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7萬字“陳情書”催地產商複工,鄭州670名碩博業主被套

6月19日的會談結束後,鄭州永威金橋西棠的業主們在24小時內趕出了三篇“檄文”,以表達他們對最新解決方案的擔憂。

寫文章並不是業主們的日常,但自永威金橋西棠項目停工以來,這件事對他們來說如同家常便飯。今年5月,一份名為《人間劇本,兩千作者》的文檔在網絡上流傳,這份文檔多達7萬餘字,濃縮了200名永威金橋西棠業主因停工而由喜轉悲的人生,從落筆到成稿用了兩天兩夜。

永威金橋西棠位於河南省鄭州市高新區,由本地房企永威和金橋聯合開發,項目一共規劃了2515套住宅,2020年8月開盤以來,項目共售出超過1700套。

有業主統計了其中1172個家庭的學曆情況,業主及其直係家屬擁有本科及以上學曆的人數高達1983人,包括481名碩士生和189名博士生,不少業主是因為人才引進政策才選擇來到鄭州,這些家庭中至少246人享有鄭州市人才補貼,永威金橋西棠也因此被稱為鄭州乃至河南的“最高學曆樓盤”。

這些業主們來自各行各業,包括醫學博士、大學教授、公務員、高精尖技術工作者,或在一線城市工作但有返鄭計劃的高學曆人才。眼下,他們自發組成法務組、監督組和視頻組,與房企、政府部門溝通協商。

從去年12月開始,永威金橋西棠已經停工7個月了,有業主告訴時代財經,在多番努力之下不僅問題沒能得到解決,結果離預期也越來越遠,“而且越往後了解,發現這個事情越複雜,就越擔心爛尾”。

“說實話,我們都快崩潰了。”一名業主告訴時代財經,
由於常常需要在工作日與房企、政府部門麵對麵溝通,“跑得太勤影響工作,被上一家公司勸退了”,而更多的業主則感到心灰意冷,開始懷疑當初自己滿腔熱血的決定。

樓盤停工困住670名碩博

“我本身是河南人,有著比較重的鄉土情節,回來鄭州就是希望離家近一點。”永威金橋西棠的業主沈匡(化名)在綜合考慮了其它因素後,選擇在碩士畢業後回到老家河南的省會城市鄭州,而當時的他已拿到一線城市幾家知名公司的錄用通知書。

沈匡口中的“其它因素”主要指鄭州市的人才引進政策。時代財經了解到,2020年9月鄭州市發布了《關於實施“黃河人才計劃”加快建設人才強市的意見》,該政策對五類人才在項目引進、人才資助、生活保障等方麵給予了專項支持。

其中,受益人群最多的是“青年人才支持專項”,
對畢業3年內(海外留學優秀人才畢業6年內)來鄭工作的全日製博士研究生、35歲以下碩士研究生、本科畢業生和技工院校預備技師(技師),按每人每月1500元、1000元、500元的標準發放生活補貼,最長發放36個月。在住房保障方麵,對符合條件的博士、碩士和“雙一流”建設高校本科畢業生,分別給予10萬元、5萬元、2萬元首次購房補貼。

人才引進政策不僅吸引了應屆生的回歸,也吸引已在省外就業的高學曆人才回巢。在一線城市工作的程青告訴時代財經,自己的學曆符合落戶和購房優惠的要求,便先行在鄭州落戶購房,“原本計劃明年年底就把工作轉回去,因為我們公司在鄭州也有業務”。

人才引進政策麵向鄭州全市,而永威金橋西棠所在的高新區管轄麵積雖不到全市的2%,但區內高新技術企業總數高達1123家,占全市的38.5%及全省的17.8%(注:鄭州市高新區創新發展局2020年數據),這推動大量人才湧入就業機會優質且密集的高新區。

高新區擁有鄭州大學、解放軍信息工程大學、鄭州輕工業大學和河南工業大學等4所一本大學,這4所大學均坐落在永威金橋西棠4公裏範圍內。多重因素的共同推動下,永威金橋西棠成為了鄭州乃至河南省高學曆人才密集度最高的樓盤。

不過,不同的業主告訴時代財經,該樓盤雖由永威和金橋兩家房企聯合開發,但業主都是奔著永威的名氣去的。因此,在永威金橋西棠停工之後房企、政府和業主磋商解決方案的過程中,“保住永威”是業主不容退讓的底線。

“金橋在鄭州連個官網都沒有,沒有永威金橋西棠我們也不會知道金橋。”其中一名業主說道。天眼查顯示,金橋成立於2017年,而永威官網顯示公司2005年便已成立,累計開發了36個項目,雖然永威體量不大,但它17年來憑借品質在鄭州當地積攢了較好的口碑。

