想要通過調控婚姻買房的人，這一次又要賭輸了。
2021年8月5日，北京一個針對離婚買房的限購升級方案，打亂了不少人“假離婚買房”的計劃。根據新規，
京籍家庭在京至少有兩套房、離婚不滿三年的夫妻，雙方無本市購房資格。而對於非京籍家庭，在京有一套房且離婚不滿三年的雙方，也同樣喪失了購房資格。
在這之前，非京籍家庭離婚後，若一方名下沒有房貸，滿一年後還能算作首套資格。許多人正是發現了這條捷徑，借機享受到了額外的首套房資質，離婚購房逐漸呈擴大之勢。據《北京日報》援引市住建委相關負責人表示，“僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。”離婚限購的政策升級後，這條捷徑也將被堵上。
一盆冷水下來，北京剛剛熱了沒多久的二手房市場，也要跟著降溫了。就在北京升級離婚限購的同一天，成都、杭州兩地也接連升級了調控政策。其中，杭州要求新落戶群體需要繳納兩年社保，未落戶的則要連續繳納四年才可以買房。而成都也加強了贈與管理，優化購房資格複核順位。
“房住不炒”的定位下，調控開始進入精準“打補丁”階段。風暴來得迅猛，但對多數人來說，調控威力最大的還是“二手房指導價”，以及緊跟其後的房屋貸款監管收嚴。
六個月之前，深圳二手房指導價打響了二手房監管的第一槍。深圳之後，無錫、寧波開始限價，成都、西安、上海等城市排隊跟進。就在8月2日淩晨，東莞市相關部門還發文表示，要加快建立二手住房成交指導價發布機製。截至目前，全國至少有10座城市加入了“二手房限價”的大家庭。
二手房限價帶來的影響，遠不止交易量腰斬這一個事實。更深遠的影響是，限貸和二手房指導價出台後，房產鏈上的每一環都逃不掉。業主，購房人，中介，銀行以及房企，全部都在監管的射程之內。冷暖自知的中介們，早已做好了轉型關店的準備，關店潮接踵而至。原本還捂盤惜售的房東們，逐漸感知到市場的寒意，交易價格應聲而落。
曾經，樓市“隻漲不跌”的投資信仰，正在這輪密集的調控雷聲中，逐步瓦解。當然，仍有許多人會懷念房價魔幻上漲的舊時光，但行業底層邏輯、未來樓市格局都在2021年中悄然改變。
卡住樓市七寸
不久前，一則魔幻的賣房信息在西安地產圈流傳。因為限價規定，某業主將一套市場價值超過600萬元的房子以300萬元的價格掛牌出售，並附贈一個車位。
但房價之外，業主還提了一個額外要求——購房者必須附帶購買一幅畢加索假畫，雖是假畫，卻標價高達380萬元。
380萬“畢加索假畫”的消息流傳之前，西安剛剛成為另一個發布“二手住房成交參考價”的城市。但這樣的消息，在深圳中介圈的“老司機”們看來早就見怪不怪。年初深圳發布價格管製政策之時，深圳便流傳了一張形似羊駝的卡通畫版《八駿圖》，標價380萬元，捆綁房子銷售。
而更發揮“創新”精神的，還是美凱龍的中介們。幾個月之前，深圳美凱龍紅樹灣門店的廣告牌上畫著榴蓮和香蕉圖案：紅樹西岸117平方米的房子是兩個榴蓮加三根香蕉；144平方米的是兩個榴蓮加七根香蕉；173平方米的是三個榴蓮加8根香蕉等等。這些水果也是身價倍增，一顆榴蓮代表一千萬元，一根香蕉代表一百萬元。
這顯然違背了二手房限價的初衷。很快，紅星美凱龍遭到了深圳房協的嚴厲處罰，機構負責人被約談，公司全線整頓。
二手房指導價的政策橫空出世後，這些樓市裏不約而同地開展著一輪輪博弈。而這些道高一尺魔高一丈的貓鼠遊戲背後，展現的是這樣一個邏輯：
為了穩控二手房房價，深圳市的二手房價格被打上了7折，以指導價的方式對外展示。但對於買賣雙方來說，縮了水的價格，卻並不具備真正的交易參考價值。市場再次發揮出“上有政策下有對策”的“智慧”，通過設置“陰陽合同”的方式，把高於指導價的差價補上，促成交易。
中介更是加入了二手房“創新”營銷的熱潮，在朋友圈裏吆喝起了各種搭售方式。但這個遊戲的漏洞，就出在了房屋貸款上。
二手房指導價政策發布後，深圳的各大銀行開始按照指導價發放貸款。關鍵在於，成交價高於指導價的部分，並不能找銀行貸款，隻能買家自掏腰包。粗略估算下來，不管是首套還是二套，客戶大約都要比過去多付兩成首付。
這還隻是“開胃菜”。今年上半年以來，即使國家並沒有出台任何明文規定，但二手房“停貸”的消息，早就傳遍了許多一二線樓市。
