這座位於公園大道432號的近1400英尺高的塔樓，簡而言之是世界上最高的住宅樓，六年前曾是紐約豪華公寓熱潮的巔峰，主要是由追求保密和高額回報的外國富豪購買。
六年後，這棟塔樓的居民現在與開發商以及他們彼此之間產生了越來越多的矛盾，他們明確表示，即使是數百萬美元的價格標簽也不能保證基本的生活質量。據業主、工程師和《紐約時報》獲得的文件顯示，已經發生了多起法律訴訟，這些索賠包括管道和機械問題造成的數百萬美元的水漬、頻繁的電梯故障、以及像輪船廚房一樣吱吱作響的牆壁——所有這些都可能與該建築的主要賣點有關：其卓越的高度。
了解一些糾紛的工程師說，許多同樣的問題正在其他新的超高樓中悄然發生。
在紐約一連串破紀錄的公寓塔樓達到新的高度後不到十年，第一批關於缺陷和投訴的報告開始出現，人們開始懷疑，這些超高樓的建築方法和使用的材料沒有達到工程上的突破。
公園432號的糾紛也凸顯了紐約所謂的億萬富翁街（Billionaire’s
Row）的鮮為人知的景象，中央公園附近的這一片超高層塔樓重新定義了紐約市的天際線，同時，幾乎所有買家的身份也都被空殼公司所掩蓋著。
這座細長的塔樓，因為高度有爭議，被批評家比喻為中指。塔樓的大部分已經售罄，預計價值約為31億美元。樓頂96層的頂層公寓在2016年以近8800萬美元的價格賣給了代表沙特零售業大亨Fawaz
Alhokair的一家公司。詹妮弗·洛佩茲（Jennifer Lopez）和亞曆克斯·羅德裏格茲（Alex
Rodriguez）則是在2018年以1530萬美元的價格買下了那裏的一套4000平方英尺的公寓，並在大約一年後出售。
水災
現在，這些世界上最富有、最有影響力的居民正在討論，如何在不使大樓價值下降的情況下補救這些棘手的問題。
“我曾確信這將是紐約最好的建築，”公園432最早的居民之一薩琳娜·阿布拉莫維奇（Sarina
Abramovich）說。”他們仍然把它標榜為上帝給世界的禮物，但事實並非如此。”
開發商之一的CIM集團在一份聲明中說，這棟樓”是一個成功的設計、建造、而且幾乎售罄的項目”，他們正在與公寓委員會”合作”，該委員會目前由開發商管理，1月份之後，當選居民會控製委員會。開發商通常在運營的前幾年實際控製公寓的董事會。”像所有的新建築一樣，在此期間有維護和收尾項目，”他們說。
另一家開發商Macklowe Properties拒絕發表評論。
施工經理Lendlease在一份聲明中表示，他們”一直在與開發商聯係，關於租戶的一些意見，我們目前正在評估。”
阿布拉莫維奇女士和她的丈夫米哈伊爾是從事石油和天然氣業務的退休企業主，她在2016年以近1700萬美元的價格在該塔樓購買了一套3500平方英尺的高樓層公寓，以便在他們成年的孩子家附近有一個第二住房。
她說，她在第一天就對自己的購買行為感到失望，2016年初，當她離開倫敦的家，搬進她所期望的已完工的公寓時，發現她的單位和大樓都還在建設中。
“他們把我放在一個被鋼板和膠合板包圍的貨運電梯裏，還有一個戴著硬帽子的操作員，”她說。”我就是這樣在沒有門的電梯裏上到我的豪宅公寓的。”
問題之後越來越多。大樓裏已經發生了多次水災，包括2018年11月的兩次泄漏，大樓總經理藍·紮尼吉（Len
Czarnecki）在給居民的電子郵件中承認了這一點。第一次漏水發生在11月22日，是由60層的高壓給水周圍的一個”炸裂”的部件引起的。四天後，74樓的”水管故障”導致水進入電梯井，使四部住宅電梯中的兩部停運數周。
這兩起事件都發生在機械層上，而機械層因過高而受到批評——這一設計特點使得開發商的建築高度超過了原本允許的高度，因為機械層不計入建築的允許麵積。
