中國人繼承房產有多難?父親去世五年後,我還沒跑完手續

清明將至,又到給逝去親人掃墓祭奠的日子。

除了哀悼之外,我還想訴說下繼承父親房產的慘痛經曆,也是給大家提個醒,長點見識,給未來省卻麻煩。

父親、奶奶先後去世,沒有生效遺囑導致麻煩不斷

我老家在L市,爺爺去世後,奶奶來到鄰省的沿海B市跟我父母生活。2016年5月份我父親在B市病逝,他的房產屬於他跟我媽共同所有,但屬於他的那一部分,現在我媽、我奶奶以及我是第一繼承人,各有一份。

我們在整理父親遺物時,發現他病中悄悄用電腦敲了一份遺囑,聲明他的財產將留給我和我母親。可惜遺囑沒有簽字,並無法律效力。

當時有懂點道道兒的朋友提醒,我們家這種兒子在母親前麵先逝的情況特殊,趁著奶奶還在,趕緊帶她去辦理個財產棄權公證書,以方便我和我母親未來辦理繼承手續。

其實我跟我媽已經商量好,這些房子由她一個人繼承最好,我也去辦一份棄權公證書。

如此決定基於兩個考量:1房子本來就是我父母親買的,我媽所占份額很大,理所當然;2.我長期在遙遠的帝都工作,由我媽一人繼承,未來不管辦繼承手續還是處置房產都便利,否則我要麽次次親自到場,要麽得去辦理委托公證書。

辦理過程中,一會兒需要這種材料,一會又要那種證明,搞得我們暈頭轉向。但經過一番折騰,跑了幾趟總算搞定,辦理了一套我和我奶奶的棄權公證書。這套房子近年來父母親一直居住在裏麵,產權證上是我父母親倆人的名字。

問題出在我父母的另外兩套房子。

我媽在B市的單位早年分了一套小房子,她發現產權證上隻有她一人的名字,就以為我奶奶不用辦理棄權公證書了,覺得這樣多省事兒。

其實我媽大意了,這是婚後財產,就算署一個人名也是夫妻共有。

另外,老家L市我父親還有一套老房子,是早年從我奶奶那裏買的。當年過戶時有朋友提醒我父親,還不如署成我的名字,以後省事兒,我父親沒有答應。

在B市辦理公證手續時我們想,辦這麽多手續真是麻煩,父親過世後奶奶反正要回老家,老家房子的棄權公證書等下半年抽空回去再辦理吧。

誰能想到對這兩套房子的“大意”,給我們帶來了無窮無盡的麻煩。奶奶回到老家L市後不到半年就去世了,問題變成了“複雜的五次方”。

現在情況演變成這樣:我父親走到我奶奶前麵,他房產中那部分,我奶奶有份額,但是奶奶在沒有留下遺囑,也未辦理那兩套棄權公證的情況下去世了,奶奶的那個份額又牽涉到了她的父母、配偶、子女。

現在我媽要繼承那兩套本來就屬於她的房產,需要身份證、戶口本、房產本、結婚證……這一大堆證件自不必說,另需提交的基本材料不完全列表如下:

1.我的棄權公證書

2.我爺爺的死亡證明

3.我奶奶的死亡證明

4.我爺爺奶奶的結婚證

5.我奶奶的父母親死亡證明

6.我兩個姑姑和一個叔叔的棄權公證書

7.上述所有人之間的多份親屬關係證明

我曾苦笑著問公證處人員:“親,我奶奶去世時都80多歲了,你覺得以咱們這地方的人均壽命,她父母還活著的可能性有多大?就算活著,100多歲的人還會來爭房產?要這種證明有意義嗎?”

“這個我們也沒辦法,規定就是如此啊!”人家也無奈地回答。

跑手續之難,難於上青天

我和我媽決定先把各種證明以及證明所需的證明的證明的證明都辦妥,然後再找我叔叔姑姑們去公證處簽字棄權。

時間有限,不久後我就回北京了,剩餘的九成多證明和手續由我媽跑腿。接下來一年多,我媽奔波於各個街道辦、派出所、居委會辦理各種證明以及打聽去哪兒辦什麽證明。辦理某個證明又需要另外的證明,有些證明還得跨省跨市。

我曾經跟著跑了幾次,精神都接近崩潰,可想我媽如何辛勞。

“雞生蛋,蛋生雞,雞再生蛋……雞蛋的湯的湯的湯……”那陣子睡著後都在夢裏嘮叨怪話。

有些派出所和居委會,很無奈地給我們說:“你們一個大家族分散在天南地北多省多市,就算是一個小家庭裏的幾個成員也是分居各地,戶籍和居住地都變遷了好多次。這超出了我們的權限不說,我們哪有能力證明你們之間的關係呢,這樣的證明真的有意義嗎。太荒唐了!”