“十年東棠,終見西棠”,一句對標過往樓盤的宣傳語,便足以讓購房者向永威金橋西棠投下信任票。時代財經了解到,“東棠”指的是位於鄭州市金水區的永威東棠,該樓盤項目在2011年5月開盤,並於2013年向業主交付,開盤時與周邊樓盤價差不大。然而貝殼找房顯示,永威東棠二手房5月參考價比周邊小區高出4000元-10000元/平方米。

“我們買的就是永威的品質,說實話永威金橋西棠每平米比周圍要貴幾千塊錢”,業主沈匡稱,如果這個樓盤失去了永威是不能接受的。

股東糾紛牽出“大案”

一位不願具名的知情人士告訴時代財經,永威金橋西棠項目地塊原為鄭州鍋爐廠的廠址,是鄭州鍋爐股份有限公司(下稱“鄭鍋股份”)的法定代表人、董事長兼總經理崔紅旗長期在運作的地塊。2019年4月,鄭州鍋爐廠整體搬遷至位於滎陽市的鍋爐製造基地,原廠址的土地性質則由工業用地變更為住宅用地。

“崔紅旗做鍋爐廠是半路起家,做這個項目也是半路起家,另外運作這塊地也有資金壓力,所以他一直想找品牌方來合作,之前找過建業和康橋,但最後沒有談成,後來就找到了永威。”

天眼查顯示,2014年9月,鄭鍋股份發生負責人變更,變更後崔紅旗成為鄭鍋股份的法定代表人;而與永威合作開發永威金橋西棠的鄭州金橋置業有限公司(下稱“金橋”)成立於2017年,金橋的大股東和法定代表人均為崔長虹。而崔紅旗本人於金橋並未持有任何股份及擔任任何職務,但多方信息顯示金橋的實控人是崔紅旗。

永威方麵向時代財經回應稱,2019年中,鄭鍋股份旗下的金橋置業和永威置業達成合作,並於2020年初簽訂合約,按照51%、49%的股權比例合資成立了項目公司鄭州金威實業有限公司(下稱“金威實業”)。2020年6月,金威實業以底價12.77億元競得永威金橋西棠項目地塊,折合地價958.42萬元/畝,兩個月後(即2020年8月)
永威金橋西棠開盤。

“合作協議約定,項目公司(即金威實業)所有收支賬戶由雙方共同監管,金橋負責資金及土地運作,永威負責操盤,統籌規劃、設計、運營、管理、建設、銷售等工作,項目銷售期間和交付後的物業管理由永威物業管理公司承接負責。”永威方麵補充道。

由於永威名氣在前,很多購房者奔湧而至。時代財經了解到,項目一共規劃了2515套住宅,2020年8月開盤後,40天便賣出380套,總金額達到7億元,目前剩餘仍784套未售。

知情人士告訴時代財經,基於在永威金橋西棠項目的良好合作,永威和金橋分別以鄭州鄭西永威實業有限公司(下稱“永威實業”)和河南清控科技城有限公司(下稱“清控科技城”)的名義,聯合河南啟迪科技城發展有限公司(下稱“啟迪科技城”)和國企東龍全資子公司河南翔東置業有限公司(下稱“翔東置業”),成立了河南一帆城市運營管理有限公司(下稱“一帆公司”),在2021年6月3日以34.68億元的底價拿下位於鄭州北龍湖的兩宗地塊(下稱“北龍湖地塊”)。

“永威金橋西棠地理位置非常好,地鐵和大學都在旁邊,所以我們幾乎沒有去看其它的項目就把房源定下來了。這個樓盤在當時比較傲嬌,不接受組合貸我們也認了,就走了純商貸。”一位業主稱。

業主們原本以為買了房之後,安居樂業的人生很快就要開啟,不曾想這卻是一場噩夢的開始。

沈匡稱,去年12月份已聽到樓盤停工的消息,“但因為每年冬天鄭州都會有環保管控,我們以為可能是為了環保就沒有太上心。但過了年之後,我們看到有些樓盤工人過完年都回來了,西棠卻沒有人,心裏就犯起了嘀咕,後來業主通過各方麵打聽,才知道永威和金橋在鬧分家,已經到了很危急的地步”。

每個月的5-10日,永威金橋西棠會在微信公眾號發布家書向業主匯報工程進度,但今年2月家書已停止發布,業主們原本隻是希望永威金橋西棠複工,而後聽到永威即將退出永威金橋西棠項目的傳言,為促成複工和保住永威,業主們多方奔走,卻牽出永威金橋西棠因監管資金被挪用北龍湖地塊而導致建設資金枯竭的大案。