《紐約時報》通過電話聯係到紮尼吉先生，他說他”不方便評論”。
阿布拉莫維奇女士說，第一次事件發生後，水滲入她位於漏水點下方幾層的公寓，估計造成50萬美元的損失。
其他人也提出了類似的說法。84B單元的匿名買家以2016年造成83至86層重大損失的”災難性水災”為由申請退出交易。據知情人士透露，這名簽下4625萬美元公寓合同的潛在買家是Jose
Cuervo龍舌蘭酒品牌的所有者Beckmann家族的成員。
此案在第二年悄然和解。
“聽起來像炸彈”
根據幾位曾在這些建築上工作過的工程師的說法，公園432引用的許多機械問題也發生在其他超高層住宅塔樓上。
所有的建築都會在風中搖擺，但在特殊的高度，這些力量會更強。一封管理郵件解釋說，2019年10月31日晚，”大風狀況”使一部電梯停止運行，並導致一名居民”被困”1小時25分鍾。據一位不願透露姓名的工程師說，風的晃動會導致電梯井內的電纜四處亂拍，導致電梯減速或停運。他曾在紐約的其他塔樓上工作過，出現過類似的問題。
建築公司Skidmore,Owings and Merrill的董事盧克·梁（Luke
Leung）說，超高層建築中最常見的投訴之一是噪音。他曾聽到牆壁之間的金屬隔板隨著建築物的晃動而發出呻吟聲，以及門口和電梯井中衝天的鬼嘯聲。
根據2019年業主大會的筆記，公園432的居民抱怨他們的公寓裏有吱吱作響、砰砰作響和哢嚓作響的聲音，還有一個垃圾槽在扔垃圾時”聽起來像炸彈”。
費用暴增
大樓出現問題的同時，也帶來了大量新的支出。根據管理層的電子郵件，2019年年度共同收費跳漲了近40%，其中提到了保險費和維修等費用的上漲。
去年年底當選為公寓董事會成員的居民愛德華·斯林（Eduard
Slinin）在2020年給鄰居們寫了一封信，報告說該樓的保險費用在兩年內增加了300%。根據住宅管理委員會的一封信，保險費上漲的部分原因是2018年的一次噴淋管排放和兩起”與水有關的事件”，使大樓的承保損失約970萬美元。
一些居民還抨擊了大樓私人餐廳的收費激增，該餐廳由米其林星級廚師Shaun
Hergatt監督。2015年底大樓開業時，業主每年需要花費1200美元購買服務；到了2021年，盡管因為疫情而限製了營業時間，但這一要求還是躍升至15000美元。而且早餐也不再免費。
公園432的餐廳景觀
“這裏的每個人都恨對方”
居民們，其中許多人一年中的大部分時間都住在其他地方，已經分裂成不同團體。企業運輸集團（Corporate Transportation
Group）總裁斯林先生在給鄰居們的信中說，他正在與約103個單位中的約40個
“相關單員業主”合作，其中不包括員工公寓，以控製成本並解決大樓中可能存在的危險狀況。
業主小組委托工程公司SBI顧問公司研究機械和結構問題。初步調查結果顯示，觀察到的73%的機械、電氣和管道組件與開發商的圖紙不符，幾乎有四分之一”存在實際的生命安全問題”，斯林先生寫道。
SBI沒有回複電子郵件或電話征求意見。斯林先生在電話中，隨後淡化了SBI的調查結果，稱機械問題”是小事”。
對於如何解決大樓的問題，居民們意見不一。房地產投資公司JSF
Capital的負責人、最近贏得大樓董事會席位的業主傑奎琳·芬克爾斯坦-萊博（Jacqueline
Finkelstein-Lebow）在給居民的信中稱，其他居民試圖”請律師”反對開發商的做法是錯誤的。她還否認了關於她在競選董事會時可能存在利益衝突的說法。她與Vector
Group的董事長貝奈特·萊博（Bennett Lebow）結婚，Vector Group是一家控股公司，控製著Douglas
