自貝殼公開成交數據之後。
很多人已經發現，解封後的上海高端住宅成交價格上漲凶猛。
就在大家覺得上海樓市基本麵是呈迅速上升趨勢的時候。
上海內環內的一些房子，正在以低於市場價 20% 以上的幅度拋盤。
在貝殼撿漏排行榜中，降價幅度前十的房源，降價幅度均在 20-29% 左右。
其中這些房源，近一半來自楊浦鞍山。
這是一個處於內環內的板塊。
板塊的地理位置可以說非常優越。
整個板塊不大，卻有 3 條地鐵線貫穿，分別是 8 號、10 號、18 號線。
基本上在這個板塊居住，地鐵覆蓋整個居民區，不到 1 公裏範圍內，可以到達多個站點。
居住氛圍也非常好，板塊內地鐵上蓋就是旭輝 MALL：
還有地鐵 400 米距離的君欣時代廣場：
除了中型購物中心，沿街的底商多不勝數。
整個板塊兼具了商業氣息與人間煙火。
除此之外，楊浦一梯隊的小學就占了 3
所：打虎山路第一小學、第二師範學校附屬小學、以及控江二村小學。以及五六所二梯隊的小學。
整個板塊的學校配置，在其他教育匱乏的區域，簡直逆天的資源。
板塊內社區醫院、三甲醫院，也都應有盡有。
可以說，這個板塊，頂級的地段、健全的配套，便捷的交通，逆天的教育，成熟的醫療。
就是這樣一個看起來，沒有任何短板，非常適合剛需上車的板塊。
但目前的二手房市場，非常非常的冷靜。
在總價已經不高的前提下，房東依然有不小的讓價幅度，甚至願意稅費各付。
這是什麽概念？！！！！
如果各位在上海買過二手房就會知道，除了法拍房，幾乎所有的房子稅費都是由下家買單。
這幾乎是二手市場默認的潛規則。
相比如今價格不斷上漲的豪宅，無人問津的老破小就卑微很多。
為什麽占據內環內核心地段，頂級學區的老破小，開始被拋棄？
這些房子被拋售的原因是由人群決定的。
之前購買這裏主要有兩種人群：為了讀書掛戶口、首次上車的剛需。
那麽現在為什麽客群冷靜下來了？
第一是政策麵的不確定性，導致學區屬性減弱；
整個鞍山板塊因為居住密集，學區把控非常嚴格。
大部分是到戶 5 年，最低也需要 2 年。
小孩要讀小學，出生沒多久就要把戶口掛到這邊來。
這就意味著持有的周期比較長。
第二是經過封控期，大家受夠了這種居住環境；
經過口罩封閉期，老破小紮堆的地方是上海防控期最難掌控的區域。
也讓曾經生活在這裏的人苦不堪言。
我們來看一下這裏的居住環境：
全部是沒有電梯的老公房，且安裝電梯遙遙無期。
這種樓棟看似是一梯兩戶，但每戶內部還拆分為三家。其實也就是一梯六戶，居住密度非常大。
這三戶的房子中，隻有一戶獨門獨戶，其他兩戶都是臥室和廚房衛生間對門分。
如下圖：
基本上臥室、衛生間廚房，是分割開來的。並沒有在一套房子裏。
這種臥室與廚衛門對門，且與鄰居共用一個過道的房子基本上稱為對門分。
這樣的老破小，曾經大家覺得忍一忍，就過去了。
起碼上車門檻低，周圍生活便捷，也算是在上海第一個落腳地。
但是，經過口罩事件之後，封控期這裏成為防控的重災區。
所有對居住妥協的耐性達到了極限。
這時候大家發現：
頂級的地段和學區，在居住品質和安全防控麵前都不值一提。
口罩事件後，環線論被打破。一切以品質為王。
過去想都不敢想，外環外的房價，能突破 10 萬，且越來越貴。
隻要小區品質占優，不管多貴，這種房子很容易賣出去。
而過去一向以低總價上車的老破小，開始無人問津。
我們過去曾經一度說，不要碰老破小，除非占據頂級區位和頂級學區。
但這種說法未來可能就不成立了。
越來越多不確定的因素和風險，讓大家害怕後期這些房子可能無人接手。
老破小的流通性變得極差。
我們可以通過貝殼的成交數據分析：
豪宅的漲幅凶猛，不容議價，成交迅速：
甚至有些房子一出來就馬上被下定，生怕房東漲價。
反觀老破小的成交，與 19 年價格相差無異。
三年來完全沒有漲幅，成交周期也越來越長，本就不高的總價還會經過幾輪的下調才能促成成交：
甚至 17 年高位站崗老破小的人，如今拿出來賣，不賠錢就是好的。
一邊是瘋漲的中高端。一邊是下跌的老破小。
整個市場兩極分化越來越明顯。
老城區的舊改替代拆遷，老破小沒有前途！
2022 年開始，我國的棚改在逐步減少，取而代之的是舊改。
在不大拆大建的情況下，對房齡滿 20 年以上的老舊小區進行改造。
比如重新粉刷外牆、重新鋪設道路、重新規劃停車位、增加綠化、增加公共配套設施等等。
但真的有效嗎？
這是粉刷過的外立麵，尚可掩蓋破舊。
從內部來說，無法改變髒亂差、私密差、密度高的命運。
裝電梯的工作困難重重。整個片區隻有 1 棟安裝電梯。
老社區縫合修補工作，遠比我們想象的更加困難。
而此時此刻，誰又敢將房票和積蓄押注在這樣的房子上？
目前上海二手市場，中高端瘋長，老破小猛跌。
即便如此。
豪宅的成交周期在縮短。
老破小的成交周期延長。
越來越多的人，不再因為學區或者地段買單老破小。
上海購房的下限，正在被拉高。
這是一個殘酷的事實。
讓我想到了一句話：錢最終都流向了不缺錢的人，愛都流向了不缺愛的人，苦難都留給了吃苦的人。
口罩事件的影響還沒有結束，但是這一切，最終卻由老破小來買單。