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美國房價漲不停 一個隱藏原因

美國房價漲不停,雖然部分地區因為疫情期間漲太多,現在有回降的現象,不過整體美國房價仍是漲漲漲的趨勢,只是漲幅沒有疫情期間那麼誇張。那為何現在房價還在漲?除了上市房供應量少、有眾多的千禧世代到達買房年齡,還有在家工作模式的延續在推動買房之外,其實還有一個原因在默默地推動今天的房價。

最近幾年,美國湧入數以百萬計的合法移民和非法移民。當然,非法移民方面為美國帶來了包括醫療、住房、治安等許多方面的問題,甚至是造成危機。但是,眾多的合法移民也為美國帶來經濟動能,增加了美國抵抗通膨的韌性。

今天這一集,我要跟大家分享最新的美國移民活動,為房地產市場帶來怎麼樣的影響?是負面影響,還是正面影響呢?請看下面分析。

美國人口洞見報告

美國房地產諮詢研究公司約翰·柏恩斯(John Burns)說,他們最近正在致力於研究,美國的人口移動對房地產行業的影響。這個人口移動包括了,國外移民和美國國內的搬遷活動,影響甚是巨大。

所以,約翰柏恩斯在四月初發布了一份人口分析報告,目的是幫助房地產行業做出正確的決策。

1. 2023年人口成長最多

在這份美國人口洞見報告​​,點出了四個重點:第一、報告中發現,2023年移民推動了美國史上最大的人口成長。根據統計,2023年美國人口增加簡直是衝破了天際,增加380萬人,在歷年來是一支獨秀。美國人口普查局在去年底的新聞稿中也聲明,2023年人口有成長的州數量,比疫情爆發以來的任何一年都要多。

人口普查局的統計學家說:「儘管出生率下降,但死亡人數也下降了近9%,加上移民數量回升,導緻美國經歷了2018年以來,最大的人口增長。」人口普查局統計全美增加160萬人,年增幅是0.5%,全美人口數達到約3億3,500萬人。

美國房價漲不停一個隱藏原因

柏恩斯的人口成長統計,比人口普查局的還要多超過一倍,應該是加上了不少隱性的移民人口數。不管如何,美國的人口增加,確實為住房市場和經濟帶來了活水,不僅支撐了住房需求,還增加了勞動力能量,並且還幫助冷卻了工資通脹,因為通常本地人的工資,會比新移民的還要高昂。

人口普查局顯示,人口增加最多的是美國南部地區,所以南部的經濟擴張就佔了全美的87%,因為南部是唯一在疫情期間,人口還保持增長的地方,而且在後疫情時代也是增加最多的地方。其它地區,中西部、西部也有十幾萬人口的增加,唯獨東北部,是四大地區中人口減少的,事實上東北部只有紐約州和賓州出現減少,不過減少幅度已經比2022年緩和許多。

這些人口紅利都在幫助美國支撐經濟,這也難怪買房的需求總是多於供應,除了有來自國內的需求,再加上國際移民的需求,導致在有限的供應之下,一直推升房價的上漲。

2. 55歲以上人口握有大量資產

在柏恩斯的人口報告中,第二個發現的是1970年之前出生的美國居民,掌控著107兆(兆)美元的財富。儘管抵押貸款利率上升,但是前所未有的財富創造,正在刺激住房需求。

許多嬰兒潮世代的人,1950年代和1960年代出生的人,他們的財富在過去十年中翻了一倍,導致更多人有辦法為自己和孩子購買房屋,或者是改造房屋。

分析中指出,1950年代和1960年代出生的人,他們的財富成長曲線非常陡峭,比1940、1930的人還要多,不過這也是因為1940、1930這些年代的人可能很多都已經過世了。

總之,這些年長者在房地產上累積的財富,相當驚人,這也就是為什麼買房要盡量趁早,在家庭收入還在成長的時候,盡快在房地產上投入成本,如此一來長期收到的回報就會相當可觀。

3. 在家工作模式正常化

報告的第三個重點是,現在在家工作的人數比例,是2019年的4倍。在家工作已經形成正常化,在家工作的時間,已經佔全天工作時間的三成左右。

雖然,我們看到這種情況在疫情過後,逐漸消退,但仍然為全美房價實惠的地區,創造了對住房的需求,這也讓房屋建築商和租賃開發商,可以往更偏遠的地方開發住房,更輕鬆地購買和承包土地。

4. 「銀色海嘯」沒有出現

報告中的第四個重點,發現嬰兒潮世代的房源並不是所謂的「銀色海嘯」。以往我們總是認為嬰兒潮世代會出現換房潮,或是過世後,由下一代上市房屋。但是,情況並沒有我們想像中的龐大。