我對這樣深明大義的公務員,感到由衷的敬佩。

幸好我媽熱心腸,平時跟親戚來往走動較多,大家都肯幫忙。開我奶奶的父母親死亡證明時,我媽跑不動了,打電話去我奶奶老家D市,找到我奶奶的大弟弟。

“那年頭人去世哪有什麽死亡證明啊,都直接拉去埋了,最多注銷一個戶口。”我大舅公哭笑不得地回了一句。

有些證明,人家聽了我們的經曆覺得實在不容易,哀聲歎氣幫我們開了。有些證明,找了熟人去說情,人家才捏著鼻子幫我們辦了。

最後有個證件著實把我們搞蒙了,派出所、街道辦、居委會無論菩薩心腸有多寬廣也愛莫能助,就是我爺爺奶奶的結婚證。

我爺爺奶奶五十年代初結的婚,幾十年來經過十幾次搬家,結婚證在他們退休後就找不著了,因為誰也沒想到這還有什麽用處,沒人在意。

爺爺奶奶的戶籍早就遷出當年辦理結婚證的地方,何況當地民政局告訴我們,沒有五六十年代結婚檔案存底。我爺爺奶奶後來的戶籍所在地民政局,結婚證跟人家更是沒有一根毛線的關係。就算民政局願幫補辦結婚證,那也得幫倆活人辦啊!

我媽著急天天跟我商量怎麽辦,每當走投無路的時候,我都勸她給救苦救難的觀世音菩薩打電話,求菩薩最終能幫咱解決難題。

現在隻差把我叔叔姑姑們拉來簽棄權公證書了,我媽跟他們溝通,他們表態說來簽字沒問題,但必須得由我來繼承。

我和我媽一合計,反正都到這步了,隨他們吧,隻要肯配合來簽字就好,反正是你求著別人。

湊齊所需要的各種材料,2017年春節前我提前回到老家,跟叔叔姑姑們商定好日子,一起去辦理了手續,順道辦理了我媽對L市那套房子的棄權公證。

折騰一年多終於辦完,可以去過戶房子了。

那天有個朋友聽說了我這段經曆後告訴我:“比我家的事兒還是簡單些,我家有套房子牽扯幾十個親戚,而親戚間關係很差,有幾個根本不配合去簽字,好多年了,繼承不下來。”

當時我有三大謝天謝地的事兒。一是感謝有關部門沒要我外曾祖母和外曾祖父在民國年間的結婚證以及他們父母在大清宣統年間的死亡證明;二是感謝我奶奶隻生了四個孩子,而且那三個雖然不生活在一個城市但好歹在一個省;三是感謝我的叔叔姑姑以及他們的配偶都健在;四是感謝親戚關係還可以,沒人刻意刁難。

遺產過戶卻老房子遇到新問題

備齊一切材料,趁春節放假前我們趕緊去辦理父親在L市的老房子繼承手續。在稅務局交納4000多元後,我們興奮地拿著票據前往房產辦證大廳。

工人作員一一審查完我們提交的材料後說:“你這個房子現在過不了戶,還缺土地證啊!”

“怎麽又跑出個土地證,我們從來沒拿到過土地證,這土地證去哪辦?現在房本不都是一個嗎?”

“你們這是老商品房,當年沒有單獨的土地證,屬於曆史遺留問題。現在剛剛規定,需要補交土地使用金後辦理,具體怎麽辦可以到房管局和開發商那裏詢問一下”。

心潮頓時從萬丈高空跌落下來。接下來幾天,我和我媽又跑了房管局和開發商辦公室。

房管局回複說:“你們要單獨辦,是辦不了的,得開發商把小區所有材料備齊提交上來,補交土地使用費才能統一辦。你們那小區的開發商一齊沒有提交材料。”

慶幸的是那個老小區的開發商居然還活著,在一個犄角旮旯裏找到他們公司,辦公室主任說:“我們去問過房管局,該怎麽辦理,如何計算費用,他們自己也沒想清楚,我們也不知道怎麽辦。這事兒我比你們還著急啊,我家也有房子現在過不了戶。”

隨後多次與房管局和開發商通電話,他們都認為責任在對方,反正我除了懵逼,沒有別的反應。

有次與房管局幹部通話,我心態再度崩潰,悲痛地說:“我現在真的不想要這個房子了,好希望你們有關部門去把它沒收了,我捐給國家得了。”

對方非常和藹地說:“朋友,你要捐給國家,也得把這些手續辦完了才行啊!”

