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炒房每天都虧錢的時代來臨

經濟 admin 1周前 (09-10) 8次浏览

炒房每天都在虧錢的時代來臨!中泰證券宏觀首席分析師梁中華(以下簡稱中泰宏觀)在其最新研報中指出:

投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產每天都在虧錢。比如上海市持有房產的總成本有將近9%,而收益只有1.2%都不到。當前(國內)至少有一半以上的城市,持有房產已經開始虧錢

機構:炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示,從大類資產配置的角度來看,過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年中國各類資產的投資回報,其中債券考慮了利息收入,股票考慮了分紅收益,房地產採用中金標準數據公司發布的住宅投資收益指數,考慮了租金的回報。結果顯示,過去十年如果投資大宗商品並一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會,很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

炒房每天都虧錢的時代來臨

圖片來源:中泰證券

如果考慮到槓桿的因素,炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數,而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%,買房也自帶了一倍的槓桿,獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話,自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。以上海的情況為例,如果持有一套房產,純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%,而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌,資本利得收益大致為-0.4%。

事實上,炒房虧錢的又何止是上海,百城房價統計中,有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%,即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算,在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小,房屋空置率高,租金收益幾乎可以忽略不計。

而往前看,棚改貨幣化的政策逐漸退潮;LPR改革後,貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下,房地產的大周期和政策決定的小周期都會向下,房價也會有回調壓力。據中泰宏觀測算,中國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域,而中小城市房產的流動性(變現能力)其實很差,二手房很多要折價才賣得出去,所以看似房價上漲帶來了很多浮盈,大家賬面上都有很多資產,但當需要用現金的時候,其實很難變現。

來源:每日經濟新聞


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