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爆了!這個一線城市,樓市創26年新高

香港楼市起飞了!

在刚刚过去的3月,香港一手房成交暴涨了14倍达到了4200宗,新房成交套数创下了1998年后的单月新高。

二手房也比翼齐飞,3月二手市场成交约4000宗,比2月的1500宗显著反弹。

楼市的突然火爆,让中介赚得盆满钵满。香港中原地产住宅部3月份佣金收入突破5亿港元,比2月急增近3倍,创下5年来的新高!

香港楼市在3月走出低迷,跟政策面的巨大变化有密切关系。

今年2月28日,香港财政司司长陈茂波在发表财政预算案的时候宣布,从当天开始撤销所有住宅物业需求管理措施。这些措施被香港人称为“辣招”,全面撤销“辣招”,被香港人称为“撤辣”。

也就是说,香港在楼市低迷期实施的松绑政策是一次性“梭哈到底”,而不是挤牙膏、用小勺舀水冲厕所。所以产生了良好的市场效应。

香港没有限购、限售之类的措施,楼市调控主要通过印花税。“撤辣”之前,非香港居民到香港购买住宅,需要缴纳相当于房价30%的印花税。比如内地居民到香港购买1套2000万港元的住宅,要缴纳600万元的印花税。

香港本地居民购买二套房,也要缴纳巨额印花税;先是15%,后来降至7.5%。只有香港居民购买首套房,印花税才可以低至“100港元到房价的4.25%不等”,具体看你购买住房的价格。

如果你持有的住宅时间较短,出售时也要征收印花税。比如持有时间少于6个月,卖的时候要按照房价的20%交税。持有2年以上,不足3年的,要按照10%的税率交税(下图):

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2月28日的新政,把这些超额征收的印花税统统取消,无论非香港户籍和香港户籍人士在港买房,统统只用缴纳“100港元到房价的4.25%不等”的印花税,大幅降低了购房者的负担。

香港“撤辣”措施公布后,马上引爆了楼市。不仅香港本地人积极买房,大量外地人士也涌入香港,其中内地居民占了香港比例。

据统计,今年3月香港一共成交了159套总价3000万以上的新房,而2月只有22套。

大宗交易也频频出现,恒地的长沙湾巴域街Belgravia Place是“撤辣”第一个开盘的新盘,出现了26组大宗交易客户,其中有客户一次性买入了24套房,总价1.66亿港元,创下了香港新盘6年来的最高纪录。

香港楼市火爆的逻辑是什么?香港楼市值得投资吗?它又将对内地楼产生哪些影响?

过去5年,香港发生了一系列重要变化。有些香港人选择了移民,所以过去几年香港人口一度下降。

后来,香港推出了优才计划等,吸引人才到香港工作、生活,迅速扭转了香港人口下滑的趋势:

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上图是最近10年,香港人口的变动情况。到2023年末,香港常住人口已经逼近2019年的历史高点。

香港还更新了投资移民政策,投资门槛大幅提高到了3000万元(购买住宅不算),以吸引高净值人群。

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国家也力挺香港巩固国际金融中心地位。比如推出了港股人民币柜台, 以及涉及到金融市场互联互通、跨境资金便利化的“三联通、三便利”等。

此次香港一次性“撤辣”,也肯定得到了中央政府的支持。

我曾多次在文章中讲过:内地人口众多、资金量巨大,稍微开点门缝,就可以让香港人口、资金、房价正增长。

要知道,香港新一轮投资移民仍然规定:内地居民不能直接投资移民去香港,只能在获得第三地永居身份之后,才能投资移民香港。

在历史上两轮投资移民政策中,也是这样规定的,其目的就是给内地居民直接投资移民香港设置高门槛。内地富裕家庭太多,香港根本无力承接。即便有了上述设置,之前两轮投资移民中的89%仍然来自内地。

最近在香港一次性购入多套房的,基本上都是内地富裕家庭。这些人有强烈的资产配置需求,而香港是一个资金来去自由的地方,港币可以自由兑换。所以,可以把香港不动产看成“准美元资产”、“准欧元资产”、“世界资产”。

更何况,香港住房的租金回报率高于内地一线城市,即便买房拿不到香港身份,很多人也愿意买。

买香港房子管理成本低。如果你买伦敦、纽约,去一次很麻烦,语言也未必通,维护权益可能有问题。

内地房地产税充满了不确定性,让富裕家庭不太敢买更多的房子,担心多套房会有累进制、惩罚性的房地产税率。

在香港,房地产税(包括物业税、差饷、地租)“轻徭薄税”,基本上相当于房子本身的物业管理费。

下图是内地各大银行私人银行客户的情况。在招商银行,有14.88万私人银行客户,平均每个人仅在招商银行的金融资产规模就在2800万元人民币之上;在工商银行有26.3万人,平均每个人仅在工商银行的金融资产规模就在1167万元以上。

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如果这些资金能零门槛进入香港,一定会有更多人在香港买买买。按照目前外汇管理规定,内地居民换汇之后是不能到海外投资的,在香港买房就算是投资。

那么,为什么仍然有很多内地居民在香港楼市扫货呢?这就要看个人的情况了。

爆了!这个一线城市,楼市创26年新高

资料图

香港楼市是内地房价的天花板。香港房价稳住,甚至出现反弹,有利于内地一线城市的楼市稳住。

在刚刚过去的3月,北上广深也都普遍出现了小阳春。但全国楼市仍然偏冷,小阳春能否持续仍然存疑。

3月22日召开的国常会宣布,将出台更有力的“促需求”的政策。一线城市的楼市,大概率会在今年年中见底,并出现局部反弹。香港楼市的火爆,有利于内地楼市回暖。

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