發現暫時繼承不下來,我和我媽又去稅務局申請退稅。我交稅時從填表到刷卡隻花了十幾分鍾,稅務局受理我退稅申請後,經過八個部門審核,一年多後才退回到我卡上。

一拖就是五年過去了,我們對繼承這套房已不抱任何希望。

新的轉機,新的麻煩

2021年春節剛過,突然聽說一個新情況,由於小區大量住戶因土地證問題無法繼承,去反映問題的人太多。有關部門不勝其煩之下召開特別會議,同意優先解決這個小區的曆史遺留問題,可以先辦繼承,然後再補辦土地證。

當時我媽已去外省親戚家過冬,我聽說後趕緊帶著全部材料前去辦理。

跟幾年前比,現在隻需要在“不動產集中服務中心”統一辦理,無須到處跑腿。而且流程大為簡化,一天內肯定辦完,的確省事兒了。

工作人員審核完我們的材料,確認我們屬於房管局批準的“特事特辦”小區後,開始進入辦理流程。

這兩年國家對繼承房產的稅費政策做了調整,這次我居然隻需納稅140元,經過拍照、簽字等流程,一個多小時就辦完了,通知我們四個工作日後來拿證。我開開心心走出了不動產辦事大廳。

福兮禍所伏,禍兮福所倚!

第二天下午,我接到不動產權集中服務中心工作人員來電:“你好,現在我們發現一個問題。你不能全權繼承你父親的這套房子,你隻能跟你母親共同署名擁有,不知你媽媽能過來補辦一下手續嗎?”

“為什麽啊?我母親在外省,她不是已經提交了棄權公證書了嗎?”

“是這樣的,這套房子是你父母親共同擁有,你父親去世後,你父親那部分有你媽媽的份額,她放棄的是這個份額,而她自己本來擁有的那一半,是無法放棄的。因為她還健在,她那部分家人是不能繼承的。”

聽人家一講,很有道理啊。我問:“那怎麽辦呢?我們隻想一個人全權繼承,因為以前辦理各種證件和證明的經曆,我們認為兩個人署名的話以後要處理房產麻煩太多。”

對方耐心地回複:“先叫你媽媽回來補辦手續,跟你共同署名辦理新的房產本。然後有兩個辦法,你媽媽把她那一半贈予你,或者你從你媽媽手裏買下她那一半,再換成你全權擁有的房產本。”

“這太麻煩了,得去辦理兩次,還得交兩次的費用”。我說,你讓我稍微想一想。

接下來我忙碌一天,不停去電跟我媽溝通,不停查詢各種法律和規定。學到不少新知的同時,發現自己又陷入新的選擇困境。

困境來自於對將來出售房產的考慮。說實話,我父親在老家的那套房子,是個老小區,物管和環境都比較糟糕,我們是不會去居住的,出租也租不了幾個錢。我和我媽的打算就是繼承之後把它賣掉。

我們國家有關房屋出售的稅費繳納規定相當複雜,繼承所得的房屋出售,規定又更加繁瑣。查詢情況時我也經常被弄得暈頭轉向,無法給大家把每種情況每種規定講得清楚準確。

大致來說,繼承所得房屋,先不說那些小頭的稅費,如果不符合“滿二唯一”或“滿五唯一”條件,要全額征收5.5%的營業稅,另有20%的個人所得稅。

這個“滿二”或“滿五”,是從前麵持有房產的親屬拿證時間開始計算,“唯一”是指繼承者是否在本省區內隻有這套房子。

如果幾年前我繼承下來,我符合“滿五唯一”條件。可我父親去世後,我媽返回老家定居,購買了一套新房子來居住,房產證到2021年春節前才辦理下來。

鑒於之前我們受到過的所有慘痛教訓,我媽決定辦房產本時署我的名字,省去未來的麻煩。而那套那房子又在這節骨眼上可以辦理過戶,突然間我在老家就不符合“唯一”條件了。

就是說,父親那套老房子無論我全權繼承(何況已經不行),還是我和我媽共同繼承,將來出售都免不了那筆重稅。

My god!那套老房子其實也賣不了幾個錢,我一算,以後補交土地使用金,加上一大筆稅費,差點鬧出心髒病。

我跟我媽反複磋商後想了一個新辦法,我致電不動產服務大廳:“既然我不能全權繼承,但我媽可以對吧,那我現在決定放棄繼承,房產本上署我媽一個人名字,你看行不行?”

