暴跌超6成!深圳二手房上半年成交不足萬套

2022 年上半年已經過去，深圳樓市也交出了上半年的 ” 成績單 “。

樂有家研究中心數據顯示，剛剛過去的 2022 年上半年，深圳二手住宅僅成交 9965 套，同比大跌近 65%，錄得 2007
年以來的最差表現，比 2008 年上半年還要少 52%。記者查閱數據還發現，盡管深圳二手房從 4 月開始出現環比上升，但月均 2000
套上下的成交量與業內關注的 5000 套 ” 榮枯線 ” 相去甚遠。

” 利好 ” 沒有明顯提振購房者信心

最近一段時間，多個城市陸續鬆綁了樓市調控政策。作為一線城市的樓市風向標之一，截至目前深圳樓市調控政策並沒有發生變化。而房貸利率下調等
” 利好 ” 似乎並沒有明顯提振購房者信心。

（數據來源：樂有家研究中心）

” 相對於去年年底，成交隻能說有一些回暖，但並不算很明顯。”
在羅湖東湖片區，該片區的百仕達花園等小區一直都是二手房成交熱點，在該地區從事房產中介工作的資深中介陳經理對記者表示，”
即使各地都在鬆綁樓市調控措施，銀行房貸利率也開始下調，但現在的業主要麽主動調低價格，要麽就是掛在那裏，要把房子賣出去也不容易。”
不僅如此，就算成交量小幅回升，但在陳經理看來，業主放盤量也在上升。” 我們這個店近一個月就有 3
套新增房源出售，賣都沒賣出這麽多。”

根據深圳貝殼研究院數據顯示，2022 上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌 0.8%，環比下跌
1.5%，整體來看業主心態和預期有所弱化，報價趨向合理。此外，今年上半年成交議價率為
5.9%，創下近年來新高，也表明當前博弈偏向於買方市場，尤其急於出售或急需用錢的業主議價空間更大。記者還發現，深圳市房地產中介協會此前公布的數據顯示，截至
2022 年 6 月 13 日，深圳全市共有 38261 套有效二手房源在售，二手房在售房源數量也在持續增加。

對於二手房掛牌量增加，幾位握有多套房的業主也表達出另外一個觀點：”
之前一直在猶豫要不要把手上空出的房子拿出來賣，但考慮到目前的樓市調控和市場表現，就不想再‘等’。或是出於自身經濟因素，選擇套現。”
而在一些業內人士看來，二手房掛牌房源增加後，剛需群體可以有更多的選擇。經過一定時間的去化，改善性群體賣掉現有住房，並新購買改善型住房，這其中有一部分人會進入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善。

持續完善二手房參考價格發布機製

經過一年多的深度調控，深圳樓市已經逐漸平穩，其中實施效果最為明顯的就是二手房參考價。2021 年 2 月 8
日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機製，並發布了全市 3595
個小區的參考價。一年的時間過去，關於深圳二手房參考價調整的預期不斷升溫。

近日，深圳市住房和建設局發布關於印發《深圳市住房發展 2022
年度實施計劃》的通知，《計劃》指出將繼續加強新建商品住房銷售價格指導，持續完善二手住房成交參考價格發布機製，適時更新、逐步細化二手住房成交參考價格體係。加強一二手住房價格聯動調控，加大二手住房交易信息公開力度，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款，促進市場理性透明交易，穩定市場預期。

與此同時，深圳樓市也在繼續加大供應。《計劃》還顯示，2022 年深圳市計劃供應商品住房用地
215 萬平方米；新開工商品住房建築麵積 700 萬平方米，約 7 萬套；批準預售和現售商品住房麵積 600 萬平方米，約 6
萬套。計劃供應公共住房用地 150 萬平方米；計劃建設籌集公共住房不少於 12 萬套（間）；計劃基本建成（含竣工）公共住房 2.7
萬套（間）；計劃供應分配公共住房不少於 6.5 萬套（間），其中保障性租賃住房不少於 4 萬套（間）。

另據中國房地產指數係統百城價格指數對全國 100 個城市新建、二手住宅銷售市場及 50 個城市租賃市場的調查數據，2022 年
6 月，百城新建住宅平均價格為 16205 元 / 平方米，環比上漲 0.04%；同比上漲 0.88%，漲幅較 5 月收窄 0.32
個百分點。百城二手住宅平均價格為 16026 元 / 平方米，環比下跌 0.02%；同比上漲 0.87%，漲幅較 5 月收窄 0.52
個百分點。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，上半年全國樓市總體低迷，同比成交跌幅在 50%
以上，一方麵是疫情的影響，但更多的是前期一攬子長效機製落地，房企暴雷，投資客離場，杠杆褪去，房價和交易量大幅下行，綜合因素導致購買力下降以及預期和信心受挫所致。同時，杠杆褪去，量價齊跌與信心轉弱形成負反饋循環，導致交易量每況愈下。

他表示，5 月份以後，隨著政策疊加的效果開始顯現，加上疫情趨於結束，5 月全鏈條數據環比 4 月有明顯的改善，6
月份改善跡象更加顯著。當然，這種改善分化很明顯，一方麵由於新房擔心交付問題，熱點城市二手房市場好於新房。另一方麵，同一城市去化差異也很大，有的定價合理、甚至倒掛的盤去化率高達
70%
以上，有的去化率卻在個位數，說明市場信心還是不足。另外，熱點城市表現不錯，但非熱點城市比較差。非熱點二線政策效果開始下降，表現為看房量還保持著，但交易量下降，非都市圈三四線繼續下跌，且跌幅在加大。