根據統計,到2033年,嬰兒潮世代的死亡將導致每年有77.2萬套房屋掛牌出售——這個數字看起不少,但其實不到所有自住房屋的1%。因為不是所有嬰兒潮世代的房屋都會出售,有許多房屋其實會轉變為出租單位。

分析中,這些老年屋主的上市房產,在疫情開始後有所增加,但是並沒有暴增的趨勢,而且預計在未來的十年,也只會緩慢的增加到每年近八十萬套。換句話說,要期望「銀色海嘯」為房市帶來活水,是不用太奢望了。還是得讓建築商多蓋房子,一些藍州的建築政策、環保政策要多鬆綁,才有辦法加速蓋房子的速度。

否則,美國房地產市場等不到“銀色海嘯”,已經先被“移民浪潮”給淹沒了。市場供不應求,房價只會越來越貴!

人口遷移對2024房市三大影響

另外,針對不管是國際移民,或是美國境內的搬遷,伯恩斯也透過人口分析,看到三個在2024年對房地產市場的影響。了解這些變化對開發商、建築商,或是機構投資人、個人投資者都有很大的裨益,你會知道不同地區、城市有哪些人口流動,而人口是一切經濟的根基,不同的年齡又會有不同的經濟模式、消費習慣,所以我們才會定期的更新人口統計數據,來了解地區上的人口變化。

1. 搬家大潮已經結束

移民人口對2024年房市的第一個影響是,疫情以來的搬遷潮基本上已經結束,2020到2021是美國的搬家大潮,從統計上發現,2022年開始搬家潮就已經大幅下降到1100萬人(2021年是1290萬),橘色是指在同一個都會區中搬家,藍色是指從一個都會區搬遷到另一個都會區,作比較遠距離的搬家,到了2023年,搬家人數再度大幅下降到970萬人(恢復到疫情前水準)。

而且,現在在同一都會區的搬家比例,再度大幅上升,2022年曾經下降比較多,2023年回升到接近68.5%。即便是在同一個都會區中搬家,搬到郊區的比例也在迅速下降,2021年的時候,曾經到最頂峰的近8%,2023年已經下降到7.4%。

2. 經濟適用城市是熱點

第二個影響是,現在主要的、價位比較高的都會區,這些都會區週邊的小城市,因為房價相對實惠,越來越受到歡迎。因為房價高、利率高,大家只好往比較偏遠的地方住了。例如在德州奧斯汀、佛羅裡達州奧蘭多、科羅拉多州丹佛,這幾個都會區週邊的小城市,因為中位數房價都低於主要城市十萬美元左右,所以就算會增加通勤時間,現在還是會有比較多的人口湧​​入。

3. 七類搬遷模式

第三個影響,表現在疫情前後,搬遷活動出現很大的變化,疫情期間受到比較多青睞的城市,現在未必再受到喜愛,有些則反過來,從人口外流,轉變為人口增加。分析中有35個主要城市,共分為七種流動類型:

第一種類型非常吃香,在疫情中、疫情後都持續受到歡迎,南萊納州的莫特爾海攤(Myrtle Beach)、北卡羅來納州的羅利(Raleigh-Durham)就是這種幸運兒。第二種類型是之前受到歡迎,但現在正在減弱,亞特蘭大、達拉斯、納許維爾、休士頓就是這類型的城市。

第三種也是之前受到歡迎,但現在幾乎沒有人口成長,奧斯汀、鳳凰城、拉斯維加斯、坦帕都是屬於這類型城市。第四種類型的情況比較嚴峻,之前也受到歡迎,但現在人口出現負成長,奧蘭多和佛​​羅裡達州西南地區,就是這類型的城市。

第五種類型是之前稍微有人口損失,現在卻出現輕微的人口成長,這種類型的人口變化就比較輕微,明尼阿波利斯(Minneapolis)、河濱市、沙加緬度都是屬於這種城市。第六種類型是,之前有些微人口流失,現在卻出現更多人口減少,發生這種現象的有舊金山東灣地區、聖荷西、鹽湖城、聖地牙哥、費城,還有俄勒岡州的波特蘭。

第七種類型算是有驚無險吧,之前就有大規模的人口外移,但是在國際移民的進駐之下,抵消了人口流失,這種類型幾乎都是美國一線大城市,比如紐約、舊金山、波士頓、邁阿密、洛杉磯、西雅圖、芝加哥、華盛頓特區。這也確實不難理解,因為在疫情期間,這些有最多人口密度的大城市,有大量人口移居到郊區,或更遠的城市,而疫情解封後,國際移民的湧入,這些最大城市往往就是最直接的接收者。

透過了解這些人口移動,投資人就能進一步做出投資判斷,開發商就能夠知道往哪些地區購買土地、開發哪種類型的房屋或是商業建築,房地產經紀人也會知道哪裡的房子更好賣。

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