Elliman Real Estate——主導公園432銷售的經紀公司。Douglas
Elliman的執行主席哈沃德·萊博（Howard Lorber）也是這裏的居民之一。
芬克爾斯坦-萊博女士沒有回應評論請求。
阿布拉莫維奇女士說，大樓裏的緊張關係已經醞釀了多年。
她說：”這裏的每個人都恨對方。”
但是，大多數情況下，居民們都想讓爭吵遠離公眾的視線。
但由於新冠出行限製，阿布拉莫維奇女士一直住在公園432，她說她並不擔心轉售價值會受到影響，因為她買下這個單元並不是為了牟利。她說，因為拒絕支付最近增加的共同費用，她麵臨8.2萬美元的滯納金和利息，這比紐約市布朗克斯區家庭收入中位數的兩倍還多。
她意識到億萬富翁的困境不會贏得太多同情，但她說自己是在有原則性地說話。
“這裏的一切都是偽裝的，”她說。”如果我當時知道我現在知道的這些事情，我絕對不會買它。”
為什麽可以建這麽高
公園432和這些新塔樓還有一個越來越常見的特點：大量的閑置空間。在88層樓中，約有四分之一的樓層沒有住宅，這些樓層充滿著建築結構和機械設備。
這座建築和附近的高塔之所以能夠建的如此之高，就是因為紐約市迷宮般的分區法存在漏洞。為結構和機械設備預留的樓層，無論多少，都不計入法律規定的建築最大麵積，所以開發商明確地利用這些樓層，使建築遠遠高於其他允許的高度。
建造高樓的動機顯而易見：對買家來說是景觀，對開發商來說是巨額利潤。公園432一套95層的公寓以3070萬美元的價格售出，約合每平方英尺7592美元。
“這很離譜，但也很聰明，”規劃顧問喬治·簡（George M.
Janes）說，他曾跟蹤並對紐約有大量閑置空間的建築提出質疑。”這些空間的主要目的是什麽？主要目的是建造更高的建築。”
市政府遏製建築高度的努力已經點燃了與強大的房地產行業的對決，房地產行業批評擬議的規則限製過多，且存在誤導。
開發公園432的哈瑞·麥克婁（Harry B.
Macklowe）說，他同意圍繞機械空間製定嚴格規則的努力，但他拒絕了關於他的建築利用機械空間升高的說法。他說，每一個機械樓層都有建築物運作所需的設備。
“它冒犯了我，”麥克婁先生說，”因為我們創造了一個非常漂亮的建築，完美地融入了天際線。”
紐約市複雜的建築法規旨在產生可預測的發展。大部分地區都有高度要求，但曼哈頓部分地區則被豁免。每一個街區都有一個最大的麵積限製，這個限製可以分布在一個街區的小樓裏，也可以壓縮在大樓裏。
精明、有經驗、有耐心的開發商已經玩轉了這一製度。尋求建造一座超高層塔樓的開發商可能會從一個街區的一塊土地開始，然後從鄰居那裏購買未使用的平方英尺。
隨著工程和建築的進步，該開發商可以把積累的麵積集中在一個瘦小的超高層塔樓中。免於計算平方英尺的機械空間的樓層，使塔樓更高。
“毫無疑問，它們看上去就像避雷針，因為它們不僅僅是豪華住房，而是超豪華住房，”市政藝術協會（MunicipalArt
Society）主席伊麗薩白·格斯坦（Elizabeth
Goldstein）說，該協會是一個非營利組織，旨在保護城市的建築和城市設計。她說，這些房子不僅99%的人買不起，而且1%裏的大多數人也買不起。
紐約市長白思豪說，將擬議規則”阻止豪樓開發商對係統進行遊戲”。
“人為高大的機械空間，除了提升頂層公寓的視野外，沒有任何作用，違反了我們分區法規的精神，”他在一份聲明中說。
但紐約房地產委員會（Real Estate Board of New
York）——該行業有影響力的遊說部門——表示，這些規則限製性太強，與工程趨勢不符，比如未來需要大空間的電池來支持可再生能源。
紐約的工程師巴特·蘇利文（Bart A.
