▍鹽財經
作者 | 寇大庸
編輯 | 閏然
在中國房地產界，很少有老板像潘石屹夫婦這樣熱衷於主動出名。
如果一個老板特別願意出名，那麽不外乎有三個原因：
一是成功了要讓別人知道。
二是為產品打廣告。
三是尋求一種安全感。
不知道潘石屹夫婦是哪一種，或者三者兼而有之？
這兩天，他們又出名了。
潘石屹張欣夫婦（圖源：視覺中國）
” 鑒於目前滿足先決條件的進展不足，各方一致認為無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件，一致同意不作出要約。”
昨日的一紙通告，宣告 SOHO 中國與黑石集團這筆 236.58 億港元的收購交易以流產結束。
持續的 ” 出清 “
6 月 16 日，SOHO 中國曾發出公告，宣布黑石集團旗下的 Two Cities Master Holdings II
Limited 對其發出全麵收購要約：黑石集團將以每股 5 港元，合計 236.58 億港元的的價格取得 SOHO
中國的控製權。若交易完成，潘石屹夫婦將隻保留 9% 的股份，套現 143 億港元（約合 118 億人民幣）。
但這筆交易存在 3 個先決條件，簡單翻譯一下就是下麵三點：
（1）這筆交易須經過監管機構的批準；
（2）SOHO 中國沒有官司纏身；
（3）至監管機構批準前，SOHO 中國的經營狀況沒有出現大的問題。
6 月 16 日 SOHO 中國發布的官方通告
問題恰好就出現在第一個條件上。
收購公告發出的兩個月後，SOHO 中國於 8 月 6 日發布公告稱：”2021 年 8 月 3 日，要約方收到中國國家市場監管總局於
2021 年 8 月 2
日簽發的通知，對要約方根據《中國反壟斷法》提交的申報正式連審查。盡管該申報已獲得正式立案，要約方及本公司仍可能被要求提供進一步信息及材料供監管機構審查。於本公告日期，概無任何先決條件已獲達成。”
來自官方的審查，無疑為此次交易增添了許多不確定性。盡管尚無更多信息披露，但此次交易的終止，無疑會引發市場的很多猜測。
事實上，此次與黑石集團的交易，被視為潘石屹徹底退出內地房地產行業的最後一步。SOHO 中國的漫漫出清之路始於 2014
年，當年，SOHO 中國宣布以 52.32 億的價格出售上海 SOHO 靜安廣場以及 SOHO 海倫廣場，同年 9 月，又將上海淩空
SOHO 的 10 萬平米物業以 30.5 億的價格出售給攜程網。
位於上海大虹橋核心區的淩空 SOHO，緊鄰虹橋交通樞紐（圖源：視覺中國）
在之後幾年，SOHO 中國陸續出售了上海外灘國際金融中心地塊、上海 SOHO 世紀廣場、虹口 SOHO 等資產，套現總額超過 350
億元。
2019 年，有傳言指出潘石屹決定在 2 年內出售 SOHO 中國的八處核心資產項目。去年，SOHO
中國曾與黑石集團磋商私有化交易，但最後也不了了之。
而此次與黑石集團的收購交易，則是潘石屹又一次 ” 出清 ” 的嚐試，交易終止意味著潘石屹不得不繼續維持 SOHO
中國的經營。用一些人的話來說，潘石屹最後還是沒有 ” 跑成 “。
所謂 ” 要跑 ” 這樣的猜測，並沒有切實的證據來證實——當然，也代表了某些看法。
黑石集團終止收購 SOHO 中國
但可以肯定的是，急於出清的背後，是潘石屹對房地產行業的持續看衰。
早在 2007 年，潘石屹就曾表示過對房地產市場的看跌預期。2014
年，潘石屹曾形容中國的房地產是泰坦尼克號，已經快要撞到冰山。2018 年 4
月，潘石屹曾在微博表示，房地產市場一天比一天畸形，有些地方已經違背基本常識，但這條微博很快就被刪除。
” 中國的房地產時代已經變了 “，這是潘石屹對房地產市場的總的判斷。
市場真的在變化
時代的發展似乎驗證了潘石屹的預言，最近幾年，房企頻頻出現債務違約、資金鏈斷裂、停工停產等情況，據中房網統計，最近 3 年已有約
1000 家房企申請破產清算，平均每天破產一家，就連一些實力雄厚的房企巨頭，也陷入了資金泥沼，整個行業的發展進入了 ” 寒冬期
“。
就在今年年初，河北地產巨頭華夏幸福首先爆出債務違約問題，這家成立於 1998 年的房企，在 2017 年達至其發展的高峰，以 1200
億銷售額邁入地產 TOP10 行列。
然而好景不長，2018 年，華夏幸福就因樓盤銷售情況不理想的問題遭遇資金鏈緊張，當時，一直支持華夏幸福發展的平安集團出手，以
