5米高牆、頂級學區，1.09億的北京小區藏著什麽秘密？

中國互聯網的飛速發展，造就了一大批像金山前董事長葛珂這樣的互聯網富豪。在這樣的背景下，萬柳書院成為了這些新貴們尋求改善的好選擇——無論是住房，還是階層。人們不禁好奇，在萬柳書院這樣頂豪小區之內，究竟是一個怎樣的世界？

廝殺

在北京，富豪們對頂級學區房的廝殺，正在繼續。

5月14日，線上法拍會上，一套位於北京市海澱區“萬柳書院”小區的學區房，它的起拍價達到了5503萬，在二手房均價9萬出頭的北京市海澱區，這套學區房顯得高不可攀。

它坐落在小區東南角，頂層，三室兩廳帶露台，麵積約300平米。作為豪宅，萬柳書院和周邊配置的距離是按照米為單位計算的，它往北出門12米是地鐵10號線巴溝站，向東走65米是個外表像豪華郵輪、麵積5萬平方米的華聯購物中心，向北500米是一家高爾夫俱樂部。

競拍的豪宅位於萬柳小區14號樓。圖 / 網絡

盡管起拍價不低，但這次拍賣，仍然吸引到了8位競拍者。他們每人繳納了1100萬的拍賣保證金。經過26輪加價之後，它的價格被抬高到了8392萬元，相當於每平米28萬。這個價格，已經超過了上海的頂豪——“湯臣一品”每平米27萬的均價。

但這隻是個開始。接下來，6人退出，隻剩下競拍者“U2575”和“U4240”。這場拍賣會演變成為兩人的抬價遊戲。“U4240”代號背後，是金山軟件前董事長葛珂。這個在金山打拚了22年，並於今年辭職的第一代互聯網人，上個月剛剛過完了自己49歲的生日。很顯然，在金山，葛珂也賺到了屬於自己的“金山”，去年，他以60億元財富位列《2021胡潤中國職業經理人榜》第30位。

接下來的40分鍾裏，兩人經曆了94輪的你追我趕，折合下來，食指每點一次鼠標的平均價格是27萬。在最後膠著關頭，買家“U4240”隻考慮了10秒鍾，一口氣就將價位加到了最終成交價——1.09億，單價達到了每平米36.47萬。如果一切順利，葛珂隻需要額外再支付3%的契稅——人民幣約300多萬，以及每個月每平米12塊5的物業費，就能真正擁有它。

你來我往的競買記錄。圖 / 微博@每日經濟新聞

事實上，超過1億的價格，也遠遠超出了地產中介劉小韜的預期。他在萬柳片區負責豪宅銷售，今年是他賣豪宅的第十個年頭。整個萬柳書院小區一共有14棟樓，共319戶，平均是250平方米的大戶型，容積率超過了2。在5月14日當天，他甚至還錄了段短視頻，說這套法拍房“可以撿漏，性價比很高”。

在他的認知裏，從今年3月開始，北京豪宅市場就呈現出旺盛的需求，已經經曆了一輪成交爆發期，成交量環比上漲54%。而萬柳書院漲價，他也已經見怪不怪，畢竟從2014年開盤以來，萬柳書院的房價從14萬元/平方米起，就一路爬升至今。

但他沒想到，這次的法拍會直接一舉拿下最高成交紀錄。

人們不禁納悶，葛珂為何如此執著於它？而這套房所在的萬柳書院，又究竟是一個什麽樣的小區？

高牆

似乎自建成的那一刻起，萬柳書院就不缺傳說。

流傳最廣的是那一圈5米高的灰牆。關於北京頂豪，有一句民間順口溜：萬柳的牆、西宸的缸、霄八的頂兒、融創的湖、紫辰院的樹、北平府的院兒。萬柳的牆排在第一位。它將約5個足球場大小的萬柳書院圈在其中。總有牆外人站在牆下討論它。有人評價，這堵牆看著平平無奇，牆麵發黑，甚至像“蘇聯援建樓”；有人反駁，“這簡直是不識貨”，這外牆用的是荷蘭手工磚，“一塊一塊從荷蘭運過來”，因為磚體內有礦物質，每天日照角度不同，磚塊顏色也不同。有據可查的資料顯示，當初中赫地產在建造這堵牆時，特意讓牆自下而上向院內傾斜了5°，“不易察覺的一個弧度，謙卑地照顧了路人的感受”。

