房價激增、房租上漲，無處可去的韓國年輕人被迫轉向“借錢”買房。
20來歲的李中民再也受不了租房生活了。望著首爾飆升的房價，他心裏默默下了個決定：向父母借錢買房。
“每天醒來看到購房App上的房價又在漲，我就格外焦慮。”畢業沒幾年的他，在首爾九老區一家公司擔任普通職員，手頭隻攢下5000萬韓元（折合人民幣28萬元）。
既然動了借錢買房的念頭，李中民便一刻也忍不了了。他索性先向父母借了1.6億韓元（折合人民幣88萬元），再從銀行申請了商業貸款。
今年1月，他咬了咬牙，以首付2.4億韓元（人民幣132萬元），在距離公司30分鍾車程的首爾市衿川區，買下了一套20坪（66平方米）的公寓。
“等我租房合同到期後，我就立刻搬到新家去。”像李中民一樣迫切買房的韓國年輕人越來越多。據韓國國土交通部下屬韓國房地產評估委員會(KAB)，2021年1月購房情緒達到117.2，韓國人急於買房的心理已達到統計9年來的頂峰。
與此同時，韓國的房價也在一路攀升。在韓國房價上漲約60%時，像李中民一樣的年輕人們開始研究行情、琢磨怎麽貸款更劃算。由於擔心房價進一步增長，他們時常恐慌，以至於就算出賣靈魂也要買房，並因此被稱為“靈魂購房者”。
韓國街頭的房地產宣傳單。圖源：CFP
01
靈魂買房者
36歲的李鍾勳就是靈魂購房者。去年，離租住的房子到期還剩9個月時，李鍾勳就惦記上買房了。
“剩下的租金可以不要，讓中介再找新租戶就行。”李鍾勳想著，與其擔心明天房價又漲了，不如趕快出手。
據韓國國民銀行2020年底統計，首爾房價三年內累計漲幅58%。平均一套房的價格大約是中產階級家庭年收入的16倍。
他和妻子湊了湊錢：兩人年收入8000萬韓元，加上商業貸款、雙方父母資助和抵押貸款，很快，他們買下了首爾市文來洞一套59平米的公寓。
35歲的白承敏更是誇張，為了住上心儀的公寓，他要求妻子在新冠疫情席卷韓國時，辭去穩定的護士工作。
“政府出台了一係列房價調控政策，我們倆年收入得低於一定標準，才有資格享受優惠政策。無奈之下，我隻能讓她放棄年薪5800萬韓元的工作，”白承敏是一名室內設計師，收入不低。
據韓國國土交通部規定，雙職工家庭平均月收入需小於667萬韓元（折合人民幣3.7萬元）、婚齡低於7年，才能享有“特殊優惠”名額。
但白承敏還是買不起首爾的公寓。他們隻能退而求其次，選擇在首爾以西2小時車程的仁川市定居。“那裏商業貸款更寬鬆，房價也更友好。”
為了享受更優惠的購房優惠政策或更寬鬆的商業貸款，一些年輕的新婚夫婦們不惜放棄工作、推遲結婚。
31歲的尹淑友和男友相戀多年，一直沒有登記結婚。尹淑友認為，兩個人分開申請經濟適用房比一人申請快。“首爾能找到一個合適的地方買房很難。我們可以先租房等一等。”
去年8月4日，韓國國土交通部時任部長金賢美曾提到，30歲左右的韓國人是房地產的“靈魂”。
據韓國統計廳家庭金融福利調查，30歲左右的韓國家庭平均負債為1.82億韓元（約合人民幣100萬元），比2019年增加了13.1%。過去一年，這一年齡段的韓國人因房價上漲出現了“恐慌搶購”（panic
buying）——他們擔心房價再次上漲，隻有匆匆上車。
另據日本共同社6月報道，不少韓國二手房業主會在簽訂合同前一天，臨時漲價1000萬韓元。如果買房者拒絕支付，業主就會撕毀協議。這直接導致了“恐慌搶購”的增加。
“我們這批人幾年前就在關注房地產市場了。”30歲的上班族鄭默發現，同齡人普遍購房比結婚更早。
02
“現在不買，一輩子都買不起”
“如果現在不買房，就會被趕出首爾。”很多30歲左右的“靈魂購房者”會在社交網絡留下類似的話，他們渴望留在首爾，擔心一覺醒來房價再次上漲。
過去5年，韓國總統文在寅的房價調控政策遭遇失敗。今年5月10日，他在就職4周年演講中承認，遲遲無法解決的高房價，的確是執政至今“最遺憾的一件事”。
據韓國國家銀行統計，今年7月首爾公寓平均價格翻了一番，平均每套11億韓元（折合人民幣607萬元），全國房價上漲了60%。
