上海豪宅市場依然火爆。
自今年初上海開啟新盤積分搖號政策以來，上海買新房不再拚資產、拚運氣，而開始拚積分。積分就像學曆，成了買房的敲門磚，一進售樓處，銷售不再關心你
” 預算多少 “，取而代之的是問 ” 你多少分？”
就在昨日（12 月 4 日），上海熱門樓盤碧雲尊邸公布了入圍分數線：92.24 分。這個分數拆開來，意味著在上海至少要交 135
個月社保才有入圍的資格。但即便是積分如此之高，總價 1475 萬 -7516 萬元的碧雲尊邸，依舊不是上海的豪宅天花板。
《每日經濟新聞》記者注意到，但即便是頻頻觸發積分，但上海市中心豪宅項目的關注熱度始終未減。要知道，購買這樣的豪宅項目，除了有足夠的積分，還要有強大的資金實力、年齡
40 歲以上，以及名下無房，才有入圍的資格。
中信九廬項目 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝
有豪宅入圍分數接近滿分
說起上海的豪宅項目，不少人的第一反應可能是此前鬧得沸沸揚揚的明星盤 ” 翠湖天地
“。但該項目即便因梁朝偉等明星的買入變得炙手可熱，其入圍積分（102.24 分）卻仍不是最高的。今年 6
月開啟認購的複興瓏禦入圍積分高達 112.8 分，堪稱目前上海觸發積分的天花板。
目前，上述兩項目均已售罄，但其入圍積分仍高居上海樓盤項目前兩位。此前，剛剛公布入圍積分（98.4
分）的中信九廬位名列第三。
先來看入圍分最高的明星樓盤複興瓏禦，由於社保年限自 2003 年 1 月起計算，因此上限為 221 個月，要入圍隻能空白 1
個月。最終，219 組認購（認購率高達 466%）者中有 67 組認購者入圍搖號名單。入圍分數線達到接近滿分的 112.8 分（滿分為
113.04）。如果把 112.8 分還原社保月數，即（112.8-60）÷ 社保係數 0.24=220 個月。
來源：複興瓏禦官微
一位上海資深地產人士告訴《每日經濟新聞》記者，複興瓏禦的入圍分高，主要有兩方麵因素：黃浦新房極度稀缺和一二手房價差。
黃浦區新房雖然一直處於緊俏的狀態，但 2018 年至 2020 年也有 679 至 1121 套新房供應。但進入 2021
年，複興瓏禦上市之前，黃浦區基本沒有新房供應，潛在買家都在焦急等待。
此時，上海本地擁有超高積分的購房者，紛紛把目標鎖定在 ” 顯性價值 ” 更清晰的地方；中段積分者則鎖定城央新盤。
再看中信九廬的入圍條件。98.4 分的入圍分按照 0.22 的社保係數，以下兩種情況的家庭可以入圍：已婚家庭 60 分 +175
個月社保，不算社保係數的話，裸分為 77.5 分；未婚家庭 50 分 +220 個月社保，裸分為 72.2 分。
4 月份之前，上海 75 分以上的購房者占比為 4.23%；5 月份 75 分以上的占比為 5.39%；6 月份 75
分以上的占比 6.26%。可見，在積分金字塔中，頂端高分購房者隨著時間的推移不僅沒有減少，占比反而越來越多。
入圍比增加但中簽率降低
那麽，究竟是哪些人在打新上海豪宅？
以複興瓏禦為例，從搖號公式名單可以看到，入圍的 67 組客戶有 46 組來自上海，占比約
69%，其他來自江浙皖鄂陝等城市。
但與複興瓏禦超高的入圍積分相比，其他熱門樓盤似乎黯然失色。
被稱為 ” 前灘雙子星 ” 的中晶鴻名邸入圍分為 97.23 分（社保係數 0.17 分 / 月），另一個項目東方惠雅入圍分
87.44 分（社保係數 0.14 分 / 月）。
