科技住宅、恒溫恒濕…多花小100萬你願意嗎？

距離北京公布全國首批高標準商品住宅建設方案已經一年。

10 月 18 日，《每日經濟新聞》記者查詢中綠東嶽府（綠源佳苑）網簽數據時發現，這個早在 2021 年 11
月底便取得 438 套房預售證的項目，僅網簽 41 套。

今年 2 月 21 日，該項目又獲得一張預售證，批準銷售住宅 296 套和 518 個地下車庫，目前僅網簽 1
個車位和 1 個庫房。

如果按兩張預售證的房源疊加計算，中綠東嶽府的網簽率甚至僅約 5.6%。

來源：北京市住建委

中綠東嶽府網簽均價約 7.2 萬元 / 平方米，作為比較，和該項目處於同一地段，2021 年 9
月取得預售證的保利錦上（悅錦雅苑）已經網簽 381 套，該項目價格也和中綠東嶽府價格相仿，為 7.1 萬元 /
平方米。甚至是今年才取得預售證的保利錦上二期（煦景雅苑，平均網簽價格 6.9 萬元），都已經網簽 246 套。

那麽，作為全國首批亮相的高標準商品住宅，為何會出現如此尷尬的局麵？

首付 350 萬元，外牆厚 45 厘米

2021 年 5 月 10 日，北京首次集中供地首日競拍，場麵火爆異常，12 宗地塊成交 5 宗，總價 516.19
億元，毫無意外地刷新北京單日土拍攬金紀錄，而其餘 7
宗地塊並不是流拍，而是各方搶奪地過於激烈，進入競高標準住宅建設方案而待定。

進入競高標準住宅建設方案的其中一宗便是朝陽區王四營鄉 1304-L02、L05 地塊，最終中國綠發憑借著高標準方案在當年 5
月底最終贏得了對這宗地塊的爭奪，地價 30.95 億元，並且配建 1.38 萬平方米公租房，這便是現在的中綠東嶽府。

在北京市規自委公布的設計方案中，中綠東嶽府的亮點是：”
該項目打造多個開放式集中綠地，串聯各個組團空間，形成生態與生活兼顧的美好社區。在總平麵布局上，采取圍合式布局。”

全麵實施三星級綠色建築，實施超低能耗建築麵積達到總麵積的比例是 100%，超低能耗麵積 73016
平方米。在施工中采用通過三星級綠色建材認證的預拌混凝土、預拌砂漿、保溫材料、建築門窗、防水卷材、防水塗料（本項目將采用上述綠色建材中至少
4 類，每類 100% 使用）。住宅小區內道路、園林綠化等公共設施項目建設所用路麵磚、植草磚、道路無機料、路緣石等 100%
使用建築垃圾再生產品。

9 月底，《每日經濟新聞》記者來到國貿區域的中綠東嶽府的銷售中心，這裏距離項目所在的王四營還有 10 多公裏，但據銷售人員說：”
我們主要目標客戶在國貿，所以我們就把售樓處紮在這裏了。”

中綠東嶽府建設現場 每經記者 王佳飛 攝

中綠東嶽府定位改善，據銷售人員介紹，項目 122 平方米戶型起，單價在 7 萬元上下，首付 350
萬元左右。

在銷售人員的介紹中，” 科技 ” 占了很大比重，” 五恒科技住宅 “” 三星級綠色 “” 牆體門窗特殊處理 ”
等名詞一個接一個出現，銷售人員還會幫你算賬：”如果用我們的恒溫恒濕係統，全年電費也就 1000
塊錢，比冬天的取暖費便宜多了。”

” 別家正常的外牆一般都是 25 厘米，我們能做到 45
厘米，所以我們有窗台但沒有飄窗。普通住宅的外牆是鋼筋混凝土加一層保溫層，而我們是三層，和三明治一樣，有兩層鋼筋混凝土夾一層保溫層。保溫層和我們家裏冰箱用的材料是一個級別，很大部分成本在這裏了。”

” 得房率 73%，還是不差的。”

什麽是高標準？

其實高標準商品住宅並不是一個新概念。

北京市規自委 2017 年發布的《我委創新土地招拍掛方式，推進高標準商品住宅建設》提到，自 2016 年 12
月起，北京市在土地出讓環節開展 ” 限房價、競地價 ”
試點，創造性地在高標準商品住宅建設項目管理中運用企業承諾加履約保函的市場機製，確保項目建設成為高標準的建築。目前已完成了 7
個高標準商品住宅的方案評選，共計 105 萬平方米。

當時提出的高標準商品住宅建設方案評選主要包括：綠色建築星級、裝配式建築實施比例、其他節能環保技術應用、規劃建設方案和企業自持商品住房運營方案。最終競得企業按照承諾接受政府監督。我委通過施工圖設計文件審查可再生能源利用率、裝配式建築比例、減震隔震技術和新風係統應用比例等，並督促取得綠色建築設計標識。

至 2021 年 5 月北京首次集中供地，18 宗地塊均 ” 限房價、競地價 “，並規定在拍賣上限價格觸頂後，主要實行 ”
競高標準商品住宅建設方案、現場搖號、競現房銷售及競政府持有商品住宅產權份額 “4 種競買方式。

兩個月後的 7 月 30
日，北京市規自委公布朝陽區崔各莊鄉地塊、朝陽區王四營鄉兩個地塊、朝陽區豆各莊鄉地塊、海澱區樹村兩個地塊、城市副中心梨園鎮地塊、延慶區南菜園地塊等
8 個地塊的高標準建設方案，這也是全國第一批高標準商品住宅方案。

當時市規自委相關負責人介紹了此次集中供地高標準商品住宅建設方案的背景和相關工作：為營造公開、公平、公正的市場環境，提升居住建築設計品質，北京綜合運用房地產調控政策工具，當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序；或當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格，現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額（或現場競報
” 公共租賃住房 ” 達到上限麵積時），轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。這一舉措在全國是首創。

成本要比一般住宅高出 1500 元 / 平

而在周圍一些項目看來，高標準可能是中綠東嶽府的缺點。

周邊項目一位銷售人員說：” 他們的牆體特別厚，得房率肯定就低了，買 122 平方米的和 110
多平方米的戶型套內麵積一樣，您花小 100 萬元多買那麽大的建築麵積，這些錢什麽時候能掙回來呢？”

此外，北京一家操盤高標準商品房的企業管理人士也向《每日經濟新聞》記者講過他們對此類產品的認知：”
高標準商品房對企業建造的要求很高，我們能看到的科技、綠色等要求都需要達標，並且也將是大趨勢。從北京土拍來看，設置競高標準的地塊越來越多，這便要求房企提高自己的產品品質和管理水平。”

”
但據我觀察，目前消費者對高標準商品房的感知還不太強，我們要花很大功夫去解釋什麽是高標準，但依舊收效甚微。我們核算下來，高標準商品房每平方米的成本要比一般住宅高上
1500 元，消費者為這部分溢價買單的意願還是不夠強，這從一些項目的銷量上就能看出來。”

針對中綠東嶽府的種種疑問，《每日經濟新聞》記者向相關負責人發去采訪函，截至記者發稿時尚未有回複。