隨著萬柳書院的房子越來越貴，灰牆也越發神秘。有博主慕名前來，站在牆下，撫摸著棱角分明的磚塊，聲稱僅僅這堵牆的工程量“就嚇跑了十幾個招標隊”。

萬柳書院的灰牆。鍾藝璿 / 攝

5月23日，我也來到了萬柳書院，站在了高牆之下。它足足有兩人多高，因為有它的存在，我無法平視萬柳書院，必須抬起頭，看著伸出牆體的大樹，和萬柳書院露出的尖頂躍層。牆是單調的，隻有無數的橫向灰磚，沒有花紋、更沒有圖案，一成不變的磚塊直直延伸了上百米，沒有給萬柳書院留下一絲暴露的空間。

這是一種不可入侵的感覺，整個萬柳書院被靜態籠罩，看不見小區樓棟，看不見單元門，看不見有居民住在這裏。在我的印象裏，這樣的牆體出現次數不多，要麽是古代的朱牆，要麽是哪個地段在維修地鐵了，建了一個高高的鐵皮牆，隻聽到裏頭的施工轟鳴聲。

我模仿那位博主，將手放在牆磚上，摸到了太陽落山的餘溫。

但這隻是我能看見的部分，而在牆內，是另一個世界。

公開的資料顯示，在這堵牆內，開發商曾經為了園林綠化，不惜全部移植數十年的全冠成年大樹，甚至將牆外市政道原有的法桐替換為成年銀杏。為了美觀，要保持樹齡、樹冠甚至枝葉走向的一致，單獨一棵銀杏樹的成本就超過6萬元。

在《室內設計與裝修》一書中，也介紹到，這裏的能源消耗、水質、聲音、室內空氣質量需要比肩瑞士的療養級數據水平。比如美國鉑金級的空氣淨化係統、新風係統、中央吸塵係統、12重靜音係統，室內裝修材料也追求進口，例如比爾蓋茲石材、橡木染色剛刷木皮以及聖羅蘭石材。

甚至連小區地下車庫都配備了六個采光天井，以及新風係統。幾百萬元一個的車位，已經是很多二線城市一套房的價格。

這些細節都被那堵灰牆隱藏了起來，無論是綠化、裝修，還是住在裏頭的人。在萬柳書院，唯一高調且界限分明的，仿佛隻有那堵牆，它把萬柳書院緊緊包裹住，隔絕開四麵八方的城市公路，阻擋了外界好奇的目光，也成為了階層之間的一道壁壘。

萬柳書院的青銅大門。鍾藝璿 / 攝

建立

“這樣的學區、這樣的配置，這樣的交通，在北京手指都數得過來。”豪宅中介劉小韜說。

區別於普通豪宅，萬柳書院從一開始就具備稀缺性。《北京商報》曾以“獨馬戰群羊”來形容它，作為在2014年馬年末尾唯一上市的頂豪，它的對手是將在2015年上市的融創觀瀾嘉苑、佳兆業廣場、恒大華府……現如今，它當年的對手早已被它遠遠地拋在身後。

很大程度上，萬柳書院所在的萬柳片區，本身就呈現出一種稀缺性。在48平方公裏大小的萬柳，往北騎10分鍾共享單車，就能到頤和園的繡漪橋。往東花5分鍾跨過一條萬泉河路，就是中國人民大學。北大的研究生公寓就在萬柳片區內。而最能助推房價的，是中國最好的小學之一——中關村第三小學，就在片區的正中央。

