公務員下鄉賣房：讓農民來拯救樓市？

作者｜朱昌俊

核心提要：

1.
像玉林這樣的三四線城市，商品房去庫存壓力之所以特別突出，在大環境因素之外，更根本的還是本地產業造血能力不足，對人口的吸引力有限所帶來的必然結果。現在，把留住人口和吸引農民進城的希望，寄托在鼓勵農民購房上，本末倒置了。

2.
一方麵，農民可能對於購房、進城所麵臨的生活、就業壓力缺乏足夠的認知；另一方麵，當前房地產行業整體處於下行通道，買房是否會導致 ” 資產
” 縮水，甚至無法按時拿到房子，也並非杞人憂天。

樓市寒冬，各地為了 ” 賣房 ” 可謂煞費苦心。送補貼、送貸款，乃至送工作的 ” 優惠 ”
政策，這段時間頻頻出現在地方的樓市新政之中。但最讓人意外的，還是廣西玉林的 ” 公務員進村賣房 “。

經濟觀察報的報道顯示，玉林市政府在年初召開了一個大會，定下了 2022 年全市各層級部門需完成推薦村民購房 8000
套的任務。此後，玉林市各級公務員，包括住建、教育、醫療等係統都背上了 ” 賣房 ”
任務。進村賣房的公務員沒有提成，但關乎個人晉升和績效。

於是出現了報道中令人驚詫的一幕：（駐村公務員）前期摸查村民購房意願，利用村裏各種大型活動，” 見縫插針 ”
地宣貫政府購房補貼政策，每周末安排大巴車載著村民組隊到城裏看房 ……

去年下半年以來，房地產行業的下行壓力浮現。近幾個月，從上至下，從一二線城市到四五線城市，都在不同程度放鬆限購，並出台一係列的鼓勵購房措施。而隨著行業低迷期的延續，樓市壓力正從房企端逐漸湧向地方政府。其中，人口淨流出，又缺乏產業支撐的一大批三四線城市，可謂首當其衝。玉林讓公務員變身房產推銷員，把這種壓力演繹到了極致。

地方政府為何比房企更擔心房子賣不動？

地方政府似乎比房企更擔心房地產市場 ” 躺平 “，個中邏輯其實不複雜。畢竟，房地產作為幾乎所有地方的支柱產業，直接關係到各地的
” 錢袋子 “。房子大量積壓、去庫存難，意味著蠶食地方未來 ” 賣地 ”
的空間，從而加劇財政壓力。這種狀況持續，也會引發一係列連鎖反應。

尤其是缺乏其他產業支撐、對房地產依賴更明顯的一些三四線城市，樓市不景氣，政府比企業更著急，因此，玉林給各級公務員下達賣房
KPI，看似魔幻，不過是無奈之下的 ” 孤注一擲 “。

這種現象雖然讓很多人感歎 ” 活久見 “，但隻要稍微了解一下中國房地產市場的 ” 周期性危機史 ”
就不難發現，給公務員派發賣房指標，玉林並非真正第一個吃螃蟹的城市。公開報道顯示，2013
年下半年，山東某縣城就曾因樓市嚴重過剩而暫停了新區的土地供應，並向公務員攤派賣房任務，每人必須賣 2 套。

” 公務員賣房 ” 所展示的，不過是一種並不鮮見的行政慣性——就像一些地方考核公務員招商引資一樣，政府隻要 ” 重視 ”
什麽，就可能把某項工作指標化，當成 ” 中心 ” 工作來抓。隻是，效果並不一定好。

數據顯示，截至今年 3 月底，新市民群體在玉林城區購買商品房的合同網簽數達到 2622
套。這裏的新市民購房群體不清楚是否完全屬於被公務員作為動員對象的當地農民，但即便圓滿完成全年 8000
套的村民購房任務，當地樓市是否能夠迎來春天，也得打上一個大問號。有當地知情人士表示，”
近期銀行提供的數據顯示，算上潛在供貨，比如已經出讓但未動工地塊等，按照上半年的流速，玉林的去化周期在 10 年以上
“。冰凍三尺非一日之寒，動員農民買房，對當地樓市庫存壓力的釋放其實是相當有限的。

靠鼓勵農民買房來留人，是本末倒置

從報道來看，當地不惜將公務員變成農民置業顧問，似乎不僅僅是為了房地產去庫存。

報道中提到兩個重要背景。一是，玉林的常住人口城鎮化率僅為 50.4%，這一數據比廣西低了 5 個百分點，比全國更是低了接近 15
個百分點；二是，玉林的人口流失率驚人。根據第七次全國人口普查數據，玉林戶籍外出人口達到 136 萬人，數量排全廣西第一位，平均每戶就有
0.8 人外出。