站在南山公園236米高的城市地標首爾塔遠望，能看見城北洞的外交使館、延南區的美食商鋪，以及梨泰院的外國人。1960年後韓國經濟騰飛，城市化推進，形成了以首爾、釜山、大邱為中心的都市圈，大量人口湧入城市。高速發展的經濟讓麵積僅占韓國總麵積0.6%的首爾有全國一半的人口。首爾是政治經濟中心，有著韓國頂尖的高校、企業，是年輕人心中的“機遇與夢想”。湧入首爾的外地年輕人們期待通過買房留在這座城市，成為“新首爾人”。
30歲左右的韓國人正處在脫離家庭、獨立生活的分水嶺，房子是這群人的剛需。32歲的金格爾盡管還沒結婚，但他畢業不久，就在首爾江西區和京畿道的交界處，買了一套100平的三居室。他是韓國一家汽車企業的科長，收入不低。
“作為一個男生，我覺得畢業後應該獨立生活，買套房子是必須的。”金格爾告訴液態青年，這套100平米的房子總價不到300萬人民幣，多虧自己趕上了好時機，當時他首套貸款比率高，利息隻有1%。如今商業貸款都在2-3%之間。
在講究“先買房後結婚”的韓國，不是所有年輕人都可以像金格爾遇上好的機遇、找到好的工作。因此，在房價高企之時，有些人會選擇向父母借錢。
韓國國民銀行首席房地產分析師樸元甲(Park Won
gap)指出，“千禧一代是嬰兒潮一代人的孩子，這代人曾目睹父輩們在韓國經濟騰飛時對住宅的渴望。他們在消費上更看重個人幸福，講究YOLO（You
Only Live Once）的生活方式。”
金格爾首爾公寓的裝修。圖源：受訪者提供
購置房產一直是韓國回報率最高投資方式。據路透社，自朝鮮戰爭後，韓國人將頂級大學和首爾公寓視為晉升中產階級的快速途徑，有四分之三的家庭財富集中在房地產上。
無論居住還是投資，安全、便捷的公寓更受青睞，韓國也一度被稱為“公寓王國”。近40年來，首爾江南地區公寓價格暴增84倍，以江南區銀馬公寓價格為例，從1980年的每平米77萬韓元（約合人民幣4483元）增加101倍至6469萬韓元（37.6萬人民幣）。
千禧一代和Z世代大多出生和成長在公寓裏，他們是“混凝土一代”和“城市公寓孩子”；而他們的父輩很多在農村長大，對土地的選擇更多樣，不限於公寓、郊區土地、獨立屋和購物中心。
“小時候我和家人住過《請回答1988》裏的房子，不過我生活過的首爾和大邱，基本上很少有獨棟住宅了。”金格爾說，他和身邊朋友都更喜歡公寓。
03
“土勺”，買房二等公民？
實際上，“靈魂購房者”們也幾乎是被“推”著前進。
20歲的上班族李澤熙擔憂地說，房價上漲率遠遠超過年薪上漲率，供應量也在減少。再拖下去，購房將比現在更困難。
此前，首爾市一處預售110套房的高層公寓樓盤，吸引了3.74萬人前來預購，競爭比例高達340：1。據《福布斯日本》報道，雖然政府表示首爾整體住房供應率超過了100%，但實際的自有公寓供應率隻有50%。至少未來2-3年內，供應量還會減少。
“即便房屋成交量不是很大，優勢樓盤供應量不足也會使得房價大幅上漲，刺激30歲、40歲左右的年輕人產生‘恐慌搶購’。”韓國建國大學房地產研究院院長高成洙表示。
過去5年，文在寅陸續推行了25項房產調控政策，卻越調越失控。如2017年出台的“史上最嚴”的“8·2對策”，規定有意購買總價超過15億韓元（折合人民幣820萬元）公寓的人，禁止申請抵押貸款；同時，該政策將首爾市的購房抵押貸款比例降至為房價的40%。
批評人士稱，這隻能讓含“金勺”的富家子女用現金搶購最好的房屋，而讓“土勺”陷入二等公民的境地。勺子階級論是2015年由韓國經濟學教授金洛年提出一個理論，指以家庭財產高低將20-30歲年輕人劃分為：金勺、銀勺、銅勺和土勺。
同時，韓國炒房行為屢禁不止，年輕人愈發失望。今年3月，從事土地開發的國有企業韓國土地住宅公社（LH）曾曝出炒地醜聞曝光，多名公職人員、甚至文在寅幕僚，被指控利用內部消息投機炒地。上任僅4個月的國土交通部長卞彰欽引咎辭職。
27歲的文科專業在讀生李京認為，這場公職人員炒房醜聞是壓倒韓國房市的最後一根稻草。
“瘋狂的公寓價格已經讓我們很難了。在房屋供應不足、抵押貸款被削減後，公職人員還敢利用特權獲利，這簡直太惡心了。”正在攢錢在首爾郊區購買一個小工作室的李京止不住吐槽。
新冠大流行以來，韓國金融市場的調控也為房價添了把火。