地段、名校、配套，萬柳書院的到來又給這裏增添了豪宅的神秘色彩。劉小韜還記得，當時萬柳書院還未誕生，包括他在內的萬柳中介們都沸騰了，“聽說萬柳要出地王”。

萬柳的周邊配置十分突出。圖 / 微博@每日經濟新聞

2012年7月10日，中赫地產以26.3億元的天價一舉拿下萬柳地塊，同期競爭的房企有十餘家，其中不乏保利、融創和萬科這樣不差錢的主。地王緊接著催生了天價樓麵，彼時的中國房地產經紀人聯盟秘書長陳雲峰直言，萬柳地塊的樓麵價已超過4萬，很有可能會成為第二個釣魚台七號院。而在2012年，中國城鎮居民人均可支配年收入隻有2.5萬元不到。

當萬柳書院的牆體開始砌起，隔壁的中關村正剛剛完成一場痛苦的自我迭代。這時候，海澱圖書城被電商打擊得風光不再，幹脆直接轉型為中關村創業大街，僅僅一年時間，這條不足200米長的大街就孵化出了六百多個創業團隊，無數杯創業咖啡涼了又熱，人均21歲的青年整日遊走在街頭，尋找新的創業機會。

或許是受到中關村的影響，萬柳書院從建立之初，就定下了基調，“不講風格，隻講生活”，並且“不以炫耀為目的”。劉小韜也肯定了這個說法，“買萬柳書院的業主都很低調”。

“來這裏的購房者以IT人士居多，集中在30-50歲。”劉小韜說。2017年後，一大批互聯網公司接連迎來上市潮，“股票一賣，他們手上突然多了幾千萬甚至上億的資產，除了買房，錢沒地方花”。相比之下，客戶裏做實體經濟的老板反倒不多。

在這樣的背景下，萬柳書院成為了這些互聯網新貴們尋求改善的好選擇——無論是住房，還是階層。“很多客戶在積累了一定經濟實力後，覺得現在居住的小區無法匹配自己的身份，感覺檔次有點低，加上接觸的人群也不一樣，就有了改善的需求。”

他接待客人時從不看對方的衣物、首飾，真正的客戶往往穿著極為普通，開著20-30萬的車，要麽幹脆打車來。“這兒住的人大多數不顯山不露水的，說不準你哪天碰上的就是大公司的總裁或者高管。”

隔絕

停車場收費員陳木生和他的沙發椅，已經在萬柳書院的高牆下待了6年。

萬柳書院東麵就是華聯購物中心，從早上7點到晚上9點，他坐在這裏收停車費，8塊錢一小時。見到我打聽萬柳書院，陳木生從椅子上跳起來，“這可是中國第三大豪宅！”至於第一第二豪宅是誰，他又說不出個所以然。

他的家當都在牆下，一輛電動車、一個不鏽鋼充電箱。對於牆內，他隻知道裏頭住的“都是大富豪”，他的老鄉曾經進去幹過施工，稱裏頭像個“園林”一樣。

陳木生的同事在萬柳高牆下。鍾藝璿 / 攝

牆內的人，要生活下去，也必須依靠牆外的人們。比如常年在萬柳飛馳的外賣員小彪，他經常出入萬柳書院。牆裏人點的外賣大多是80-100元一份。在他看來，這裏高檔的地方是“顏色”，“棕色看著特別不一樣”，還有區別於普通小區的樓棟稱號，“牆上寫的是1號府邸，不是一號樓”。

裝修工人趙鋼也幫萬柳書院的業主裝修過。他承包過一戶業主地下一層陽光房的天窗裝修，麵積六十多平方米的陽光房，光買天窗的鋁框架就花了20多萬，工時接近3個月。“天窗4層，和遮陽簾一起都是全自動的，純鋁材料已經是市場上最好的材料，烤漆，也不會生鏽。所有材料加起來，一平方米接近4千元。”他說。

除此之外，這位戶主還在自己的一層花園裏裝上了9平方米的純鋁涼亭，折合下來4萬多元。“它這個貴就貴在涼亭四麵的電動卷簾邊上了，如果四麵不做卷簾邊的話，這個涼亭也就1萬多塊錢。”

