5萬就能拿下一套房?這才是牡丹江真相

牡丹江與鶴崗一樣，它們都是黑龍江省下轄地級市，分別位於黑龍江省東南部與東北部。

繼鶴崗之後，如今牡丹江再次被關注，原因是，它的低房價，比如 “5 萬元一套房 “。

“5 萬元一套的房產，可真有？” 南風窗鹽財經撥通了當地多家房產中介。

對方證實：” 確實有！”

房產交易平台上售價不到 5 萬一套的牡丹江房產

6 月 29 日上午，牡丹江市住建局工作人員也告訴南風窗鹽財經記者，確有 5 萬元或 10
萬元一套的房子，但這不是當地房地產市場的常態。” 網上有的抓住一個點，就擴大成了麵，但那不準確。”

“5 萬元或 10 萬元一套的，通常是位置很偏的二手房，且位於頂層、戶型差、設計差，性價比不行。”
牡丹江市住建局工作人員稱。至於牡丹江一手房，目前其均價在 5000 多元／平米，比如江南新區，每平方甚至高達 8000 元至 9000
元不等。

即便如此，但低房價的出現依舊值得關注。個案背後也揭示出需要被重視的另一麵。

5 萬元一套 ” 不把山 “

一座城市突然火起來，其中有很多原因，房價當然是最惹人注目那個之一。有的是因房價太高，有的是因房價太低，最近火出圈的牡丹江市屬於後者。

牡丹江，黑龍江省東南部中心城市。它的區位優越明顯，其沿邊近海，是經貿活躍的開放之城。在東北亞經濟圈，牡丹江與俄羅斯有 211
公裏長的邊境線，其距俄遠東交通樞紐烏蘇裏斯克市隻有 53 公裏，距離符拉迪沃斯托克港也隻有 153 公裏。

牡丹江距日本海最近的直線距離也就 50 公裏，是 ” 中蒙俄經濟走廊 ”
龍江絲路帶的重要戰略支點，同時是我國對俄沿邊開放的橋頭堡和樞紐站。此外，牡丹江還是黑龍江省第二大旅遊中心城市。其經濟實力一度擠進全省前三。

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然而，近十年來，隨著人口減少，其經濟發展正麵臨爬坡過坎的關鍵時刻。也因此，當地甚至出現 5 萬元一套房價的情況。

5 萬元一套在當地不是秘密，但當地中介在互聯網上發布出來後，還是引發廣泛關注，特別是引發北上廣深等大城市網友的震撼。

畢竟，大城市一平方米房價就是 5 萬，甚至 10 萬元以上。

不過，據南風窗鹽財經記者采訪了解到，5 萬或 10
萬元一套並不能真實反映牡丹江房地產的市場行情，那不過是個被放大了的極端個案。

在牡丹江，5 萬一套的房子究竟是一種怎樣的存在？

當地多位房產中介人士介紹，5 萬或 10 萬元一套的房子，通常是 ” 老破舊 ” 的房子，約 40
平米。此外，其還具有以下某個或幾個特征，比如樓盤位置偏遠，甚至可能遠到村裏；沒房照（房產證）；還不起款；屬回遷房；沒學位；房產在頂樓、次頂樓、一樓或
” 把冷山 ” 等方位。

牡丹江 5 萬或 10 萬元一套的房子是被放大了的極端個案

牡丹江市住建局工作人員對南風窗鹽財經表示，5 萬元或 10 萬元一套的，就是 40
多平的二手房，位置多在城鄉結合部的犄角旮旯，” 甚至可能幹到村裏去了，是特別不好的房子 “”
要麽是頂層的、戶型差、設計差，那些房子，性價比不行 “。

” 把冷山 “，是東北一帶對房產位置的專有名詞。

一棟房子的整體建築外形就像個大房框，主要由四麵組成，房子所在的 ” 把冷山、把山牆、把兩側 ” 等位置，都屬不受歡迎的。

當地居民告訴南風窗鹽財經，某樓的兩側就是 ” 把山 “，再比如某樓盤有 1 至 9 單元並排著的建築，那麽 1 單元和 9
單元最外圍的兩側外立麵就是把山，而在兩者中間的其他單元就屬於 ” 不把山 “。

在當地，房子在 ” 不把山 ”
的位置，價格相對高一些，而在頂樓、次頂樓以及一樓等方位，價格就便宜好多。這主要和當地氣候特征所帶來的居民對居住環境的選擇有關。

黑龍江牡丹江鏡泊湖冬捕

” 冬天很冷，零下 20 至 30 度攝氏度，那麽屋頂以及供熱管道就容易發生爆裂，帶來漏雨及維修的風險和成本。”
當地居民告訴南風窗鹽財經，比如業主的房子位於頂樓、次頂樓或一樓等位置，通常就是不允許報停供熱的。這意味著這些位置的房子不管你住不住，都必須供熱，業主沒有報停的權利。

