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從114m²到73m²,這屆中產開始反向換房

作为舶来概念,“中产”在国内的定义并不十分明晰。由于所处环境的差异,人们对这一身份也有着迥然不同的理解。但能形成一定共识的是,在一二线城市有一套及以上房产,并有着较为体面的收入,大概率能够进入中产家庭之列。

和欧美国家有所不同,国内中产家庭的资产配置,往往偏好于房产领域。在房屋价格处在上行期时,他们凭借相对独到的眼光和较为超前的意识,赚得了一笔财富。这其中还有不少人,会在资金积累至一定程度时,进行房产置换。

在早先的这股浪潮中,“小房更换为大房”是更为主流的选择。彼时,房产被视作财富的象征,也一度成为保值、增值的理财工具。但随着楼市行情的不断变化,一些中产家庭逐渐意识到,单纯的房产持有与财富保障无法画等号,曾经重金购入的房屋,甚至可能为自己的生活带来更大的风险。

生活压力的增大致使内心安全感日渐降低,这也成为了部分中产的心病。在这类心理因素的驱使下,“反向换房”的现象开始在房市出现。借由这一方式,有人摆脱了巨额房贷,有人获得了更充裕的流动资金,也有人背上更重的负累。

以不动产换现金,掌握人生主动权

五年前购置房产时,李一象未曾想过自己有朝一日会走上“反向换房”的道路。那时,他正处在职业上升期,稳定的收入让他颇有底气。30岁这年,与家人协商后,他在北京东四环购置了一套总价750万元的新房。

对在外企做技术主管的李一象而言,每月2万余元的贷款是完全可以承受的。他有自己的判断基准,“只要生活质量没有大幅下降,这个房子就是正向资产,后面能卖上什么价格,那不是我们这种买刚需住房的人要考虑的问题”。

买房的前两年,他和妻子过着相对体面的生活:每年有一次出国旅行,偶尔到奢侈品店里置办一点儿行头,出门吃饭时很少会把价格作为重要参考因素,隔三岔五和朋友开着车到郊区露营。与身边的人闲谈时,他们的话题常常涉及未来,“一直好下去”是他和同辈人的希冀。

然而,事实是计划远不如变化快。受疫情影响,李一象的工作出现了数次波动。最先到来的是降薪。由于业务无法顺利开展,李一象看着工资卡里的数额逐月递减,却无能为力。紧接着是公司的改组和裁员。作为技术骨干,他算是侥幸“躲过一劫”。

从114m²到73m²,这届中产开始反向换房

2023年11月18日,山东青岛。一名业主开心地举起钥匙模型。(图/IC)

也正是在收入走低的那段时间里,他产生了换房的想法。在与一些中介交流的过程中,他得知,过去换房的城市中产,大多以改善居住环境为目的。可在最近几年,越来越多的中产家庭研究起“以大换小”的方案。多数人的出发点,变成了希望得到一笔可以灵活取用的现金,来抵御潜在的风险。

从114m²到73m²,这届中产开始反向换房

2023年年中,李一象从114平方米的房子搬出,住进73平方米的新房。房屋的面积变小了,但李一象却因此得到了200多万元的现金。他说:“这是那个阶段的我所能想到的维持生活水准的最佳方案。”

推动李一象“反向换房”的直接原因,实际上是失业。他记得格外清楚,那是个周末,他还未起床,大老板给他打来电话。对方开门见山——公司被收购了,给他留下两个选择:要么办好签证,来美国本部工作;要么就接受赔偿,等待裁员。考虑到家庭,李一象选了后者。这也极大地加速了他的换房进程。

不过,在出售房屋时,他还是遇到了不少问题。比如,当下房市不景气,看二手房的人本就不多,更何况是动辄七八百万元的房源。所以,每遇到一个潜在买家,李一象都比中介还积极。他耐心讲解,显得诚意十足,还将挂牌价一降再降,等了几个月,终于把大房子顺利出手。

在选择小的房子时,李一象的角色转变为买家,轻车熟路的他也通过砍价,省了十几万元。一通操作下来,李一象如愿完成换房大计。换房后,他的焦虑情绪得到了极大缓解,他说:“换完房,最直观的感受是手头有了‘活钱’,生活的主动权也在自己手里了。”

如今,接受了企业裁员赔偿的李一象,已近半年没有工作。他想短暂停下来,换一口气,看看自己的职业生涯是否还有其他可能。换作以前,他只是想想,断然不敢付诸实践。他说:“过去,房子是一种无形的压力,一直推着我往前走,现在表面上看起来是‘消费降级’了,但其实拥有了更多的自由。”

搬离城区,过不那么“卷”的生活

在“反向换房”时,中产的关注点除了空间大小,往往还涉及房屋的地理位置。今年年初,36岁的陈璐就举家从北京城区搬到了郊外,随住房位置变更而来的,还有生活方式上的种种调整。