” 這類高積分者基本是 40 歲以上的無房戶，大多數都是父母把房子賣給子女，社保分數本來就很高。”
一位地產銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者。
來源：上海網上房地產網站
8 月 27 日，上海網上房地產突然發布一則《告示》，宣布調整第四批新盤中部分樓盤的入圍比例。共有 17
個樓盤調整了入圍比例，從之前的 1.3 調整至 1.8~2.5
不等，意味著低分選手入圍的幾率變高，而高分者選房難度則增加。從此次從入圍結果來看，瑞安翠湖和中信九廬都是 2.5 倍。
上述地產銷售人員表示，”2.5 倍入圍比，理論上是 40%
的中簽率。但加上戶型和樓層等問題，實際中簽率比原來少了三分之一。”
雖然入圍人數擴大了一倍，但中簽概率反而下降了。對於那些緊俏的項目，等於又回到靠運氣分配了。40%
以下的中簽概率，需要參加三到五次搖號才可能買到心儀的房子。
有樓市新房與二手房價差超 5 萬元
這些豪宅之所以受到追捧的另一個原因，就是其新房和二手房之間存在著較大的價格差。
《每日經濟新聞》記者查閱第三方平台發現，複興瓏禦今年 7 月份的新房銷售均價為 13.6 萬元 /
平方米，而第三方平台上該項目二手房掛牌房源，價格最高的已經超過 20 萬元 / 平方米。
來源：每經 AI 品房小程序
而這樣巨大的價差，也吸引了大量購房者甚至沒有購房需求的人前來套利。
此前有網友在網上發帖稱，有複興瓏禦 ” 一手更名 ” 房源，位於 5 樓，總價 3280
萬元，另加中介費。隨後，複興瓏禦發布聲明辟謠，表示 ” 通過退房、更名等方式購房的均不屬實，且不能實現 “。
另據每經 AI 品房小程序數據，複興瓏禦目前的估值參考價為 149136 元 / 平方米，未來 5 年的價格約為 177797
元 / 平方米。
再以 12 月 8 日即將開盤的九廬為例，其新房均價為 135000 元 / 平方米。而在安居客網站，九廬二手房 12
月的掛牌均價為 185540 元 / 平方米。新房和二手房之間的價差超過 5 萬元 / 平方米。
來源：每經 AI 品房小程序
每經 AI 品房小程序數據顯示，九廬目前的估值參考價為 147901 元 / 平方米，未來 5 年的價格約為 169540 元
/ 平方米。
一位資深地產中介告訴記者，”
不想買房的人，看到這樣巨大的價差都想來搶一套。而正常情況下，絕大多數買這個項目的都是自住的。”
相比之下，中信九廬因為總價跨度較大，從 1000 萬元到上億元不等，因而各種人群都有。
《每日經濟新聞》記者從翠湖天地周邊的中介處了解到，該項目房齡新一點二房手單價超過 20 萬元 /
平方米的比較普遍，其中四期有些二手房成交價高達 26 萬元 / 平方米以上。而該項目剛剛售完的五期新房備案均價為 16.5 萬元 /
平方米。
在新房和二手房價差如此大的背景下，上海有些樓盤出現了 ” 挑客 ”
的情況。以南山虹橋項目為例，據知情人透露，該項目的售樓處門口曾有三名銀行工作人員，以隻能貸款 30%
為理由，勸退首套資格的購房人進來認籌。
” 越是單價高的新房項目，積分往往也越高。”58
安居房產客研究院分院院長張波告訴記者，高單價的新房大都在市中心區域，而這一區域本身的市場供應量就明顯偏少，同時一二手房價格倒掛現象也表現得較為明顯，導致高單價新房往往容易處於供不應求的狀況。供求關係是造成這一現象的主要原因。
華客新聞 | 時事與歷史：一套數千萬仍被搶購 上海豪宅為何這樣火?