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北京學區房“神話”破滅:豪擲千萬的家長仍在賭運氣

北京學區房“神話”破滅:豪擲千萬的家長仍在賭運氣

變幻莫測的樓市裏,價格不菲的學區房是最具“魔幻”色彩的單品。往往一份令人驚豔的成績單,學區房就可以在一夜之間暴漲幾成,但僅僅一次入學政策的調整,又能瞬間將其打回原形。

最近,北京西城區的投資客和家長們都有些坐立不安。去年,西城區提出義務教育階段入學實行多校劃片建議,如今,多校劃片正式宣布落地。新政策下,“對口入學”不再是必然,一批孩子未能如願進入名校,而是被迫入學相鄰學區。

這意味著,學區房與學位之間的紐帶被生生扯斷,學區房失去“名校入場券”的意義。對於重金購入學區房的家長們來說,這無疑是晴天霹靂,為了這張“入場券”,他們曾付出大量的精力和金錢。

投資客們更是懊悔不已,他們一度想要憑借學區房升值完成財富的升級。現在,多校劃片已成定局,房產暴漲和財富升級的美夢恐怕也要落空了。

不過,即使政策擺在眼前,仍有很多家長和投資客抱著“賭徒”心態。他們認為,無論外界唱衰的聲音有多大,學區房都不會走到崩盤的那一天,隻要按兵不動“再等一等”,就能迎來新的轉機。

家長豪擲千萬賭運氣

“731”,這是讓所有西城區學前兒童家長感到頭皮發麻的數字,根據西城區新的入學政策,以2020年7月31日為界線,在此之前購入學區房的家庭,孩子入學時可直接登記進入對口學校,“731”之後購房的家庭,入學模式改為多校劃片,通過隨機派位方式分配學校。

也就是說,購房的日期將直接決定孩子的命運。為了趕在去年7月31日之前“上車”,家長們開啟搶房大戰。中原地產作過一項統計,去年4月末“731”政策發布後的兩周時間,西城區二手房成交數量超過1000套,日均成交數量高達71.5套。

向蘭(化名)曾是“搶房團”中的一員,作為一名幼兒園中班孩子的母親,她一心想讓女兒進入一梯隊學校,但他們一家三口戶籍所在的豐台區教育資源不太理想。於是,向蘭思索著要在教育強區西城區置換一套學區房,去年恰好碰到“731”政策,向蘭希望能趕在最後期限之前解決房子的問題。

然而,從未經曆過搶房的向蘭把市場看得過於簡單,當她還想著和房東打“心理戰”的時候,中介卻一次次告訴她,房子被人買走了。與此同時,向蘭自住的房子遲遲未能賣出,讓她在資金方麵受到限製。

就這樣,向蘭的換房計劃被拖到了7月31日之後。事實上,向蘭的女兒要等到2022年才升小學,既然錯過了“731”節點,她本可以多思考和觀望一段時間,甚至可以等到今年新生入學後再做決定,但向蘭等不及了,還是在去年10月完成了置換。

千萬左右的預算,要求大兩房或小三房,近15萬元/平方米的單價,向蘭隻能購入2000年前的老公房。雖然房子老了些,但向蘭很是滿意,這套房子位於西城區赫赫有名的德勝學區,按照以前登記入學的模式,對口一梯隊的育翔小學。

買到學區房的喜悅衝昏了向蘭的理智,近一年來,她幾乎忘了多校劃片的新政策。直到最近媽媽群裏激烈討論入學情況,不少和她一樣在“731”之後購入學區房的家長反映被調劑至周邊學區,向蘭這才真正意識到,自己可能被學區房“套”住了。

“周邊學區也不是沒有還湊合的學校,但是肯定沒有辦法和育翔小學比。而且,學校的梯隊直接影響房價,周邊差一些的學區,單價可能和德勝學區差了幾萬,一套房子買下來,差價就是幾百萬。”向蘭萌生過再換學區的念頭,但中介告訴她,目前她所在小區的掛牌房源單價不過15萬元/平,現在出手必定不劃算。

既然沒有備選方案,那就需要賭一賭運氣了。“德勝學區內的教育資源相對平均,踩‘雷’的機會小,哪怕是進了最弱的三帆附小,以後還有很大概率能直升‘牛中’三帆中學。最壞的結果是被調劑出區,如果碰上這種情況,那就是一敗塗地了。”向蘭說到。

投資客不甘離場

願意“賭一把”的不隻是家長,還有投資客,而投資客的“賭注”恰恰就是家長們博概率的心理。

齊誌斌在德勝片區內從事房產經紀的工作,前幾日多校劃片落實的消息出來後,他就忙了起來。半個月前還篤定說著沒有賣房意願的房東,紛紛來電詢問當下市場的情況,但是,隻要齊誌斌提出下調價格的建議,房東們就會用一句“我不著急”來回應他。

“反應這麽迅速的房東大多是投資客。”齊誌斌告訴時代財經,最近一周,房價即將暴跌的聲音籠罩著西城區,投資客們蠢蠢欲動,部分入手時間較早的投資客和房東有了拋盤撤退的想法,主動下調價格,下調幅度少則10萬,多則超過50萬。

不過,在市場高位“殺”入的投資客,似乎並不心急。7月4日,張凱在社交平台寫下對西城區“731”新政後房價走勢的看法,他認為學區房價格暴跌不會發生,背後的邏輯非常簡單,“頂級教育資源無法替代,德勝學區全區強勢,升學率、本科率名列前茅,很多人會願意用金錢來爭取一個可能性。”

張凱在兩年前成為一名學區房投資人,2019年年中,他動用所有積蓄,拿下德勝學區一套約68平方米的學區房,總價900萬。張凱的孩子已經上高中,並無入學需求,他購入學區房的初衷就是為了投資。

按照張凱的分析,接下來的幾年是新生入學高峰,學區房會變得越來越搶手,價格也會水漲船高,就算沒有重大利好,每年增值100萬不在話下。在他看來,與其他存在更大風險的投資產品比起來,學區房的回報更加穩定,也更具誘惑力。

“730”政策是一隻“黑天鵝”,擊破張凱每年“躺賺”百萬的幻想。張凱查閱購房APP發現,目前其購入的小區掛牌均價約14.5萬/平,以該價格計算,張凱名下這套房源的價值大約在986萬,與其預期相差甚遠。

這樣的行情難免令人失望,但高價入局的張凱不甘就此離場,眼下,他選擇不聽、不看、不問。正如他在社交平台所說,“有中國式家長就有學區房,唱衰學區房的人,我等著時間打你的臉”。

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