但很顯然，錢不是問題。

萬柳書院西側的聖化寺路，是一條安靜的街道，這裏是萬柳的富人區，平時鮮有人與車路過。路口立著一塊藍色的警示牌，“您已進入監控區域，24小時視頻監控”。一路走去，數個探頭從高牆中立起，有的幹脆直接嵌在了牆體上。

萬柳周邊布滿了攝像頭。鍾藝璿 / 攝

一旦有車駛入駛出，西北門邊就會響起巨大的警鈴聲。保安將拉閘升起，我走上前去和他搭話，他告訴我，自己從開發商銷售經理那裏聽到，“這裏的房子240平米，5400萬”。見我還想繼續開口，他整個人十分僵硬，眼神遊移，“你不要和我說話了，這裏有監控，連人的毛發都看得見”。一抬頭，在我的右上角，一個碩大的監控正在旋轉工作。

相較聖化寺路，萬柳書院北麵的巴溝路作為主路，則熱鬧得多。天色將晚的時候，住在周邊的居民成群結隊出來散步，路過萬柳書院，每個人都抬頭張望，對著外立麵、對著窗、對著燈、對著從窗戶裏模糊露出的人影，他們在議論，誰會住在這裏，這裏又需要多少錢。一個住在萬柳的女人和我說：“不知道是牆裏的人隔絕了社會，還是社會隔絕了他們。”

多數情況下，人們窺探不到任何有關萬柳書院的細節，除了在南門——萬柳書院正門短暫開啟的時候。這扇純銅質的青銅大門有4.8米高，合扇長度12米，平時隻開最右側的一小扇供業主通過，透過合扇的縫隙，能看到小孩在院內嬉笑打鬧。這裏的保安幾乎能認出每一位業主，遠遠看到一個騎著山地自行車的男人靠近，保安給他開了門，“您回來了啊”，男人“誒”了一聲，人不用下車，自行車轉個彎進門，就再不見蹤影。一對夫妻提著菜進去，保安對他們點了點頭，身影消失在門口後，這扇唯一開啟的門再度緊閉。

牆裏麵的人

入夜，每個路過萬柳書院的人都會有同樣的疑問，“怎麽看著小區沒人？”在巴溝路，順著牆體望去，萬柳書院連排的低層樓棟整齊劃一，上百扇窗戶陷入黑暗中，露出的燈光寥寥。

住在萬柳書院的徐強，是為數不多願意接受采訪的小區內住戶。他解釋了小區看起來沒人的真相：“類似有色玻璃，我們從裏麵能看見外麵，但外麵不能看見裏麵。”他自己住的窗戶就有夾層，窗簾背後還有一層，“窗簾一拉，光都透不出來”。

入夜後，萬柳書院內少有燈光。鍾藝璿 / 攝

徐強一年在這裏耗費的租金是120萬，提到裏頭的裝修，“照著故宮想就行”，他這樣形容。比如，萬柳書院內的垃圾桶、門把手都是純銅打造。至於是否會有人因為投資買這裏，男人提高聲音：“這裏的房子一套最便宜五千多萬，如此高的價格，相比於投資，這裏更適合用來保值。”

張瑋曾經也參與過萬柳書院小區的樓盤銷售。在他看來，盡管萬柳書院被外界傳為“天價學區房”，但對於真正的萬柳書院業主而言，“他們並不會單獨為了學區買這裏，有這麽多錢，孩子的選擇太多了，讀私立、出國都可以，嚴格來說，學區隻是一個加成”。

“他們真正看中的是牆內的圈層。”張瑋說。他曾經接觸過一位在萬柳書院購置房產的外地鋼鐵廠老板，從看房到成交，對方從未露麵，一直委托自己在北京分公司的助理代看。在萬柳書院之前，這位鋼鐵廠老板已經在北京購置了四合院與多套別墅，“前段時間又拿下了一套四合院”。

