2022 年即將過半，鄭州的第一輪集中供地才姍姍而來。
圖片來源：圖蟲創意
6 月 22 日，鄭州正式拍賣第一批集中供應的 15 宗地。土拍過程並不激烈、膠著，僅僅 2 個半小時，10 宗城改地、5
宗公開招拍掛土地全部順利出讓，其中 13 宗地底價成交、2 宗溢價成交，收金 106.74 億元。
中指研究院河南公司總經理梁波濤稱，從拍賣結果看，房企參拍並不激烈。目前鄭州的房地產市場仍處於底部恢複期，銷售依然承壓，房企當下主要發力點仍是促銷售、促回款，拿地普遍極為謹慎。
地方國企托底，鄭州地產集團獨攬 5 宗地
鄭州此次推出的 15 宗地主要在主城區，其中管城區 4 塊、金水區 3 塊、中原區 3 塊、高新區 2 塊、鄭東新區 2
塊、惠濟區 1 塊。從土地屬性看，7 宗為城改用地、3 宗為合村並城用地，5 宗為政府儲備用地。
鄭州地產成為拿地主力，以底價分別拿下管城區金岱李城改地塊、管城區大王莊城改用地、中原區須水城改用地、惠濟區古滎鎮城改用地及中原區一宗商品住宅用地，總地價為
34.03 億元。當然，鄭州地產並非 ” 獨吞 “5 宗地，而是分別攜手了中原發展、管城建投、惠濟建投等地方性城投公司。
據鄭州地產官網信息，其成立於 2003 年，2011
年由鄭州市國資委出資組建鄭州地產集團有限公司，主要從事片區做地、城市更新複興、基礎設施建設與運營管理、產業園區開發建設與運營、停車場綜合開發、城市資產運營管理、房地產開發與經營等業務。
值得一提的是，近期因 ” 最高學曆樓盤 ” 永威金橋西棠項目停工陷入輿論漩渦的永威置業也出手拿地，以底價 1.8
億元拿下永威城七期地塊（即十八裏河城改用地）；而今年出現資金問題的融創卻 ” 失約 ”
原融創城後期地塊（即管城區大王莊城改）。
此外，龍頭房企也現身鄭州本次土拍。其中，萬科、碧桂園以零溢價率各入一宗地，成交價為 4.2 億元和 3.9 億元。央企保利以
13.09 億元拿下鄭東新區一宗商業住宅用地，溢價率 8%，折合樓麵價 20663 元 /
平方米。該地塊是本次土拍中最優質土地，位於北龍湖 ” 龍頭 ” 位置，保利借此落下在鄭州北龍湖片區的第三子。
北龍湖是鄭州樓市的一塊 ” 高地 “，引來眾多房企搶駐。尤其是 2015 年以來，該片區接連出現 ” 地王
“，不斷牽動鄭州樓市的神經。樓麵價也從最初的 3000 元 / 平方米左右節節攀升，最高時曾達 37000 元 / 平方米。
和大多數城市的土拍一樣，民營房企也是鄭州土拍中的 ” 少數派
“，但龍湖拿下溢價率最高、競爭最激烈的一塊地。該地塊位於管城區童心路南、文德路西，經過一個多小時的爭奪，龍湖以 12% 的溢價率、總價
9.35 億元拿下。該宗地曾於去年第二輪供地中終止出讓。此次重新掛出，起拍價下降了 2.40 億元。
為避免流拍，提前調整出讓規則
事實上，去年第二批集中供地時，鄭州原計劃出讓 15 宗地塊，但在土拍前一日終止了其中 4 宗地塊的出讓，最終成交的 11
宗地塊有 10 宗以底價成交；” 臨時退場 ” 的土地在第三輪集中供地中進一步增加，原定出讓 25 宗地塊，11
宗地在開拍前終止掛牌，最終的平均溢價率僅為 0.64%。
也因此，鄭州為這次土拍做足了準備。今年 4
月，鄭州市自然資源和規劃局開始試行國有建設用地使用權出讓用地預申請製度。根據該製度，鄭州的土拍實行 ” 三步走
“，即發布意向出讓公告、預申請人提出用地預申請、實施公開出讓。
” 發布意向出讓公告 ”
環節除了線上發布預出讓公告，土地部門還將在線下組織開展招商推介。有意向用地的單位不僅要提交書麵《鄭州市國有建設用地使用權出讓預申請書》，還要作出相關承諾。在此基礎上，鄭州土地部門擬定土地出讓初步方案、報請市政府批準，並組織公開出讓活動。換言之，為避免流拍，鄭州土地部門已提前尋找好意向買家，且買家已做出一定承諾。
此外，鄭州還通過下調土地競買保證金、供地批次 ” 由三變四 ” 等措施，降低房企參拍的門檻。本次供地中，除北龍湖板塊 3
號地的保證金為起始地價 50% 外，其餘地塊均下調為 20%。
而在 2016 年鄭州出台的 ” 最嚴土地令 ” 中，除大棚戶區改造用地外，涉住宅用地的土地出讓競買保證金繳納比例曾提高到
100%，溢價部分土地出讓金要在土地出讓合同簽訂後 10 個工作日內繳清。
2021 年 2 月，鄭州將土地競拍保證金降至掛牌價的 50%。今年 3 月初出台的鄭州 ” 十九條新政 ”
將土地競拍保證金下調至掛牌價的 20%，且土地出讓金可在成交後 1 年內實行分期繳納，進一步降低開發商拿地成本，減輕資金壓力。
事實上，鄭州是今年最早邁出樓市政策係統化調整步伐的城市之一，除了 3 月的 ” 鄭十九條 “，鄭州還於 4
月推出青年人才新政；5 月下調房貸利率，首套房貸利率最低為 4.25%；6 月將二套房首付比例降至
40%，開展全市商品房促銷月活動等。
不過，目前資金壓力依然是房企拿地的主要阻力，而鄭州的高庫存、樓市流動性或也讓資金有限的房企持觀望態度。
據貝殼研究院鄭州分院數據，截至今年 2 月，鄭州主城區的金水、中原、管城、高新、二七等區房地產去庫存周期均超過了 18
個月。其中金水區庫存量最大、達 23992 套，去化周期高至 35.4 個月。
從成交來看，鄭州 2021 年新房銷售約 163450 套，創近六年新低，不僅比 2020 年下降 32.9%，甚至不及
2018 年的一半。二手房銷售約 65450 套，為近六年來第二低，比 2020 年度下降了 3.73%。
據諸葛找房數據研究中心數據，今年 4 月鄭州新建商品住宅成交 6892 套，環比 3 月下跌 11.25%；5 月成交 4884
套，環比上月繼續下跌 29.14%，同比下跌 73.54%。
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