中國樓市的基本面發生了重大變化：
針對樓市的“定向降息”和“減稅”都已經全面展開。在這一輪變化里，四大一線城市顯然沖在最前面。
先讓我們看看今年以來發生的新聞事實：
1、從1月1日開始，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市率先對“個人出租房屋”進行了減稅。稅率分檔調整，一般都出現了50%的降幅。
2、北上深廣的第二輪“樓市減稅”，針對的是“增值稅附加”。雖然這是二手房交易里的“小稅種”，但也能節省1到2萬元的費用，降稅的力度也普遍是50%。
3、降稅的同時，是降息。昨天（3月12日）融360大數據研究院監測數據顯示，2019年2月全國首套房貸款平均利率為5.63%，相當於基準利率1.149倍，環比上月下降0.53%（3BP）。
值得注意的是：目前首套房貸款利率最低的10個城市裡，首次聚齊了四大一線城市。最低的10個城市依次是——上海5.06%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、深圳5.46%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、廣州5.55%。
總結一下就是：
針對樓市的“減稅”已經全面展開，北上深廣帶頭，力度最大的是東莞。東莞此前二手房交易里，按照差價的20%徵收個稅，現在調整為全款的2%核定徵收，讓二手房交易成本大幅下降了一半左右。未來，少數仍然採取20%稅率的城市，也有望調整。北京、珠海、鄭州等城市仍然是差價20%的稅率。
針對樓市的“定向降息”也全面開始，仍然是北上深廣帶頭。上海早在去年，就已經是全國首套房貸利率最低的城市，廣州也比較早降息，過年之後力度最大的是深圳，上浮幅度從10%下降到7%，然後滑落到了5%。
最具標誌性意義的事件是：在全國首套房貸利率最低的10大城市裡，北上深廣竟然首次聚齊。說明四大一線城市正在引導房貸利率走低，就像它們引領樓市降稅一樣。
深圳、上海是上一輪樓市領漲的城市，深圳領先全國了一年。當深圳房價基本翻倍的時候，全國絕大多數城市仍然原地不動。後來，上海率先跟上，北京接力，最後廣州補漲。從2016年9月30日晚上開始，一線城市陸續開始調控，限購、限貸、限價、限商不斷升級，深圳甚至出台了限售政策，這些城市還率先禁止了企業購房，控制了離婚購房。
正是因為一線城市上漲較早，調控較早，調控力度較大，所以樓市也率先進入調整期。現在，四大城市又率先鬆綁，周期特徵極為明顯。
當三四線城市貨幣棚改收緊，當北上深廣領頭“定向降息”和“降稅”，樓市的逆轉和“新周期”啟動已經再清楚不過了。
從央行公布的1到2月“住戶貸款”數據看，新增只有9192億元，顯著低於2017年同期的1.05萬億和2018年同期的1.18萬億。
2018年中國GDP增長是6.6%，其中汽車、手機都是下降的，支撐經濟的大宗消費只剩下房子，其中賣地收入6.5萬億，增長了25%；新房銷售15萬億，增長了12.2%。如果2019年賣地收入和新房銷售都大幅下降，那麼穩增長是比較困難的。
我的猜測是，1到2月賣地和新房銷售都是同比下滑的，所以才有針對樓市的“定向降息”和“降稅”。不信，我們可以等著看財政部和統計局的數據。
樓市調控的方向已經發生重大變化，從之前的“壓”，全面轉向了“托”，目標是追求所謂的“穩地價、穩房價、穩預期”。
展望2019年中國樓市，仍然維持幾個月就做出的預期：前低後高、前冷後熱。今年樓市可能出現跟GDP同步的漲幅，這個是允許的。具體到局部，比如中心城市某個熱點片區，可能出現更大一些的漲幅。如果漲幅過大，調控也會收緊。
總之：北上深廣四大城市的“集體動作”，傳遞了重大政策信號！
最後給大家看一下最近餘額寶的“7日年化收益率”變化。
上面是最新的截圖，可以看到新低是3月6日的2.424%。
上圖是餘額寶收益率“最有效時期”的走勢圖，當時餘額寶尚未被管理層限制，可以完全自由發展。餘額寶收益率相當於中國的“無風險利率”，當其走高的時候，意味著“加息”正在進行，反之是“降息”。
在2014年末的時候，餘額寶歷史收益率達到最高，一度逼近了7%。而這個時候，是上一輪樓市的熊市，市場最冷的時候；股市剛剛啟動，點位也非常低，上證指數在2200點左右。2016年10月前後，餘額寶收益率一度跌破了2.3%，創出有史以來最低點，當時正是資金面最充裕的時候，一二線城市的樓市也進入最火爆的時候。
所以，我們基本上可以根據餘額寶收益率，來觀察樓市的冷暖。7%的收益率對應熊市，跌破2.5%則會觸發牛市。當然，這僅僅是利率因素，此外還有稅收、限購政策鬆緊的因素。
但至少我們知道：目前的餘額寶收益率，接近於讓樓市“走牛”的利率水平。只是房貸利率仍然上浮，沒有打折。但事實上，上浮正在降低。
另外，今天有消息說，科創板正在提速——最快6月開板；有投行已拿到科創板申報U盾；部分港股公司籌劃借科創板回歸。然後，今天股市就跌了，創業板跌幅超過4%。
市場主力的“司馬昭之心”是很明顯的：打管理層一個措手不及，在科創板推出之前迅速拉高創業板，當科創板推出的時候，行情就結束了，大家收割完畢也跑掉了。管理層也不傻，一方面試圖壓住行情，另一方面加速推出科創板。
還有一點想提醒大家：為什麼證券法要加大各種處罰力度，因為股市將更加殘酷，虛假上市這些行為，可以讓股民的財富直接歸零。加大處罰力度，意味著未來市場風險加大。這一點，大家要想明白。
來源：劉曉博說財經