“我們現在擔心這個樓子會爛尾,越往後了解發現這個事情越複雜,就越擔心爛尾,兩百多萬進去了,自己背上30年房貸,我和我愛人每個月還要拿出一大部分工資來還房貸。”沈匡稱,永威金橋西棠出事之後常常焦慮得睡不著,但一切的壓力隻能自己默默承受。

受訪者供圖

16億監管資金被挪用

業主向時代財經提供了5月18日召開的一場多方會談的會議記錄。時代財經了解到,為解決永威金橋西棠停工的問題,鄭州市高新區管委會成立了項目專班,與項目公司金威實業、永威、金橋和業主一起展開會談溝通。

時代財經了解到,本次會談的與會方包括高新區管委會專班組、永威、金橋,而當日永威創始人李偉首次與業主見麵,一同出席會議的還有李偉的女兒、永威執行董事長李玲玲,但金橋的實控人崔紅旗並未到場,僅派沒有被授權的代表出席。據業主和永威方麵反映,自永威金橋西棠和北龍湖地塊出現問題以來,崔紅旗及金橋方對解決問題始終是消極的態度。

“崔紅旗不接電話,連管委會的電話都不接”,不同的業主向時代財經進一步補充道,每場會議金橋代表僅做記錄回公司匯報,但下一次會議並不會帶來公司的反饋意見,永威方麵也未否認上述說法。

時代財經嚐試聯係金橋的多位管理層,管理層沒有做出任何形式的回複,而在致電金橋大股東和法定代表人崔長虹時,對方得知來意後稱“你打錯了吧”。

5月18日的會議記錄顯示,永威金橋西棠項目資金合計39.9169億元,包括33.7909億元銷售回款和6.126億元貸款餘額,“崔(紅旗)總合計挪用資金16.1588億元”。

上述資金流向了五大渠道:一是“崔總主導挪用西棠銷售款10.115億元,經多個關聯公司過賬後,最終由他實控的河南清控注入北龍湖地塊”;二為“崔總提前轉走西棠項目土地溢價款合計3.9966億元”;三為“崔總以‘協調貸款關係購買不良資產’為名義,從西棠項目支出1.6249億元”;四是“崔總個人消費”;五為“西棠項目向北龍湖項目墊付工程款1941.2萬元”。

圖片由受訪者提供

根據會議記錄,上述資金流向在會談現場得到了永威和金橋雙方的確認,而永威方麵也未向時代財經否認。

知情人士告訴時代財經,由於金橋是永威金橋西棠的土地運作方,同時在與永威的合作上負責融資工作,被挪用資金流向中的“土地溢價款”是雙方合作協議的約定,而“協調貸款關係購買不良資產”是向銀行融資時的搭售條件,但被注入北龍湖地塊的10.115億元,原本崔紅旗承諾最多一個月回流至永威金橋西棠,但崔紅旗沒有履行承諾。

北龍湖地塊土地出讓金合計34.68億元,競得人一帆公司的四大股東永威實業、清控科技城(即金橋)、國企東龍全資子公司翔東置業和啟迪科技城,分別持股30%、30%、30%和10%。而根據會議記錄,北龍湖地塊實際出資31.155億元。

綜合上述信息計算得知,該地塊仍有3.525億元的土地出讓金未繳納,而按照出讓條件,該地塊的出讓金繳款期限為《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂之日起30日內,根據永威和業主提供的信息,未繳清的土地出讓金目前已產生了滯納金。

綜合會議記錄和永威的公告可知,北龍湖地塊實際出資的31.155億元,包括崔紅旗挪用永威金橋西棠的10.115億元;還包括以金威實業為融資主體,並占用銀行對永威置業集團的授信額,由永威置業集團提供擔保的融資總額11億元;
翔東置業(即東龍)自有資金出資3.99億元;土地運作方啟迪以自有資金出資0.3億元。

北龍湖地塊並未按照股東實際股比出資,對於北龍湖地塊的相關疑問,永威方並未予以回應。不過,另有知情人士告訴時代財經,在該地塊上,永威和金橋依然參照永威金橋西棠項目進行分工,即金橋負責土地運作和融資,但金橋並未實現承諾。

這導致北龍湖地塊或將陷入地塊被政府回收的局麵,而由於被挪用資金無法返回永威金橋西棠,該項目也無法展開建設。

業主質疑最新方案飲鴆止渴

會議記錄顯示,除去被挪用資金,永威金橋西棠已支出及監管資金合計23.7581億元,包含項目監管資金9100萬元,而該項目如要完成交付仍需23.93億元的資金。由於沒有足夠的資金支付工程款、到期貸款及支撐項目後續的建設,永威金橋西棠陷入了停工狀態。