137.7 億的的價格收購華夏幸福 19.7% 的股份，為其續命。
此後，華夏幸福的資金問題不斷，終於直到今年 2 月份，華夏幸福發布公告稱公司新增未能如期償還本息金額 58.17
億元債務，公司累計未能如期償還債務本息合計 110.54 億元。大半年過去了，截至 9 月 4 日，華夏幸福已累計有 918.42
億元的債務，沒有絲毫轉危為安的跡象。
除了房地產市場自身的發展邏輯外，外部環境的變化也使房企們的生存環境變得更加嚴峻。就在前天，河南的建業地產曝出一封 ” 求救信
“，稱在汛情和疫情的雙重影響下，公司業務發展遭受嚴重打擊，損失累計已達 50 億元。
河南建業地產向政府求援（來源：微博 @全景網）
因此，為了不至於暴雷引發違約、失業等風險，建業地產希望河南政府能夠在資金、稅收、款項等方麵予以支持，從而度過難關。
作為河南地產的老大哥，建業地產選擇深耕河南市場的策略，其項目集中於河南各地，2020 年，實現銷售額 1026 億元、營收 433
億元。在疫情與汛情的影響下，建業地產的住宅項目與文旅項目先後遭到打擊，部分在建項目遭受洪水破壞、樓盤銷售額也受到了很大影響；與此同時，旗下的
” 隻有河南 ” 文旅城，在開業不久就被迫停業。
在房地產行業的黃金時期，房地產企業往往依賴大肆舉債的方式進行野蠻擴張，融資途徑有銀行融資、信托融資、發行債券等多種方式。高額的負債促使房企進入拿地
– 建設 – 銷售 – 清盤的循環，一旦中間環節出現問題，則極易引發資金及債務問題。
在高速發展的年代，一切問題都可以被發展解決。但是隨著行業監管日趨嚴厲，房企在融資與銷售兩端承壓，行業發展進入瓶頸，資金問題便凸顯出來。
洪流中的人
作為事關國民經濟的重要行業，房企的資金問題涉及上下遊各種行業、銀行及金融機構，金額巨大、牽連甚廣。因此自 2020
年以來，官方就已出台多項房企融資新規，試圖降低房地產企業高杠杆帶來的金融風險，其中以 ” 三道紅線 ” 對房企的影響最大。
三道紅線，是 2020 年 8 月人民銀行、住建部對房企提出的 3 個監管要求：剔除預收款的資產負債率不得大於
70%、淨負債率不得大於 100%、現金短債比不得小於 1 倍。
根據要求，房地產企業被分為 ” 紅、橙、黃、綠 ”
四檔；三條紅線全部觸碰為紅色檔，企業的有息負債不得增加；觸碰兩條紅線為橙色檔，企業的有息負債規模年增速不得超過
5%；觸碰一條紅線為黃色檔，有息負債規模年增長不得超過 10%；全部達標為綠色檔，但有息負債規模年增速亦不得超過 15%。
萬科董事長鬱亮認為 ” 三道紅線 ” 徹底給地產金融紅利時代畫上了句號
這項監管政策從 2021 年 1 月 1 日起進入降杠杆測試期，到 2023 年 6 月底，12 家試點房企的 ” 三道紅線 ”
指標必須全部達標，2023 年底，所有房企須實現達標。
” 三道紅線 ” 的公布，直接限製了房企的外部融資渠道，對於走高負債、高杠杆模式的房企來說，這無疑是打中了七寸。
在房地產發展陷入僵局的局勢麵前，為了緩解自身資金壓力，不少房企隻能通過出售資產項目的方式度過難關，因此，今年以來，房地產市場出現了一波新的並購熱潮，房地產行業麵臨新一輪的洗牌重組。
2021 上半年內房股 ” 三道紅線 ” 榜（圖源 : 微博 @樂居網濟南）
陷入債務危機的華夏幸福，就曾在年中先後將位於深圳的城市更新管理公司與南京的江寧項目出售給鵬瑞地產與萬科公司。
六月底，遠洋地產以 40 億元的金額收購了紅星地產 70% 的股份，獲得近千億元的待售貨值。
7 月 16 日，中國金茂宣布完成收購中國宏泰 29.90%
的股份，獲得多個城市運營項目，或可提升其產業園區項目的業務吸引力。
行業的資產正在不斷轉手，大魚和小魚正在洗牌，顯然，一場前所未有的變革正在襲來。在這場洪流中，再大的水生動物，也不過是浩瀚大潮中的一隻魚鱉。
在過去這些年，雖然生意在京城不算特別大，但潘石屹無疑是北京 ” 最出名 ” 的房地產商。他涉獵電影文娛，還海外捐款上億，準備資助 ”
中國貧困學生讀哈佛 “。他還是微博大 V。
他的故事，尚未結束。
作者 | 寇大庸
編輯 | 閏 然
華客新聞 | 時事與歷史：中國房地產時代劇變 潘石屹，走到這一步…
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