據AI財經社從深圳、成都、上海等熱門城市的四大行以及部分商業銀行貸款部門了解到，據不完全統計，部分城市（如深圳）個別商業銀行確實存在二手房“停貸”的操作，但這隻是個例，更普遍的現象則是加強了二手房房貸的審核標準，放款期限被延長了。
一位銀行從業人士告訴AI財經社，“銀行放款周期已經普遍拉長，從去年的40天左右，延長至近100天，房子的成交周期變得更長了。”
今年上半年，國家收緊了房貸政策，這一政策給房地產貸款提出了兩個上限，分別是房地產貸款餘額占比上限和個人住房貸款占比上限。被設置了上限後，多個銀行開始出現貸款額度不足情況。銀行則按照重要程度，將房貸優先放給新房市場，而二手房貸款的難度，則越來越高了。
卡住了貸款，就相當於卡住了樓市的七寸。
空白研究院院長楊現領認為，“複盤本輪調控，有兩個調控經驗十分重要：管不住金融，管不住房價；管不住二手，管不住市場。隻有從源頭上管住金融，才能有效管控房價；隻有穩定住二手，才能控製二手向新房的傳導，兩個市場才能一起穩定。二手穩，則市場穩。”
在房地產去杠杆的進程中，銀保監會主席郭樹清曾多次發出警告。去年，他說房地產是金融體係最大的灰犀牛，今年則幹脆放出狠話，“押注房價永遠不跌的人終會付出沉重代價。”
二手房房東們慌了
以往，在新房限價、二手房自由交易的時代裏，二手房和新房市場此消彼長。新房嚴限價導致搖號難度加大，購房人不得不湧入二手房交易，助推二手房交易水漲船高。而二手房市場的“漲聲”一片，也導致新房推行的限價政策失去了調控效應，二手房漲的越多，被嚴格限價的新房，反倒具有更多吸引力。
但在二手房指導價的年代裏，這場權力的遊戲，出現了新的變局。
過去多年來，“隻漲不跌”的深圳二手房樓市神話，開始破滅。從成交數據來看，6月深圳二手住宅共成交2820套，跌破3000套大關，環比下降22%，同比下降73.8%。而成都的二手房成交量也已經掉到了月均銷售3000套的水平。
即使是過去幾年最抗跌的學區房，也遭遇到了交易寒潮。單就6月份二手房成交量的降低，我愛我家、德祐等多位中介門店的工作人員對AI財經社表示，以往5月和6月都是學區房市場的旺季，但現在變成淡季了，看學區房、買學區房的人明顯變少了。
實際上，二手房價格被管製的一大影響，就是改變了人們對於樓市成交的預期。二手房交易活躍度一旦下滑，流動性鎖住，市場預期就改變了。而二手房市場很多時候都看預期，成交量上不去，預期肯定就不穩。
沒有了暴漲逼空行情，買家不慌了，賣家不著急賣了，二手房成交量也順勢下滑，導致房價出現波動。原本喧囂的二手房市場，如今傳出的卻是二手房房東們降價的哀嚎。
一位深圳的中介告訴AI財經社，近期的客戶成交情況比之前明顯少了很多，房東們給出的價格也開始出現鬆動。
“明顯感受到房東們的心態跟以前不一樣了，雖然很多業主還在惜售狀態，掛出的房源量變少了，但是在線的這些房源價格，就沒有以前那麽堅挺了，相比之前更好談了。”上述中介說道。據深圳市房地產中介協會數據測算，7月全市中介人均二手住宅成交僅為0.056套。也就意味著，整個7月，每18個房產經紀人裏，隻有1個人賣出了1套房子。
據樂有家門店數據監控顯示，深圳2·8指導價新政出台後，3月份還處於觀望期，業主們心態依然較高，但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個占比還不到20%。
而反觀新房市場，燈火一片闌珊。二手房流動性的降低，勸退了很多想買二手房的剛需，轉向新房市場，專心“打新”。
深房中協統計數據顯示，2021年1-6月，深圳全市新房住宅共計成交26410套，同比上漲57.8%，深圳新房成交量達到了自2016年以來的同期最高水平，延續了去年下半年以來的打新熱潮。
目前，率先開展二手房監管的深圳，已經出現“橫盤”狀況。無論如何，這場樓市“盛會”已經散場，人們漸次向門外走去。去年還因房價魔幻上漲屢登頭條的深圳，今年已經完全啞火了。“清風半夜驚蟬，聽取漲聲一片”的樓市盛景，終究要成為過去式了。
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