劉畊宏的“豪宅”不豪,折射出上海房產變遷史

一轉眼在家隔離已經接近一個月了，足不出戶已經讓很多人的身體都已經處於亞健康狀態了，而最近在抖音上也興起了一股健身風，而這個健身的博主，就是劉畊宏。

說實話，當我第一次聽到劉畊宏的名字的時候，我都已經忘了他是誰了，直到我搜了下他，聽到了彩虹天堂這首歌的時候，演唱者就是劉畊宏，這時候我才知道，原來他的這首彩虹天堂，伴隨著我初中時代的。

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上海灘有兩個男人，一個掏空我的錢包，一個掏空我的身體，他們分別是李佳琦和劉畊宏，李嘉琪叫我美眉，劉畊宏叫我堅持，他們就是謀財害命組合。

抖音截圖

雖然每天晚上我也跟著劉畊宏的健身直播來跳健身操，但是我真正關注的是劉畊宏劉耕宏在上海住在哪裏？劉畊宏直播的房間就是他們家的客廳，而他們家的客廳擁有連續多個環形窗，而在古北這個位置，擁有多個環形窗的客廳，也隻有倫敦廣場這一個小區了。

戶型圖

從戶型圖中可以看出，劉畊宏的豪宅有三個臥室和兩個衛生間，而且衛生間都是暗衛，戶型是非常奇怪的，不僅浪費麵積多，而且設計也非常不合理，除此之外廚房也是沒有窗戶的，從進門開始，就像是走進了迷宮，一時間找不到各個房間。

朋友圈截圖

相比於另一個直播一哥李佳琦來說，劉畊宏的豪宅僅僅就是李佳奇的零頭，李佳琦住在上海徐匯濱江最頂級的豪宅雲錦東方，而且還是頂樓複式戶型，價值
1.3 億。

上海豪宅雲錦東方

除此之外，這次疫情期間，好多知名明星在上海的住宅都已經暴露了，例如，彭於晏居住的是古北二期的華麗家族，李立群老師居住的是位於長寧天山板塊的仁恒河濱花園，百億投資圈大佬徐新居住的是浦東禦翠園。

相比於其他的明星買的豪宅，劉畊宏的豪宅就明顯有些拉胯了。作為專業的房產公眾號，這篇文章我們來聊一下，為什麽我覺得劉畊宏的豪宅比較拉胯？

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2019 年的時候，我和同事去古北二期黃金城道去看古北大花園們，那時候，古北強生花園大概價格在九萬左右，其他的幾個小區房價也在
9.5 到 10 萬之間。

資料圖

而 2019 年的時候，上海房價並沒有漲，而到 2020 年到 2021
年，這一波行情下，市區核心地段的次新電梯房小區基本上漲幅都在 40% 以上。

舉個簡單的例子，位於古美的蔚藍城市花園，2019 年年中的時候，房價大概在 7.2 萬左右，到了 2020
年的年底，房價一度達到了 11 萬元一平米，現在在 10.2 萬左右。

資料圖

現如今古北強生花園，房價也就在 10.5 萬左右，品質相對好一點的古北嘉年華庭和古北中央花園，房價大概在 11.5
萬左右，整個古北二期漲幅大概在 15% 左右，遠遠沒有跑贏大勢，甚至被外環外眾多高級屌絲盤秒殺，這簡直是有損於富人區的名聲。

那麽我們來說下古北的前世今生，古北社區是上海第一個涉外的國際商務區，而古北又分為古北一期和古北二期，古北一期的建築都是由外國設計師親手打造，歐式風格為主流。

古北強生花園小區

現在走在古北一期的馬路上都可以看見當年建造的雕像拱門，而這又是古北一期的特色，同時也是當年吸引人的景觀。古北一期當時是統一開發的，屬於規模化的大型社區。

位於古北一期的馬賽花園，維多利亞公寓，羅馬花園，裏昂花園和鹿特丹花園，這些不僅是當年的外銷房，同時，當年也是上海第一批既帶電梯又精裝修交付的房子。

裝修標準在當時也是罕見的，全部都是國際一線品牌，對於那時候的上海百姓來說，還在用桶裝馬桶，哪裏懂得這些產品，而當時古北一期的一個科勒馬桶就是一個上海普通工人一年的收入。

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上海在 90
年代還處於老公房，石庫門和棚戶區為主流的時代，古北一區的建造標準和裝修標準是名副其實的豪宅，除了外企高管，富豪和外國人以外，其他的人都是住不起的，而古北一期的開盤價格，甚至吊打老靜安的房價。

資料圖

古北一期，不僅房子造的非常歐式，就連周邊的商業配套也是規格極高，不僅有上海最早的家樂福超市，還有日本的著名的百貨高島屋。

資料圖

但時代永遠在變化，2000
年開始中國經濟高速發展，上海也迎來了曆史的機遇。浦東大開發，把古北拉下了神壇，那時候還是寧要浦西一張床，不要浦東一套房的時代。

而隨著浦東機場的建設，還 80%
的出入境航班都是在浦東機場起飛的，不僅外國人的居住半徑，也從浦西的古北逐漸轉到浦東，甚至眾多外企為了出差方便，也把自己的辦事部和公司設立在了浦東。

另外上海產業的更迭在發生變化，因為有空地，所以就有想象的空間。

浦東大開發，從金橋汽車製造園區開始，再到張江 IT 碼農，再到現在的張江芯片集電港，前灘
CBD，產業帶來了更多的資本，同時也帶來了更多的人才；聯洋和花木國際社區的崛起，讓大家似乎遺忘了浦西的古北，而近年來，隨著長寧區的沒落，古北甚至一度被老閘北的大寧吊打。

而 2017-2020 年，前灘的崛起，徹底宣布了古北時代，已經徹底結束了。

前灘除了靠近江邊以外，無論是地理位置還是周邊配套，都沒有辦法和古北相比，但房價已經兩倍於古北。

不僅如此，就連周邊的鄰居，在房價的漲幅上麵，也把古北按在地上摩擦，你敢想象古北二期黃金城道的大花園們，甚至隻能和外環外的春申景城賣同等價格，而春申是外環外極不方便的地方，而古北卻是上海名副其實的老富人區。

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不得不說，古北真的沒落了。

古北已經不再是富豪和外國人的古北了，更多的是中產家庭的古北，但在古北的富人區定位下，古北無論一期二期都已經不是市場的主流了。

一期我們暫且不談，因為太老，戶型太奇葩了，在 10 年前就已經不是主流了；二期黃金城道上，大花園們，兩房 120-140㎡，三房
150-190㎡，麵積過大，房型過老，總價過高。

而如今，新產品 120㎡可以做成四房，功能性更好，總價也會更加便宜，同樣是 1300 萬，你會選擇四房，還是選擇兩房？

說回到劉畊宏的房子，2300
萬卻隻能買到這樣的戶型，但倫敦廣場在大家眼裏更像是塔樓，戶型又是這樣的奇怪，將來必然會造成流動性的危機。

試想一下，誰願意花 2300 萬去選擇這樣的產品呢？

其實並不是古北不好，也並不是劉畊宏的豪宅不好，而是別人太強。1990 年的勞斯萊斯，雖然價值千萬，但是依舊跑不過現在價值 70
萬的寶馬七係，不僅車速上跑不過，舒適性和豪華性，也是無法比擬的。