過去的每一天 都將成為中國樓市最好的一天…

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過去的每一天,都將成為中國樓市最好的一天!毋庸置疑的是,中共高層正全力將中國樓市拽入到計劃經濟的範疇。有史以來,對於樓市的強管控,從來沒有像這一刻這樣嚴格過。

  2020年6月後,新一輪樓市上漲是從深圳和上海開始的,後續才傳導至其他熱點城市。這個傳導路徑和2015到2017年的大路徑幾乎完全一樣。結果,中共高層以雷霆之擊,針對性地將領頭羊深圳徹底打殘了。

  今年的3月到6月,深圳二手房單月網簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套,以平均500套的尺度逐月遞減。而在2020年,這一數據為月均1萬套。

  深圳樓市是中國樓市調控和民間博弈的最典型區域。以往每次出台調控後,市場往往能在二到四個月的時間內適應,然後迅速回升。每一次博弈的結束,信號都很明確,就是成交量的觸底反彈。

  但是這一次,明顯不一樣了。甚至,連投資客最喜歡的打新都不香了。無人問津。

  兩周前,龍崗布吉新盤開售,一共373套房子,折扣達到了近年最低的88折,但去化率依然隻有77%。

  三周前,寶安新盤推售,一共856套房源,售價7.5萬到9.7萬,去化率隻有六成。

  根本原因在於,在這個新盤周圍,二手房的官方參考價隻有9萬。最近這一波大行情,一個典型的特征就是打新,不管是深圳、上海,還是蘇州無不是如此,杭州則是長達四年的打新。打新的終極意義在於:新房嚴格執行限價,二手房為純市場價。

  由此,一、二手形成的巨大剪刀差,也帶來了巨大的套利空間。比如,上海的複興瓏禦,限價13.6萬,周邊二手的次新房是20萬,買100平就是640萬的利潤差。而動輒200平之上的大戶型,分分鍾就是1000多萬的可見收益。這等於上海市在給你發錢。

  但是在從今年2月之後,情形陡然而變。

  2021年2月8日,深圳出台二手房參考價值度,一年一發布。這導致深圳新房,在二手房官方價格指導下,打新已經毫無意義。

  在此之前,深圳調控一直都是注重在需求端,全國也是如此。但是從今年開始,金融端調控的持續發力,已經成為了調控的典型特征。

  作為國內人口、資金、城市紅利最大的承載地,深圳樓市從2008年之後,已經十多年沒有萎靡過。最多也不過就是幾個月的政民博弈周期。但是此次中共高層以鐵定之心,連下四個重錘:嚴查首付資金來源、上調房貸利率、嚴打民間炒房團、二手房指導價。分別從資金來源、資金成本、預期收益和投機群體四個方麵進行了精準打擊。

  在此之前,任何的炒房客都會知道,投資的核心是高杠杆和可預期的高收益。這是樓市的終極發動機。但現在,致命之處就在於,銀行貸款以官方參考價為準。二手房參考價和銀行信貸政策的聯動,死死地卡住了資金端。就連房產抵押的經營貸也無能幸免,必須參考官方二手房指導價。如果按照市場價出售,購房者就必須高首付,參考價和市場價差距越大,首付款就越多,這讓購房者很抵觸。這背後則是流通性的瞬時萎縮。

  深圳的二手房交易周期已經擴展到313天,比年初的1月增加了153天。這一次的政民博弈,投資客幾無還手之力。

  深圳已經顯露出順從的特征,5月深圳一手網簽僅有2677套,環比下降23.6%,創下最近一年的新低。今年2到5月,新房總網簽1.49萬套,比二手房指導價出台之前的四個月,下降了整整四成。

  毋庸置疑,二手房指導價顯出了巨大的威力,坊間對深圳樓市預期持續看衰。

  中國樓市大行情,起於深圳,也終將完結於深圳!

  樓市調控再也不是限購限貸的舊有套路。這些舊的政策,已經到了張力的邊緣,效果在邊際遞減。這也是去年下半年,限購政策已經是史上最嚴,但依然擋不住核心城市開始漲幅輪動的主要原因。博弈周期會抹平任何需求端的觀望,因為樓市的核心發動機依然存在。可預期收益、高杠杆和流動性,這才是樓市觸底反彈的本象。

  但從2021年開始,中共高層的思路已經產生了巨大的變化,正在從土地端、供應端、資金端、交易端,全方位重塑中國樓市的底層邏輯。

  整體來說,中國樓市正在麵臨一波天量的供應潮;深圳二手房指導價被當做了調控範本,越來越多的城市采用了二手房價格管製;兩道紅線卡死了交易端的流動性。樓市越來越呈現高資金消耗、低流動性的特征。

  於是,從2月的深圳開始,東莞、無錫、上海、杭州、成都、西安、寧波,所有熱點城市在全麵管製二手房交易價格。再加上兩道紅線帶來的二手房貸款荒,國內熱點城市在全麵失去樓市的流通性。也許,這才是高層預期中國樓市對於中國經濟的應有作用,那就是:全麵回歸計劃經濟時代,作為輔助中國經濟健康發展的重要壓艙石,而不是製約經濟轉型的障礙。

  舉個例子說吧,麵對國際國內貨幣大放水,樓市的一個巨大作用就是可以消化天量的流動資金,對衝伴隨大放水帶來的整體經濟通脹預期。通脹的根源是流通的貨幣過多。而樓市正是高資金消耗的有力武器,隻要再做到低流動性,那麽就是治理通脹的有力武器。

  在《貨幣的教訓》裏,周其仁寫了一個親身經曆的故事,那是在1962年,國內的流通貨幣量達到了130億人民幣,而社會隻需要70億,另外多出來的這60億該怎麽辦呢?

  當時主管經濟的陳雲想出了一個辦法是,搞了幾種進口的高價商品,一下子回收了60億,市場物價就穩定了。

  如今,中共高層對於樓市的功能設定,也許就是這樣的作用。但現實效果如何,還是要打個大問號!

華客新聞 | 時事與歷史:過去的每一天 都將成為中國樓市最好的一天…

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