還有一位互聯網人士，“比鋼鐵老板差點”，將自己一套房子做了置換，買下萬柳書院。“據我所知，這兩個人現在都不住這裏。”張瑋說。

張瑋還發現，價格反而是萬柳書院業主最不在意的一點，反而單價高一點，還會讓他們更有麵子。這裏的業主幾乎都是全款成交，極少有分期付款，“他們絕對不止這裏一套房子”。曾經在北京著名豪宅霄雲路8號的門前，他遇上一個90後的小夥子，“看著和小孩一樣”，對方直接一擲千金，買下了霄雲路8號單價接近20萬/平方米的一套住宅，後來他才知道，這個小夥子也是萬柳書院的業主。張瑋一位同行有小夥子的微信，“看他的朋友圈，天天在世界各國旅遊”。

追逐者

如果想更進一步了解萬柳書院，可以對比一下它的“對手”萬城華府。

這兩座隔街相鄰的小區，同樣位於萬柳的“富人區”，擁有同樣的地理優勢、學區、交通以及配套，都被譽為萬柳甚至北京一線豪宅，也經常作為彼此的參照物。

由於建成時間晚，購買萬柳書院的客戶大多基本是互聯網精英、金融大佬，相比之下，萬城華府開盤時間更早，雖然也是數一數二的豪宅，但“圈子沒有書院那麽純粹”。來看萬柳書院的客戶，基本都會主動聯係劉小韜，要麽朋友推薦，要麽直接上中介門店，但他們從來不會打聽萬柳書院住了什麽人，“能住在這裏的人群都是一個圈子的，他們早就互相了解”。

為了得到一張入場券，對比萬城華府外“平平無奇”的鐵護欄，一部分人願意向萬柳書院的“高牆”靠攏。某種意義上，牆是一種保護。高牆能夠有效保護富豪的資產。貝殼分析師唐朝也發現，疫情來臨的時候，一線城市的豪宅市場交易量不減反增，與普通住宅的交易情況對比形成了比較大的“剪刀差”。

“實際上，富豪們買豪宅，是出於資產避險的需求。”唐朝說。有媒體曾作過統計，僅在2022的前4個月，北京均價7萬元/平方米以上的豪宅共成交3082套，同比上一年大幅增長44.56%。

而最重要的，是牆所維係的秩序。有高牆的存在，外人不會隨意踏足，更別說輕易翻越這堵牆。牆在保護裏頭的人，也警示著外頭的人。它以一種沉默而低調的態度宣誓著，資本世界成王敗寇，似乎隻有進入這裏的，才能稱得上“成功者”。

但事實真的是這樣嗎？

沒有永遠的成功。在追逐它的路上，一些人在路上摔跤，再也沒有爬起來。這次被搬上台麵的兩套法拍房背後，是女行長張穎失敗的追逐故事。這位80年出生的民生銀行航天橋支行行長，自2013年以來，利用職務之便，以高息為誘餌，誘騙被害人簽訂虛假理財產品購買或轉讓協議，騙取147名客戶共計27億元。

用這些錢，她一口氣買下數億元的珠寶、手表和房產，其中就有萬柳書院5套房產、7個車位。比如，目前法拍網站上，仍有一個二拍中的萬柳書院車位，起拍價高達353.68萬元。

但人們可能想象不到，一些真正買下萬柳書院的業主，卻並不喜歡萬柳書院。豪宅中介劉小韜還記得，自己曾經帶著客戶走在萬柳書院裏，有高樹，有鳥叫，但不少人卻感覺到壓抑，“就像在籠子裏一樣”。問題就出在高牆上，牆擋住了外麵的紛擾，也遮住了真正的風景。

如此昂貴的小區，還有個問題是漏水。就在前段時間，法院前來查封房子，在評估房價前，就向周圍的中介提及了其中一戶法拍房漏水的問題。而這也不是萬柳書院第一次漏水。“當初有個業主住了不久後就漏水，暫時搬到樓下去，後來樓上給他維修好，協商了半天才把他勸回去。”

但這些“小困擾”，已經入獄的豪宅上一任主人——女行長張穎，她顯然已經無從得知了，接力棒已經交到了金山葛珂手裏。

至於他喜不喜歡這裏，那就是另一個故事了。

圖 / 網絡

（應受訪者要求，文中陳木生、趙鋼、徐強、張瑋、劉小韜均為化名）