永威金橋西棠項目公司金威實業曾在3月28日發布公告稱,經過各方共同努力,西棠項目已複工,總包工程款已於3月27日支付到位。不過,不同的業主向時代財經反映,最開始項目工地確實有二十幾個人在幹活,但建設進度極其緩慢,業主將之調侃為“表演式複工”。

由於永威金橋西棠仍剩餘784套未售住宅可形成銷售回款,但如無法支付工程款和到期貸款,複工便無從談起,因此被挪用資金如能回流,是實現永威金橋西棠項目複工的關鍵。

實際上,永威和金橋雙方在談判的過程中一度陷入僵局,金橋曾要求永威退出永威金橋西棠項目,但在4月份永威聲明“堅決不會從西棠項目退出,並堅持從北龍湖2宗地退出,一定要追回被轉走款項”,同時提出了兩大解決方案。

一是永威和金橋雙方繼續合作,並信守項目之初的合作協議,確保永威在西棠項目的實際經營管理權,金橋方退出日常管理。永威承諾保障合作方的合作投資收益,雙方可簽固定成本,超出固定成本費用由永威單方承擔。

二是永威金橋西棠項目公司金威實業11億元貸款(即注入北龍湖地塊的資金)還款後,金橋方退出項目股份。永威按照雙方實際決算淨利潤提前向金橋方支付應得利潤分成。

永威在聲明中表示,公司就上述提議“持續主動與金橋方溝通,以推進項目進展,但一直被崔紅旗先生回避或拒絕”。

5月18日會議記錄顯示,崔紅旗曾在5月16日提出解決方案,但永威和業主均對該方案不認可。該方案提出,金橋願意退出永威金橋西棠,但要求永威提前向金橋支付項目的利潤。同時,崔紅旗提出由西棠投入北龍湖地塊的21.115億元(包括金威實業貸款的11億元和西棠項目被挪用資金10.115億元),其中17.15億元銀行貸款由金橋解決,剩餘4億元回西棠,但並未提出具體方案。此外,崔紅旗提議引入中國電建,但永威如果退出北龍湖項目需支付本金和利息,“電建資金到賬後支付”,永威需配合同意啟迪科技城和清控將股權質押給中國電建,而“辦理各種手續時間約60個工作日”。

對崔紅旗提出的方案,永威和業主的態度基本一致,即首先返還永威金橋西棠被挪用的資金,以實現該項目的正常建設和保障項目在2023年底如期交付。

業主向時代財經反映,在6月19日上午,高新區管委會專班組織金威公司(即金橋西棠項目公司)、業主代表和國資公司相關人士進行會談,提出了高新區國有平台公司鄭州鄭高置業有限公司介入永威金橋西棠項目的方案,“角色是保證融資和建房資金,日後如果經過調度,兩家(指永威和金橋)矛盾解除,金威(指永威金橋西棠項目公司)恢複正常運轉,國資就撤,否則由國資保障工程進度”。

根據業主提供的會議記錄,專班組解釋該方案的思路是將剩餘784套未售房源抵押給鄭高置業,不抵押給銀行,之後鄭高置業以高新國投授信借貸3億元,支撐3-6個月全麵開工,之後就可以通過再售房源銷售解決項目資金問題,隨後784套房子的銷售會有13元-14億元,而建設隻需要大概12億元。

會議記錄顯示,金威公司(即金橋西棠項目公司)在會議上表示該項目“剩餘建安費用大概11.6億元,稅金還需要12億元,管理和銷售費用大概8000萬元,肯定延期(交付),交房延期賠付和兩家單位索賠至少0.5億元,合計約25億元”。

業主告訴時代財經,他們擔心國資介入方案隻是飲鴆止渴,沒有解決根本問題(即資金被挪用),在用完3億元之後如果房子無法賣出去,永威和金橋的談判也沒有結果,將導致項目再次停工。

就該方案的相關疑問,時代財經致電高新區專班組,相關人士回應稱:“目前西棠項目省市都已介入”。6月20日,永威回應時代財經時表示,目前是鄭州市政府已介入,“要求鄭東新區(即北龍湖地塊所在區域)跟高新區管委會聯動,兩塊地合並處理,目前正在談,然後中國電建也進來”,但並未掌握最新談判進展,對於最新的“國資介入方案”,永威方麵表示不予置評。

不過,業主在6月21日向時代財經表示,上述兩種方案同時在進行,而采用哪種方案將視談判進度而定,且永威方麵已同意國資介入方案。

這或許又是一場漫長的等待。