北京市多家銀行在谘詢中均表示可以做接力貸業務。圖為北京金融街。（視覺中國/圖）
2022年8月初，北京市住建委發文，為切實解決老年家庭購房中的實際困難，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買三宗試點項目，並把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定政策支持，其中包括“子女可作為共同借款人申請貸款”。
“老人買房，兒女還貸”的模式，也被稱為“接力貸”。此文一出，引發了市場極大的關注，“接力貸重出江湖，‘父債子償’‘貸貸相傳’嗎？”相關討論在互聯網上十分熱烈。
2022年4月以來，廣州曾出現過有銀行悄然推動接力貸、啟動後24小時被叫停的“一日遊”消息。接力貸是否為監管所禁止？這一模式在北京試點項目的使用，釋放了什麽信號？
“養老項目”
8月4日，北京市住建委在官方微信公眾號發布文章《多措並舉提升老年家庭居住品質營造全齡友好型社區》。其中提及，為了切實解決老年家庭購房中的實際困難，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買三宗試點項目，並把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。
三宗試點項目為：昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊。三個試點項目均位於北京五環外，距離天安門廣場約30公裏。
文章提及，這是在特定區域，針對特定項目，給予符合條件的特定群體的購房支持政策。老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；其子女可作為共同借款人申請貸款。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，老年人若是無房無貸款的，除了執行北京既有的購房政策即首付比例35%的規定以外，也可以享受優惠的貸款利率，使得此類老年人後續貸款方麵的門檻降低。
即便是有房產的、認定為第二套購房的老年人，也可以享受首付比例60%的優惠，而此前此類首付比例為80%。此外，此次老年人購房可以享受“一人購房全家幫”，即子女可以作為共同借款人申請貸款，這就使得老年人可以獲得貸款資格和額度更高的貸款支持。
“這一模式可以理解為接力貸，但針對的是養老地產的特定樓盤。”嚴躍進對南方周末記者說。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟向南方周末記者表示：“北京此次政策還是有一些前提，比如要把中心城區的戶籍遷移到周邊去，這可能是針對目前老人養老需求，同時中心城區釋放出一些配套性、鼓勵性的金融措施。”
嚴躍進提及，此次政策一方麵使得老年人的住房問題得到解決，對於北京特定新城的老年住宅社區建設等有較為積極的作用。另一方麵也使得北京疏解首都非功能的工作更好推進，鼓勵市中心老年人搬遷至此類老年住宅社區，有助於市區人口結構的調整和城市功能的調整。
2022年7月，北京市住建委官網發布《北京市住房和城鄉建設委員會2022年市政府工作報告重點任務清單及實事事項二季度工作進展情況》，已提及此次涉及的三宗試點項目：“為更好滿足老年群體居家養老住房需求，在昌平區平西府、順義區福環和薛大人莊3個地塊推出‘全齡友好社區’試點項目，未來可提供約3000套全齡友好住房。”
為了谘詢該試點的相關信息，南方周末記者多次撥打北京住建委電話，但一直處於忙碌狀態。
“不少銀行都能做接力貸”
“這次提及的三個樓盤，是可以公開做接力貸的，別的多少還是藏著掖著的。但是就目前各地的銀行來說，接力貸其實也是允許的。”一位地產行業人士對南方周末記者表示。
另一位北京地區資深房地產行業人士也對南方周末記者說，“最近北京地區，不少銀行都能做接力貸，老人買房兒女還。但這是二手房的情況。新房應該僅限於此次的三個樓盤。”
南方周末記者以客戶身份谘詢了北京地區的多家銀行，對於“接力貸”這一簡稱，他們並不陌生，脫口而出。
工商銀行一位信貸部門工作人員表示：“我們有接力貸業務，現在很多銀行都有。但接力貸業務也分新房、二手房，其中有很多細節上的不同，做接力貸還是建議谘詢貸款經辦行。”
此外，農業銀行、建設銀行、光大銀行北京相關支行均明確表示，可以做接力貸業務，但需要出具子女收入證明等。
上述北京地區房地產行業人士對南方周末記者表示：“大銀行的條件會比較苛刻，比如老人是否在職、退休金流水情況等。小銀行相對來說比較簡單，據我了解，有些商業銀行貸款年限可以放到80歲。”
對於接力貸業務，中介也並不陌生。北京地區一家大型房產中介人員對南方周末記者表示：“我們可以做接力貸這個業務，過程不麻煩，隻是需要多跑幾趟，具體要去銀行辦理。”
據上述房產中介人員介紹，如果用老人名字購買，但老人因年齡導致貸款年限較短，每月還款額較高，那麽子女可以共同承擔，隻需要出具收入證明以及各種材料去銀行進行審批。