於是，玉林在年初出台了 ” 十萬大軍進城 ” 計劃：拉農民進城，買房送工作。

當地對於城鎮化率不足、人口流失的焦慮毫無疑問是真實的。但是，試圖靠鼓勵農民買房來化解這些焦慮，大概率是徒勞的。要知道，農民外出務工，或是留在本地，本質上取決於就業機會的多寡。同樣，農民願不願意進城，主要原因並不是有沒有房，而是能不能獲得工作機會。

古人雲，” 有恒產者有恒心 “。而在農民進城的問題上，能夠讓農民有 ” 恒心 ” 的 ” 產
“，更多並不是指產權（房子），而是產業（就業）。

必須正視的一個現實是，像玉林這樣的三四線城市，商品房去庫存壓力之所以特別突出，在大環境因素之外，更根本的還是本地產業造血能力不足，對人口的吸引力有限所帶來的必然結果。現在，把留住人口和吸引農民進城的希望，寄托在鼓勵農民購房上，本末倒置了。

要知道，即便部分村民在政府強動員之下進城買了房，甚至按照當地目前的政策，可以給購房者提供公益性崗位，但這種建立在行政安排基礎上的就業機會，且不說工資水平低，其持續性也可疑，購房群體還是可能因為後續就業受挫，而重新選擇外出或返回農村。

如果是追求 ” 賣一套房可以換算成 4 個戶口（進城）”，優化戶籍城鎮化率，則也有自欺欺人之嫌。

” 公務員進村賣房 ” 的最大風險在哪？

除了玉林的公務員進村賣房，近期河南等地開發商推出的 ” 小麥、大蒜、西瓜換房 “，也引發了關注和爭議。

它們是否有效尚待觀察，但這種瞄準當地農民進行 ” 精準 ”
營銷的做法，有一個不該被忽視的風險，就是可能給農民權益帶來傷害。

消費不振時，農村市場往往被當作藍海市場來開發，其實是一種慣常操作。比如，家電下鄉、汽車下鄉，這些都反複被實踐過。但是，相比家電、汽車消費，買房屬於絕大多數中國家庭的最大宗消費，動輒數十萬起步，對不少農村家庭來說，很可能要投入一輩子的積蓄，而他們買房的決策，麵臨著極大的信息不對稱，遭遇公務員背書的強勢推銷時，容易陷入輕信之中。

一方麵，他們可能對於購房、進城所麵臨的生活、就業壓力，包括房貸壓力，缺乏足夠的認知；另一方麵，當前房地產行業整體處於下行通道，特別是三四線城市麵臨著房價的高度不確定性，買房是否會導致
” 資產 ” 縮水，甚至無法按時拿到房子，也並非杞人憂天。

相關報道中就有這樣的細節。比如，有品牌房企廣西負責人表示，去年下半年以來，由於一些大型房企暴雷導致批量項目停工、爛尾的硝煙未散，玉林本土房企也相繼被曝出項目停工、公司人去樓空的消息。而公務員在向村民推銷商品房的過程中，雖然提醒
” 盡量買現房 “，但也表示對於房源質量、區位等，村民需自行向售樓處工作人員了解，政府不能對此 ” 打包票 “。

中國房價行情網數據顯示，今年玉林新房價格持續下跌，最新均價為 5115 元 / 平方米，環比下跌
3%，相比去年同期每平方米跌幅超千元。這樣的現實之下，依靠政府公信力背書的公務員給農民推銷房產，一旦房地產價值 ” 縮水
“，或是出現爛尾，對農民的打擊無疑是沉重的。

2016 年，江西省為了房地產去庫存，出台了一係列的促銷方案。其中一點就是，要廣泛宣傳 ”
農民在城市購房是升值，在農村建房是貶值 “。這一措施在彼時引發了爭議，現在，中國房地產的基本麵已與 2016
年時有了根本性的變化，此時玉林這樣的三四線城市派出公務員來動員農民購房，風險其實更大了。

至於開發商推出 ” 小麥、大蒜、西瓜換房 “，也存在信息偏差。有人算過一筆賬。所謂的以高出市場價的小麥、大蒜 ” 換房
“，仍是一種變相的促銷套路。換算下來，大致相當於 ” 交 12 萬元抵 16 萬元 “，或 ” 交 4 萬元抵 10 萬元
“，但由於打上了 ” 小麥、大蒜換房 ” 的標簽，容易造成一種錯覺，讓一些農民稀裏糊塗買房。

房地產庫存壓力需要化解，但大原則，還是應該基於市場邏輯。相信市場，而不是 ” 市長
“，才更有助於解開三四線城市的房地產之結。