這樣一來，業主不住那套房子或房子租不出去，哪怕閑置，其每年都需要繳納供熱費並保持開通，不允許報停，因為其屬於整棟的邊房或 ”
把山 ” 等位置，一旦報停，勢必影響其他業主的供暖保障。

當地居民介紹，根據以往供熱經驗，同一棟樓，一旦樓內停熱的居民達到一定數量，就會破壞集中供熱 ” 抱團 ”
取暖的設計初衷，造成其他居民家中溫度下降。

” 房子在中間等不把山的位置，左鄰右舍如果供熱很好，還可申請報停供熱，免費享受到這些隱性福利。”
當地一位居民告訴南風窗鹽財經，他家位於樓房中間，周圍供熱好，所以每年也省下不少錢。

供熱通常在每年 10 月下旬到第二年 3 月下旬，按實際麵積計算，一平方米大概 40 元，一套 100
平方米的房子，一年供熱費大概 4000 元。

牡丹江市的江麵上，居民乘船賞玩

牡丹江房價還漲嗎？

” 鶴崗有一兩萬一套的，也有 5000 元至 6000 元一平的房子，北京上海有 10
幾萬元一平米的，但也有兩三萬元一平米的。” 當地房產中介張斌（化名）說，所以還是要看主流價位。

張斌說，頂樓或步梯的高層，價格會便宜些，但牡丹江市區再老的房子，如果掛上好點的學區，每平方米也不會低於 4000 元。

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在牡丹江的江南新區，好的小區每平方米甚至高達 8000 元到 10000 元不等，通常價位是每平方米 5000 元到 6000
元不等。

牡丹江市住建局也告訴南風窗鹽財經，如果趕上同一批上市的新房子，某時段內供過於求，價格可能會往下滑落些，但牡丹江目前新房的均價都不低於
5000 元／平。

當地多家中介告訴南風窗鹽財經，從目前看，在未來一段時間內，牡丹江房價上漲的空間不大，甚至和 2019
年相比，也已出現下滑趨勢。

當地的種種數據似乎也證實了這一切。

2022 年 4 月 26 日，牡丹江市統計局發布的《2021 年牡丹江市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，初步核算，2021
年牡丹江全市地區生產總值 875 億元。

2021 年牡丹江市國民經濟和社會發展統計公報

但十年前，即 2011 年牡丹江 GDP 就已達 934.8 億元。當時這個數據在黑龍江省內 13
個地級市中，經濟地位屬於省內第一方陣的位置。

經過十年後，2021 年，其 GDP 變為 875 億元，比十年前減少近 60 億元。

梳理還發現，2012 年牡丹江市 GDP 首破千億元，達 1092.7 億元。隨後也逐年上升，2016 年，牡丹江 GDP 增至
1368.1 億元。2017 年，牡丹江 GDP 為 1404.7 億元。2018 年，該數據升值 1423 億元。

2019 年是個重要的轉折點。

這年，牡丹江 GDP 跌破千億元，被腰斬至 825 億元。2020 年其 GDP 是 831.7 億元。2021 年為 875
億元。如今的牡丹江還在為再次破千億而 ” 努力 “。

經濟發展減緩的同時，人口也急劇減少。2021 年 5 月，根據第七次人口普查數據，截至 2020 年 11 月 1
日零時，牡丹江全市 10 個縣（市）區常住人口約 229 萬人，與 2010 年第六次全國人口普查的 279 萬餘人相比，減少超 50
萬人，下降 18.17%，年平均增長率約 -2%。

牡丹江百年古鎮

第七次全國人口普查結果顯示，中國 60 歲以上老年人口超過 2.6 億，這意味著約每 5
個中國人中就有一位老人。但牡丹江老齡化的問題更為突出，牡丹江 60 歲及以上人口是 578249 人，占
25.25%，這意味著，在當地，每 4 個人中就有一位老人。

和 2010 年的第六次全國人口普查相比，牡丹江 60 歲及以上人口的比重已經上升 10.71 個百分點。

受經濟下行壓力的影響，在房地產麵積和金額銷售方麵，牡丹江也迎來了新挑戰。

以 2021 年數據為例，這年牡丹江市房地產銷售麵積 97.3 萬平方米，銷售金額 44.6 億元。但在 2012
年這年，牡丹江市房地產銷售麵積就已達 235 萬平方米，銷售金額為 80 億元。由此可見，2021
年牡丹江房地產銷售麵積和金額，大約分別隻占 2012 年的 41% 和 56%。

據黑龍江日報 6 月 22
日報道，黑龍江省委書記、省人大常委會主任許勤到牡丹江市調研時強調，牡丹江是黑龍江省東南部的中心城市，過去創造過輝煌業績，國家和省裏給予了許多支持，麵對新機遇，發展潛力巨大、發展前景廣闊，在龍江振興發展大局中應該發揮更大作用。

總的來說，由傳統重工業作為支柱產業的東北三省，其城市們的經濟結構大多以資源型為主。短期內，這必然使得其人口、資本缺乏極大的想象力。

身處其中的牡丹江亦難突圍，那兒的房，或終將回歸經濟的基本麵。