂红利结束。

  这次小阳春甚至出现了一个苗头——平移置换。卖掉1500万的三房,一般来说是为了置换2000万的四房,但这一轮,很多人的选择,是仍然换1500万的四房。 他们不愿意背更多贷款了。笔者的好友兽爷说,单身能买房不是什么好现象:以前好歹还有六个钱包,现在只剩三个钱包了。

上海楼市保卫战:保得住吗?

  三

  上上周,有人在上海市人民政府官网投诉,称“广州、深圳、香港全面取消限购,大量人才资金转投那里。本人认为,上海应该与其公平竞争,立即调整限购政策……”

  房地产调控已经十四年,到了需要重新审视的时候了。

  看了看当年的讨论,从政府到专家,底层逻辑是这样的——土地是全体人民共有的资源;一个人拥有的房产越多,其占有的社会资源就越多;有没有发现,限购的经济学逻辑,和计划生育的逻辑,如出一辙。

  事实上,当年限购就是和计划生育作类比的。有人提出,超生需要交社会抚养费,炒房买房囤房,当然也要受约束。有专家明确说了,限购的意义:让居民像“计划生育”那样,实行真正意义上的“计划购房”。

  当年,为了树立限购的理论正当性,有两个发达国家的故事被反复引用。 第一是韩国总统卢武铉没有首尔户口,不能在首尔买房,退休后也只能回老家;第二是澳大利亚对外国人买房,也有严格的限购政策。但其实仔细追究就知道其中的bug——韩国限购针对的是公务员群体,是为了防止他们腐败;澳大利亚针对的是外国人。

  计划生育带来什么,大家现在都亲眼看到了。十年前,中国人口学会会长曾经预测,如果全面放开二孩,中国每年出生人口峰值将达到4995万。一年后,国家决定放开二孩,之后,中国的出生人口不仅没有迎来峰值,反而一泻而下,从1883万,降到了现在的900多万。

  现在,生孩子不再需要交社会抚养费,反而变成了侠之大者了。大约两周前的会议上,领导宣布,房地产政策应出尽出:房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。

  无论从现实还是理论,14年前开始的限购,都到了戳破的时刻了。不能一边掐着病人的脖子,一边又说必须全力抢救病人。

  限购的底层逻辑,也需要像生育一样,需要彻底辨明:多买房子,到底是占国家的便宜,还是为国家做贡献?

  限购的初衷是为了控制房价增长。但14年来,上海新房的套均价格从260万“仅仅”涨到了759万。这还是在上海土地供应从中心转向郊区的背景下。

  限购是让更多人有房子住,但现在却有一个更坏的消息:没有“更多人”了。 根据上海卫健委2022年的数据,上海的整体生育率为0.7,房价越高的地方,生育率越低。房价最高的黄浦区,生育率更是低至0.48:“低过香港和韩国,几乎是全宇宙最低了”。

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