过去许多年,陈璐一直是“别人家的孩子”。她用了并不长的时间,就从“小镇做题家”变为“新北京人”。在金融业工作的她,也始终是他人眼中的“搞钱能手”,在财富积累方面,她已走至前列。这些外在的标签,很难让人想到陈璐会有换房的想法。

从114m²到73m²,这届中产开始反向换房

搬离城区的念头是在病房里产生的。去年年初,陈璐上腹部隐隐作痛,持续了大概半个月。实在疼痛难忍时,她才放下工作,到医院就诊。此前,她的身体已经频频发出信号,处在“小病不断”的状态之中。

检查结果显示,她的胃部长有肿瘤。不幸中的万幸是,病变处的切片为良性。做完手术,陈璐依旧感到后怕,平日里因工作而养成的各种损害身体的坏习惯,在她眼前一一浮现。她反复问自己:“拼了命地工作究竟是为了什么?”关于这个问题,她始终记得自己刚来北京时的答案,是“要过更好的生活”。但现在的一切,似乎正在背离最初的设想。

六年前,她在北三环买了一套属于自己的房子。在装修接近尾声时,她身处其中,发出“终于有家了”的感叹。可这些年,除了居家办公,她在家的次数屈指可数。出差、见客户、做项目,占据了她大部分时间,她说:“有时为了方便,我甚至在公司附近的酒店将就一宿,然后醒了接着去上班。”

“钱确实赚了不少,但很难谈得上有什么生活质量。”在意识到这点后,她又思考工作与生活的平衡关系。最初,她打算到郊区买个小院,时不时去待上几天,可一想到自己有家都时常不回,便就此作罢。

做事果决而条理清晰的陈璐放弃了这一方案,转而思考“当发现自己的工作与生活无法平衡时,能不能提前过退休生活”的问题——她看过类似的报道。一场突如其来的疾病,让她反应过来,自己也可以去尝试做新闻里的那个主角。

她算清楚自己的资产,最终得到的结果是“卖掉城里的房子,换个郊外的,哪怕不工作,也能过很久”。趁着房价稍有回落,陈璐置换了一套位于京郊的更大的房子。尽管领导再三挽留,她还是提出了辞职。

从114m²到73m²,这届中产开始反向换房

半年多过去,陈璐能察觉到自己与之前相比的种种变化。首先是物质层面——现在的她,会将消费品分成必要的和非必要的。过去一些带有符号性质的商品,已不在她的选择之列。心境自然也随之变动——她变得更为平和,还培养了养花、徒步等爱好。她说:“拖着疲惫的身子太久了,确实想体验几年没那么‘卷’的生活,至于以后变成什么样子,谁也说不准。”

走出“中产围城”,从住房起始

在接受采访时,李一象和陈璐都提及了一个词语——“围城”。他们二人都认为,“城里的人想出去,城外的人想进来”能较为精准地形容他们当下的状态。而“反向换房”,正是他们向“围城”之外迈出的第一步。

然而,并非所有中产家庭都有意愿走出“围城”,也有相当一部分人一边怀着心病,一边努力生活着。房产中介刘惠已有十几年从业经验,在她的观察中,“反向换房”的人群大多分为三类:前两类分别是为适应市场变化、需要资金做其他投资准备的人,以及手头有较多房产、打算腾出价值较高的不动产以求变现的人。

第三类人,则是为了满足改善生活质量的需求。刘惠说:“它与‘正向换房’在本质目的上是一致的。通过这样的方式,家庭能拥有相对舒适和便捷的居住环境,同时又安心地握有一定数额的资金。当职场压力过大和房贷来源不稳定的时候,这也不失为一种策略。”

从114m²到73m²,这届中产开始反向换房

2023年8月11日,北京。一名女子带着孩子在正在施工的小区内散步。(图/视觉中国)

但刘惠也说,这样操作的弊端也较为明显,因此,“选择‘反向换房’这类财富增值策略的人还是较少”。“反向换房”虽然能够起到降低杠杆、换取现金流的作用,但整个过程中也会存在诸多不确定性,最常见的是,在完成房屋置换后,有些人会后悔。

“房价永远涨”的时代似乎一去不返,当潮水退去,依靠房地产走入中产行列的人们也来到一个十字路口——向前行去,无数未知因素或许会成为生活的“拦路虎”,而向后挪动,似乎能短暂地从困局中脱身而出。这也就不难理解,为何那些担心生活向下滑落的人,在勇于冒险和谨小慎微之间,会倾向于选择后者。

但话说回来,无论是“正向购房”还是“反向换房”,都不过是资产配置的一个环节。真正影响中产生活本身的,仍旧是人们对自己的清晰定位,以及对待当下境况时抱有的心态。起码,“换房”这件事,就已经向一些中产昭示了一个道理:生活从来没什么绝境,任何时候都有得选择。

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