Sullivan）曾在世界各地的高樓大廈工作過，他說，超高層摩天大樓需要大麵積的空置樓層，用於安裝複雜的機械和結構設備，包括電梯電機、供暖、通風和空調。
他說，開發商可以在擬議的限製範圍內工作，但將不得不在結構功能上花費更多。
“如果你扔足夠的錢，大多數事情都是可能的，這些項目必須從經濟角度來看是有意義的，但他們正在束縛設計專業人員的手腳。”
那座塔樓的結構工程師說，如果沒有大型的露天機械樓層，432公園大道將明顯搖晃，居民無法接受。”當他們回家時，他們希望感覺自己是在家裏，而不是像在船上，飛機或摩托車上，”他說。
紐約豪華公寓十年興衰
紐約的開發商們利用2010年代以高聳入雲的公寓塔樓重塑了紐約的天際線。公園432建成之後，曼哈頓新的天際線
Miller Samuel房地產評估師和顧問公司總裁喬納森·米勒（Jonathan J. Miller）說。
對於曼哈頓以外的各區來說，這也是發生巨大變化和鄉紳化的十年，重新劃分區域和追求靠近公共交通的廉價土地刺激了新的建築，其中很多對紐約人來說太昂貴了。與此同時，紐約還有7.9萬人住在收容所或街頭。
根據房地產谘詢和數據庫供應商Nancy Packes Data Services
12月對已完成銷售和合同的分析，曼哈頓2015年後上市的新公寓單位中，有近一半，即7727套公寓中的3695套仍未售出。
這是一個驚人的估計，與十年前相比，這是一個令人慚愧的逆轉。
2008年經濟衰退後，許多來自海外的投資者為了尋求更高的回報，將目光投向了房地產等硬資產，並在住宅項目上大肆投注。由於大多數紐約人的信貸仍然緊張，最有利可圖的人群是富裕的全現金買家——更大的公寓，更好的裝修和更多的設施——被建造出來以滿足需求。
因此，中央公園及其周邊的摩天大樓和曼哈頓獨有的小塊區域出現了許多創下令人瞠目結舌的銷售記錄（位於中城億萬富翁街的一處2.4萬平方英尺的公寓售價為2.4億美元）。自2009年以來，曼哈頓共建造了22304套公寓。
但2015年前後開始的全球經濟逆風，以及房產稅和轉讓稅的不利變化，讓富裕買家的興趣降溫。
南希帕克斯數據服務公司（Nancy Packes Data Services）的負責人南希·派克斯（Nancy
Packes）表示，豪華房地產是一個由情緒驅動的市場。”擁有3000萬美元的人有四到五套房子——他們並不需要再買，”她說。
2011年，新公寓的平均售價為115萬美元，僅比轉售的公寓溢價9%。派克斯女士說，到2019年，新公寓的平均價格為377萬美元，轉售溢價為118%。
這種脫節導致了大量新豪華公寓無法售出。根據Halstead Development
Marketing的一份報告，包括影子庫存——在條件改善之前被擱置在市場之外的單位——疫情前，2020年1月份，曼哈頓有7050個新公寓單位可供出售。按照以往的銷售速度，這遠超六年的庫存，而一個平衡的市場通常在兩年左右就會售罄。
華夏新聞|時事與歷史：紐約最高樓裏不能說的秘密 億萬富翁們的糟心事