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寫字樓市場,崩了

馬路上穿梭著計程車、外帶小哥和夜跑者。旁邊的巷子裡,小販支起爐灶,為晚歸和早出者準備一碗人間煙火。

這裡不是成都玉林路,也不是杭州五柳巷,是凌晨四點的北京CBD。

2018年,李堯在北京國貿陪伴客戶。覬籌交錯到後半夜,出來時,他抬頭看了一眼國貿的辦公大樓,竟然燈火通明,有種不真實的眩暈感。

李堯是一家稅務師事務所的老闆。他的公司當時在東四環外的朝陽路上。站在辦公室裡,他也常抬頭,仰望CBD的繁榮。

李堯主要客戶也都在國貿。那幾年公司客戶很多,發展也蒸蒸日上。在那年朝陽路辦公室租約到期後,李堯當即決定:

把公司也搬到CBD。

北京CBD的甲級辦公大樓,聚集了這個國家金字塔尖的企業。李堯把公司搬到國貿的2018年,這些企業都值巔峰。整個北京辦公室市場空置率只有:

7.6%。

一有租戶騰退,很快就會消化。從事辦公室租賃服務的朋友說,拋開重新裝修和搬遷,國貿、金融街、中關村等核心區域的辦公大樓,幾乎不存在空置期。

望京的辦公室也不愁招商,好的樓層還會出現買家競價。有的公司規模沒有那麼大,但他會先租下一片場地,再慢慢招人,把工位填滿。

租金也居高不下。北京辦公室平均租金報價當時為每月每平米427.5元-這是北京有統計以來最高的租金。

CBD更是金字塔尖的塔尖。當時中國樽還沒建好,北京最高樓是國貿三期。每月每平米的最高租金是1500塊。

不過在金桐東路另一側,非甲級辦公室價格便宜一半。幾番權衡後,李堯把公司搬到這裡。

以為佔了些便宜,準備在CBD大展宏圖,結果出道即巔峰——他踩在了最高點。

2019年開始,大量辦公室新工程入市,北京辦公室市場供應量迅速增加。

但此時,資本寒冬降臨。許多依賴融資的新創公司生存艱難,其中不乏獨角獸公司。

2019年,北京辦公室市場開始出現退租潮。網路創業公司和小型金融公司還是租賃主力,但空置率,開始攀升至兩位數了。

然後就是新冠疫情爆發。

剛開始,這只是一個「黑天鵝」事件。疫情前期,以騰訊、位元組跳動、華為、美團、阿里巴巴為代表的TMT企業仍在擴張。一些央企、律所和券商也正在擴租。

北京辦公室需求還在井噴,空置率也回檔了不少。但這只是曇花一現。

2022年,矽谷銀行暴雷的前幾天,有人在脈脈上描述,2022年中關村和望京兩個中國矽谷遭受的重創:

位元組跳動集體撤離中關村,整合退租10萬平米;

愛奇藝搬離三萬平的鴻城拓展大廈;

美團在望京提前解約了櫻輝大廈;

每日優鮮破產,望京万科時代人到樓空…

「教育高地」和「創新高地」的中關村一下子冷清了許多。這裡向來是北京空置率最低的區域。過往門庭若市,租金一直堅挺。

一位西二旗的園區開發商跟我說,他們計畫在2021年落成後,無數網路公司拿著長約求租,甚至找政府協調。但從去年開始,許多互公司寧願毀約損失押金,也要退租。

其他區域情況也一般。金融街最高檔的辦公大樓英藍國際,租金從每天每平米28塊,降到了19塊。

曾經燈火通明的望京辦公大樓,晚上9點以後亮燈少了很多。望京SOHO的空置率接近一半,租金從每天每平米7塊錢跌到了:

3塊5。

世邦魏理仕統計,今年第一季度,北京辦公室市場的空置率為22%,約相當於2018年的3倍;平均租金為每月每平米283.3元,相比2018年,下降超過三成。

2023年8月,李堯的辦公室5年租期已滿。為了挽留他,業主拿出了最大的誠意:

降價30%。

疫情期間,屋主已給予李堯免租、降阻等一系列優惠。後來,甚至免費把他的辦公樓層升了一層,取「更上一層樓」的寓意。

依照業主最新的報價,他能享有的租金,幾乎相當於首次租賃時的一半。

前兩年,因業務萎縮,李堯已大幅縮減了租賃面積,但他仍是這棟辦公室裡最優質的客戶:

因為很多租戶都堅持不到合約期限。

一家做建材生意的租戶,因為拖欠租金被趕走的,連辦公用品都沒來得及收拾。李堯進去時,樣本散落一地:

綠植都臭了。

一街之隔的國貿三期,也走下神壇。如今的最高租金報價為每月每平米780塊,相較於李堯剛搬進國貿時,接近「腰斬」。

辦公室市場,崩了

示意圖

儘管如此,李堯仍無心戀戰,他把公司搬到東五環外的一個園區。

肉眼可見地,十幾萬個崗位從辦公室被擠壓出來。

過去六個季度,阿里員工總共減少了4 萬人,相當於巔峰時期員工總數的六分之一;位元組2022 年員工人數達到了16 萬人,而到2023 年底員工只剩下11 萬人。

房地產行業可能更慘。有媒體統計,2022年,57家典型上市房企業就裁掉了18.6萬人。到2023年,年比又減少了4.78萬。

近些年,由於需求不足,供應井噴,全國的辦公室市場都過剩了。

一線城市還不算最嚴重的。有一家頭部房企做過統計,到去年底,重點二線城市的辦公大樓空置率普遍在20%以上,重慶、瀋陽等「重災區」空置率:

常年超過30%。

瀋陽的太原街商圈,辦公室空置率一度超過40%。重慶的一些辦公大樓,租金已經降到地板價。有些私人業主的辦公大樓,更是處於「給錢就租」的狀態,有租戶感慨:

一個月的物業費都比租金貴。

全國商辦市場容量已經連續六年下降。從2兆降至1兆了。一二線城市商辦類資產庫存週期達4-8年,三、四線城市超過10年。

前幾天,李堯又回到北京CBD吃飯。他搬走後,原來的辦公室空了5個多月,直到今年春節後,才招到新租戶。

當晚宴請結束,他提議去純K唱會歌,客戶說:

回去吧,都撐累了。

離開國貿回家的時候,晚上9點鐘,國貿一些大樓有點黑壓壓的,沒什麼亮燈。

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