該中介人員也表示：“接力貸一直有聽說，但我和同事並沒有真正接手做過。”
多位受訪對象表示，接力貸這塊業務，目前體量較小。
陳晟對南方周末記者表示：“目前接力貸這塊的市場體量比較小，我認為是沒有形成氣候，隻能說它提供了一種可能。”
中原地產首席分析師張大偉對南方周末記者表示：“接力貸業務量很少，可以忽略不計，因為它存在一種悖論。”
他分析，這個業務很奇怪，當房價上漲時購房者想用接力貸借款，銀行額度緊張，銀行不想；當房價下調，銀行額度不緊張時，銀行願意，購房者卻又不想了。因此除了需要核驗多人資質外，這塊基本沒有什麽業務。
“接力貸違規嗎？”
一位北京地區使用了接力貸的購房者對南方周末記者表示：“接力貸在北京早就存在了。”
在嚴躍進的印象中，早在2017年，在房地產調控政策還沒有完全收緊時，接力貸就已經出現。而在陳晟看來，真正比較明確可以使用接力貸的，還是2022年。
接力貸一直頗受爭議。2016年11月3日，上海市市場利率定價自律機製發布了《關於切實落實上海市房地產調控精神
促進房地產金融市場有序運行的決議》，嚴禁通過成年子女、（雙方）父母、前夫、前妻或其他第三方參與共同還款並承擔還款責任等方式變相規避調控政策和住房信貸管理規定。
2021年11月，根據銀保監會官網，中國銀行股份有限公司3家分支機構同日領罰單，因違規向不符合條件個人發放“年齡接力”住房按揭貸款等，合計被罰款175萬元。
其中提及的主要違法違規事實（案由）顯示，相關銀行違規向不符合條件個人發放“年齡接力”住房按揭貸款，嚴重違反審慎經營規則。
據21世紀經濟報道，2022年4月，廣州有銀行再次啟動接力貸，但隨著消息持續發酵，銀行已緊急叫停該項目。
接力貸是否違規？
張大偉對南方周末記者表示：“接力貸一直不是違法事物，銀保監會並沒有發布過相關文件。”在他看來，過去銀行不願意做，因為大部分時候銀行額度緊張需要排隊，另外一般需要接力貸的都是家庭第三套以上房產，會被認為是投資投機。
對於上海等地曾經出具過的相關文件，在他看來是少數問題，即繞開限貸，有投資投機購房的可能。
南方周末記者並未在銀保監會官網上查詢到有關嚴禁接力貸的具體文件。銀保監會相關人士也回複南方周末記者，對於是否存在相關文件，需要進一步核實，但截至發稿尚未回複。
陳晟對南方周末記者表示：“接力貸更多體現的是行業的一種規矩，沒有明確的一個來自銀保監會的文件，說行，還是不行。”
在他看來，當購房者收入下降、還款能力下降從而失去貸款能力，這是基於還款能力風控的把握，銀行內部有明確的相關規定。
根據銀保監會官網2019年6月信息：目前各家銀行業金融機構對個人住房貸款年齡上限規定各不相同。部分機構直接要求借款人年齡不超過60歲或65歲，部分機構采用“借款人年齡+貸款期限之和”方式作為年齡限製，如中國銀行等機構住房貸款要求借款人年齡與貸款年限之和不得超過70周歲，部分機構允許借款人將家庭其他成員作為共同借款人，共同貸款、共同還款，都從一定程度上放寬了老人住房貸款政策。
在陳晟看來：“隻要風控做得好，在銀行風控範圍之內，我認為接力貸是可以做的。”
上述北京地區房地產行業人士認為：“接力貸受眾群體小，主要是給限購後沒有買房指標，又努著勁兒想買房子的一小群人撕開了一個小口子。這可能也是一種嚐試，看看帶動效果。”
中國人民銀行最新發布的《2022年7月金融統計數據報告》顯示，7月人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。分部門看，住戶貸款增加1217億元，其中，短期貸款減少269億元，中長期貸款增加1486億元。
國家統計局8月15日發布數據顯示，1—7月份，全國房地產開發投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。商品房銷售麵積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售麵積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。
1—7月份，房地產開發企業到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國內貸款11030億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長20.7%；自籌資金31495億元，下降11.4%；定金及預收款28575億元，下降37.1%；個人按揭貸款14169億元，下降25.2%。
張大偉認為，接力貸需求並不多，對樓市的刺激性作用有限，更多的是象征意義，體現了購房政策的鬆綁。
嚴躍進表示，此次政策說明北京針對特定群體和特定房產落實了寬鬆的政策，有較強的信號意義。此類做法和此前上海針對臨港新片區放鬆購房政策、廣州針對郊區市場落實寬鬆落戶政策等是相似的，說明一線城市都有一些局部的、定向的政策微調。