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5月成交量下跌近四成!深圳樓市開啟價格“血拚”

深圳樓市盡管經曆了一波豪宅搶房熱,但市場熱度並未傳導到剛需市場,分化依然存在。

《每日經濟新聞》記者查詢深圳房地產信息平台數據發現,從今年5月份以來,深圳入市的項目正明顯增加,累計18個項目入市,而今年1-5月,深圳僅22個項目入市。

“現在開發商的競爭也很激烈,目前有折扣的新盤主要集中在坪山,光明也有部分新盤有折扣,但並不普遍。”6月13日,在深圳從業多年的房產中介許經理在微信對記者表示,“目前深圳樓市並沒出現全麵回暖

,雖說樓市調控在鬆綁,房貸利率在下調,但整體市場信心仍偏弱,以前有新盤開盤去化6成覺得很一般,但現在來看其實已經很不錯,很多樓盤開盤去化還不到4成。”

與此同時,記者也注意到,自6月以來,深圳部分新房項目也開始通過打折的方式吸引客源。6月2日拿到預售證的光明區觀月台項目,開盤就打出了9.1折;還有6月10日拿預售證的深業雲築,打出9.9/9.7/9.7折的開盤折扣組合拳。

深圳光明區某在建樓盤
每經記者 陳榮浩 攝

開發商“血拚”價格

根據深圳房地產信息網數據,深圳新房成交整體疲憊。2022年5月,深圳新房住宅成交為1877套,環比跌幅為37.28%

;二手房住宅成交量2318套,環比漲幅24.62%,接近2021年7月份數據,今年首次超過新房成交。

具體到各區域的網簽情況,整體而言呈現出顯著環比下滑趨勢。網簽第一的是新房供應量較為充足的龍華,5月一手住宅網簽405套,環比下跌33%。此外南山、寶安、光明與深汕環比跌幅均超4成。

市場整體成交疲憊,開發商的日子不好過,對項目價格也開始“較真”了。

在光明就有兩個新盤,通過開盤折扣的方式吸引客源。

6月2日,位於光明片區的特發觀月台拿到預售證,共推出359套房源,預售備案均價約4.69萬元/平方米,住宅麵積段為建麵約78-108平方米,原本銷售總價的區間約337萬-550萬元。但6月7日開盤當天,該項目以9.1折銷售,折後均價約4.28萬元/平方米

,折後最低總價約307萬元起,相當於一套78平方米的房源便宜了30萬元。

微信朋友圈也收到了項目推送優惠海報

6月8日,特發觀月台項目官方發布意向登記人名冊,項目可售的356套房源共入圍了218批購房客,認籌比率達到61%。

記者注意到,今年以來,光明區總共入市了3個住宅新盤,分別為安聯尚璄府、星河天地華邸和特發觀月台。除特發觀月台外,安聯尚璄府備案套數為353套,開盤認籌33套;星河天地華邸備案套數248套,開盤認籌人數240套。

特發觀月台項目折扣開盤並非個例,開發商通過釋放優惠信息來吸引客源的方式,在深業雲築(光明)、碧湖春天(坪山)、新城燕瀾和鳴(坪山)等項目均有采用。

從中介發給記者的折扣房源宣傳海報看,多數項目優惠力度基本在10餘萬元,相當於開盤價9.7折。比如深業雲築項目,備案價為4.38萬元/平方米,折後均價4.37萬元/平方米,相當於優惠了1000元/平方米,以一套143平方米的房源計算,折後可優惠14.3萬元。

“現在開發商為拓展客源已經很費心了,除了新房打折外,給到中介的傭金也有所增加,目前我們代理的住宅項目傭金約在兩個點左右。”6月12日下午,在光明區公明片區某項目現場,資深房產中介許經理對記者表示,“雖說開發商給到我們的傭金比之前有所增加,但房子比以前更難賣了也是事實。以前成交一單周期可能是1個月,現在基本要3-5個月。部分開發商選擇通過折扣的方式開盤,本質上也是想通過讓利的方式吸引客源。”

去年入不了圍的積分,今年輕鬆進場

深圳購房者熱衷於打新的背後,是因為之前很多項目新房價格和二手房價格存在一個剪刀差,但自去年2月出台二手房指導價後,這種價差正在縮小。

據深圳樂有家數據,在今年4月深圳樓市成交排名前20的二手樓盤中,有超過5成的小區業主下調了報價,在整體成交低位徘徊的大背景下,如果有業主想要急賣,隻有通過讓利的方式來促進成交。

6月13日下午,去年年中以來就一直在深圳看房的王俊懷通過微信向記者表示,“現在市場沒以前火熱,看房的焦慮心態比以前少了很多。比如去年打新了星河天地華府、宏發萬悅山等項目,第一次因為積分不夠沒入圍,後來因為入圍又沒搖中,當時還很焦慮,但現在沒有這樣的想法了,不會擔心房子沒買到或者會馬上漲,有更多時間去看房、選房。”

事實上,王俊懷所言不無道理,比如在很多熱門項目,去年入不了圍的積分,今年也能輕輕鬆鬆進場,新盤可供選擇的餘地越來越大。

比如今年深圳日光的海德園A區項目,該項目共推出項目239套住宅,入圍686批客戶,入圍最低積分為53.5分。而海德園B區於去年11月26日開盤,181套房源登記了504批客戶,最低入圍積分為62.2分。

記者查詢近10年深圳樓市成交情況發現,在2012年初、2014年初、2021年底等時間段,深圳樓市都曾進入低迷期(市場成交不活躍,二手房月成交量低於3000套)。“市場下行背景下,如果購房者沒有看到市場明顯回暖,一般買房都會趨於謹慎,這很正常。”一位華南區房企營銷負責人6月14日上午通過微信向記者表示,對於深圳樓市的分化現象,作為項目方,早已習慣,項目與項目之間也存在很大差異,不排除有部分位置不好、房價偏高的樓盤未來繼續通過降價走量。

深圳中原研究中心總經理鄭叔倫在深圳樓市月報中分析認為,目前深圳項目的到訪量、上門量及中原找房的來電量,其實變化並不算大,5月基本跟4月差不多,但5月市場的觀望量增加了。觀望的人群多以剛需客為主,如果口袋裏錢比較多,觀望會少一點,做決定會快一點。所以,對比剛需、剛改,5月豪宅的表現還是好很多,海德園、招商仕林臻邸兩個豪宅盤表現不錯,深圳日光盤再現,但這隻是個案,在深圳樓市未全麵回暖的情況下,分化必然存在。