房地產跌剩近1/4價格! 「杜拜第二」三亞鳳凰島墜落神壇 破產重整

根據中國媒體《華夏時報》報導，近日一則「三亞鳳凰島破產重整」的消息登上中國熱搜，這個曾經要打造「杜拜第二」的度假島專案再度引起人們的關注。

根據中國交建公告 13 日披露，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司（以下簡稱「鳳凰島國際郵輪港」）因資不抵債，被債權人提出重整的申請獲法院裁定受理。截至去年年底，鳳凰島國際郵輪港的資產總額約為 50.4 億元人民幣，但負債總額約為 186.05 億元人民幣。 而中交建對三亞鳳凰島國際郵輪港發展有限公司股權投資的 10 億元人民幣被核算至 0 元。

據中國海南房產仲介謝文（化名）於 16 日下午向《華夏時報》記者透露，「以一套 58 平的鳳凰島內房產為例，業主在 2012 年購買的時候 350 萬元人民幣左右，到了 2012 年底至 2013 年中的時候，房價到達約 12 萬元人民幣／坪。而這套房子目前掛牌總價為 245 萬元人民幣，單價約為 4.22 萬元人民幣／坪。」

謝文判斷，鳳凰島房價的大幅波動與國際旅遊島規劃有很大關係。據瞭解， 2009 年 12 月 31 日，中國國務院批准了海南建設「國際旅遊島」的規劃，指出海南要形成以旅遊業為龍頭、現代服務業為主導的特色經濟結構。

而據海南廣播電視總台報導， 2010 年 1 月 11 日，海南國際旅遊島規劃出臺的第 7 天，三亞鳳凰島開盤， 700 套房源當日銷售一空。樓市最熱時，據海南有關媒體報導，鳳凰島的價格曾達到過 15 萬元人民幣／坪，被譽為海南最貴樓盤。

不過，後續隨著國際旅遊島的熱度褪去，鳳凰島房價隨之回落。據三亞鳳凰島微信公眾號於 2016 年 5 月 21 日發佈的文章描述，「三亞鳳凰島國際養生度假公寓曾創造了海南房地產市場的銷售奇蹟，目前在售均價每平米 8 萬元 (人民幣) 左右」。

除了國際旅遊島的概念外，中國 2018 年海南限購政策的出臺，也打壓了鳳凰島房價增長的勢頭。

據瞭解，2018 年海南發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，要求在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。其中海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南累計 60 個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

在這樣的背景下，外來資金難以流入鳳凰島內，房價也難以維持。據中國某仲介平台顯示，目前鳳凰島在售房源僅為 10 套，均價為 4.3 萬元人民幣／坪。 

熟悉海南房地產市場的某房企行銷人士陳華（化名）在 16 日在接受《華夏時報》記者採訪時表示，鳳凰島房價起落主要是和海南建設旅遊島政策有關，相關政策在 2010 年出來之後，很多開發商就進入了海南島。

「不過，開發了幾年之後，即 2017 年 9 月，海南出臺了建省辦經濟特區以來最嚴格的生態環境保護制度規定，實施嚴格的圍填海總量控制制度和規範審批程式，這主要是怕開發商過度開發。」陳華說道。但事實上那時候有的開發商已經過度開發了。

中國環保部督察組特別指出，鳳凰島填海專案以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用於房地產和酒店開發，由於填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥鉅資對三亞灣進行人工補沙。

對此， 2018 年 1 月 10 日，海南省出臺《關於進一步加強土地宏觀調控提升土地利用效益的意見》，明確將全面停止辦理產權式酒店用地審批手續（含農用地轉用、土地供應和改變用途審批）、禁止將商品住宅用地與其他產業專案用地捆綁或搭配供應等舉措。同年 1 月，鳳凰島專案被要求立即停工，並嚴禁建設任何形式的房地產專案，同時還要支出超過 3700 萬元的生態補償資金。

由於涉及環保問題，鳳凰島專案進展不順，最終導致鳳凰島國際郵輪港「資不抵債」。據中國交建公告披露，截至 2021 年年末，鳳凰島國際郵輪港資產總額約為 50.40 億元人民幣，負債總額約為 186.05 億元人民幣。

 2014 年，中交建以 10 億元人民幣收購三亞鳳凰島郵輪港公司 45 %的股權。而根據中交建 2022 年 6 月 13 日的公告，因計提減值 10 億元，中交建投資的 45 %股份，核算至 0 元人民幣。

中交建在對鳳凰島的投資上明面虧損了 10 億元人民幣，但實際上可能遠遠不止，據海南本地媒體報導，上述交易完成後，中交建還通過鳳凰島郵輪港公司收購三亞鳳凰島發展及三亞鳳凰島置業 100 %股權，價格分別為 29.99 億元和 9.62 億元人民幣。