工作人員回答:“這個可以有,但你們先得撤銷原來的辦理流程,再次提交材料從頭開始申請辦理。”

“沒問題,隻要能讓我媽全權繼承,她可以從外省馬上趕回來。你說該怎麽辦,怎麽提交材料?”

她介紹了兩種方式:“第一種是‘公證繼承’流程,需要花點錢但時間很快;因為要去付費辦理一份你的棄權公證書,有這個公證書你們可以在一天內辦完,三個工作日後拿證。第二種是‘非公證繼承’,把材料交給我們中心來審,不用花錢但時間慢,有可能要一個月;你和你媽媽至少要兩次共同到現場辦理,並且還要錄製你的棄權確認視頻。”

我當然選時間快的辦理方式了,反正以前辦公證書,已經把各種變態的證明都備齊了,這次辦我的棄權公證就不會那麽費時間了。

隨後我致電給以前幫我們辦理公證書的女孩,一位相當熱情又耐心的妹子,在辦證過程中她成了我媽的好朋友。

這位公證處的女孩,我對她評價非常非常非常的高,因為她對待工作“極度嚴謹”的態度和“一絲不苟”的精神,我和我媽跑斷兩條腿,那些變態證明差一個都不行。

把情況給她講了後,她的回複對我又是當頭一棒:“大哥,因為你以前對這套房子已辦理過棄權公證書,已產生法律效力,所以不能再辦理了。”

“妹紙啊,你看我和我媽多不容易,為這套房子折騰五年了。我就想不明白,這是我們家的房產,在未辦理過戶前,我和我媽作為擁有者改變處置方式,這是天經地義的啊!”

“不行啊,大哥!”

“真的不行嗎,妹紙?”

“真的不行,大哥!”

“那我問你,如果一個人關於自己的財產立下具有法律效力的遺囑,他是否就不能再改變主意,無權再重新處置自己財產了?”

“這個是可以的,跟你這種情況不一樣!”

“我不明白有什麽不一樣。”

“真的就是不一樣。”

……

你來我往討論了一個小時,我理解她的態度,不認同那些說辭,但我不責怪她個人。

萬裏長征即將走完第一段,就怕有關部門來電話

值得慶幸的是老家的不動產辦事大廳現在已經執行國家的“繼承房產不強製公證”

政策,還有一條“非公證繼承”的路可以走,我們也隻能走這條路。

我媽坐火車從外省一天一夜搖晃回來,休息一晚,第二天我們拎著一大口袋材料趕到不動產集中服務中心,準備從頭開始申請。

在服務中心稅務窗口拿回原有材料時,工作人員對我說:“你們現在撤銷辦理流程也有兩種方式,一個是退稅撤銷,一個是不退稅撤銷,退稅撤銷就是非常麻煩,可能等很久。”

“當然選擇不退稅撤銷了,反正140元,就當丟失了吧”。

然後我們拿回材料,重新取號,與審核員一起清點各種證件和證明。審核員每次張口說話我的心髒都咕咚一下,就怕她問“你們還缺XX證明”“XX證明不太合格”之類的問題。

謝天謝地,這次真的順利而且寬鬆。有些證明的格式、名稱雖然未必百分百符合他們的要求,有些事情的證明他們也不要求特定的證明,反正隻要能有證明作用,他們也都沒計較,通過了審核。

由於我們被迫變更繼承方式,選擇新推出的“非公證繼承”流程,曾經像西天取經一樣跑斷腿求來的文書和證明,很多派不上用場了。魔幻,實在太魔幻了!

材料審核完畢,一位工作人員給我一張“不動產權變遷通告”,告訴我:“這張通告需要張貼到你家房子的門上,並且需要一張你媽媽站在門口通告前的照片,通告字跡要清晰可見。”

“好的,好的。”我有點激動地接過通告,“然後呢?”

“我們收到照片後歸檔,過20天,你跟你媽媽可以來服務中心,辦理你的棄權確認手續。辦完之後,約三四個工作日可以來領房產證。”

“好的,再見”。

“別急,別急,這張通告的張貼有兩種方式。一個是我們派人上你家張貼,因為我們要調派人手,安排時間,說不定得七八天才能去張貼完畢;一種是你自己張貼,拍照後發給我就可以了。”