“去年以來，韓國中央銀行兩次降息，使得貨幣供應激增，借貸成本減少，大量現金流入房地產市場，抬高房地產市場。”韓國國民銀行首席房地產分析師樸元甲說。
央行降息與2020年7月出台的房屋租賃“三法”(合同續簽要求權製度、全租月租上限製度和全租月租申報製度)直接影響了年輕人青睞的傳貰（Jeonse，也稱全租）數量和價格。
傳貰是一種特殊的韓國租房政策。租客可以一次性向房東繳納占房價30%-80%的押金，簽約二年，期滿後房東會退還全部押金。央行降息後，銀行利息減少，傳貰收入大減，房東寧願收回房子或者改為月租。
房價激增、房租上漲，無處可去的年輕人被迫轉向“借錢”買房。而2017年文在寅上台時的承諾——為所有韓國人創造一個公平的競爭環境，早已經失效。
04
“富者更富，窮者更窮”
也有一部分年輕人選擇了放棄買房。27歲的徐東旭向液態青年抱怨，“房價太貴了，哪怕我拚命工作10年也買不起，我還不如先住家裏。”
徐東旭當不起“靈魂買房者”，也從沒打算在首爾買房。他算了算，與其不吃不喝攢下快15億韓元（折合人民幣800萬元），在首爾買一套老破小，還不如在老家仁川買房。
據《韓國先驅報》，也一些有遠見的年輕父母已經早早將積蓄交給孩子們，讓他們提前買房，更好地和同齡人拉開差距。
家底殷實的年輕人會在父母支持下早早持有房產。弘益大學畢業生金英俊非常認可父母10年前做的明智決定。
如今，他和姐姐住的首爾麻浦區昌田洞的23坪（70平方米）的公寓裏。這套房子是2011年姐姐考入延世大學時，父母花3億韓元（折合人民幣166萬元）買的。
“2020年6月時，我們這套房子已經漲到了8.45億韓元（折合人民幣466萬元）。位置好，還在大學城附近，離地鐵站步行隻需3分鍾，這是一筆可觀的投資，”28歲的金英俊坦言，“等我找到工作，可能會立馬賣掉這套公寓，在公司附近置換一套新房。”
另一部分人選擇繼承父母的房子，他們也被稱為袋鼠族（依靠父母維持生計的年輕人）。
29歲的盧雅是典型的袋鼠族。他、姐姐和父母一家四口住在首爾，他從來沒有過買房的壓力。
“我算是老首爾人了，對房子沒什麽擔心的，家裏的房子都是祖傳下來。爺爺傳給爸爸，姥姥傳給媽媽。”盧雅向液態青年談起在首爾買房時，語態異常輕鬆。“隻要努力就能買房，我心態是很好的，但我自己也不用買，毫無壓力。”
2020年9月，韓國就業網站Saramin對4068名成年“袋鼠族”調查發現，70.9%的韓國年輕人在居住方麵最依賴父母。
盧雅的爸爸在江北區有一棟小樓，家裏經營著一家小型高爾夫球館，就算自己失業，房租、高爾夫球館的營收也足以負擔一家四口的開支。未來，他期待父母把房子過繼給他。
同時，在房價飆升的2020年，也有一部分年輕人開始投資房地產。據韓國國土交通部統計，2021年1月至5月間，以投資目的購買新房的比例去年同期增加了10倍。
金格爾就是這樣的年輕人。“新冠疫情期間，我預計韓國的房價還會漲，就把首爾的房子以傳貰模式全租出去了，剛好湊夠了二套房的錢。”
他的第二套房在家鄉大邱，也是一套100平的三居室，總價約合人民幣100萬元。
韓國的別墅區。圖源：網絡
韓國房地產研究員金承柱（Seung-Joo Kim）解釋說，年輕人在買房過程中呈現出“富者愈富，貧者愈貧”現象。
正常情況下，韓國年輕人的購房模式呈現出階梯狀：月租轉入傳貰(Jeonse)，再到自有住房，期間需要經曆一定的資產積累。
截至2020年，韓國月租年輕家庭比例（50.2%）已經超過了傳貰（27.2%）或自有（17.2%）。月租占比過大，意味著年輕人缺少積蓄。
今年5月，《韓民族日報》評論，韓國社會的“房價階梯”已經倒塌。
在巨大的房價壓力麵前，年輕人的貧富差距會越來越大。韓國《每日經濟日報》中常常出現韓國年輕人的抱怨：“4年前我本可以住在更好的地方，但由於文在寅政府的房價調控，我不得不將就”，“如果再不買房，房價階梯就要斷了。”
（李中民、金格爾、李澤熙、金英俊為化名。封麵與頭圖來源：CFP）
華客新聞 | 時事與歷史：放棄工作、推遲結婚：他們正為買房“獻出靈魂”
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