那還用說,我當然自己張貼,哪種快選哪種,當天我迅速辦完把照片發給工作人員。

若這次過戶成功,我們也不是大功告成,隻是萬裏長征走完八千裏,接下來還得開啟辦理土地證的征途。

等待的日子裏,真怕房產部門來電,又說缺什麽證明差什麽手續出什麽問題,一看不是他們的電話,一顆心才從嗓子眼兒落下來。

真的還有更慘的案例

就在跑公證處和到處辦證明期間,我看到了一個比我家還慘烈的案例。平時這種文章我最多掃一眼就過了,因為有切膚之痛,這個案例的介紹四五千字,我真是一字一字看了七八遍。

這個家庭是奶奶跟父親一起生活,父親有套房產,有一個獨女。按理說父親去世了,獨女自然就繼承父親房子了吧?NO,沒這麽簡單。

這家有一點跟我家一樣,父親走在了奶奶前麵,奶奶就有了父親房產的份額,但不久後奶奶也去世了,倆人沒留下遺囑,這就牽扯到了奶奶的父母、子女、配偶。

恐怖的是這家的奶奶有八個子女,一半生活在國內各省,一半居住在海外幾個國家。如果這些子女中有誰去世,他們的份額又牽扯到他們的子女和配偶。這家人的獨女要繼承這套房產,至少得需要六七十個親屬的棄權公證書,至於其他各種證明的數量,那就隻能說不計其數了。

另外還想說說我老家L市一個長輩Z阿姨的故事。讓你們知道,我不是一個人在哭泣。

Z阿姨是個頗有商業頭腦的人,業餘時間幫親朋好友們打理閑錢投資,每年給大家提供一定的收益。

前幾年她投的項目爆雷,項目方跑路。Z阿姨這人很仗義,拿出自己的積蓄,變賣房產把朋友們的錢連本帶息歸還,不讓大家虧一分。

Z阿姨自己就慘了,過上相當拮據的生活,還背負上債務。所幸她還有兩千多退休工資,遭此打擊後學佛吃素,生活開銷極低。

多年前Z阿姨曾掏錢幫已婚的女兒在西南沿海B市購買了一套房子。幾年前女兒年紀輕輕患上癌症,最後的時光Z阿姨陪伴左右。

其實有朋友提醒過Z阿姨,得考慮讓女兒立份遺囑,免得未來麻煩。

Z阿姨說:“我哪敢啊,她當時也沒這個意思,要是我提了,她心裏會不會想‘你這個媽啊,我都還沒斷氣,你就打我房產的主意了’”。

三年前,Z阿姨女兒病逝了。Z阿姨想變賣這套房產來解決經濟困難,但變賣的前提是她得先繼承女兒的房產。

按照法律規定,一個人去世後,他的財產有三種第一順序繼承人:父母、子女、配偶,如果由其中任意一位或兩位繼承,需要其他幾人簽署棄權公證書。

Z阿姨幾十年前離婚,女兒也早就離婚,僅有一個孩子,由前夫撫養。女兒離婚時財產無糾紛,早已分割好,房子跟女兒前夫無關,但跟未成年女兒有關(孩子未成年,可由監護人簽字)。

這套房子的繼承隻牽扯到Z阿姨與她前夫、女兒的孩子,那麽Z阿姨繼承房子需要兩個法律文書——Z阿姨前夫和女兒的孩子兩人的棄權公證書。

當然這不代表Z阿姨隻需要辦理這兩個法律文書就完事兒了,需要出具的證明和證件多的是,比如她和女兒、女兒和外孫之間的親屬關係證明,是免不了的。

Z阿姨跟前女婿關係很好,對方也知道房子本來就是她出錢買的,理解她現在的困難,帶著孩子從江浙一帶趕來陪她一起辦完了公證手續。

問題在於Z阿姨與前夫及其家早就失去聯係幾十年,連對方身在何處,是生是死都不清楚,上哪兒找人簽字。

其實早在2016年1月,國土資源部在《不動產登記暫行條例實施細則》中就明確提出,繼承房產不再要求強製公證。首先很多地方並沒有立即執行,而是拖延了好幾年;其次即便不需要強製公證,但也需要所有第一繼承人到房產交易中心現場辦理確認手續。

找不到前夫下落,這下就把Z阿姨“掛”在那裏了,房產無法過戶。幾年過去她隻能定期跑到那裏住幾個月,一邊打聽前夫下落一邊住在房子裏望房興歎。

說到最後,咱普通老百姓也沒能力改變國家政策和製度,還是從自身做檢討吧。我們能做什麽呢?三個字——立遺囑!如果非要在這三個字前麵加個期限,我建議是,馬上!

很多國人眼中立遺囑是不吉利的,如果身邊有人提醒立遺囑,有可能首先想到“咒我(他、她)死啊,有何居心!”

為了維持其樂融融、大吉大利的局麵,我們不會去想遺囑問題,想到了也未必敢於啟齒。不過有一天繼承財產時被折騰到崩潰,都會追悔莫及。

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