本期精彩觀點：
1.我們定義今年的關鍵詞就是住房租賃的“中國模式”已經形成。
2.我們認為房屋租賃租賃是房企轉型的一個很好的賽道和契機，而且公募REITs進來後使這個賽道“投融建管退”的商業閉環邏輯跑通了。
3.傳統的房地產銷售肯定是在走下坡路的，租賃住房肯定是在走上坡路的。兩者一定會在某個時點有交集。這個交叉點很快就會來到了。
近日，一份一季度數據報告顯示，全國重點40城住房租賃成交量同比增長14.7%。
報告披露，隨著經濟複蘇的步伐，大城市新市民、青年人在春節後返城，其產生的新增、換租租賃需求旺盛，推動住房租賃市場熱度提升。
在與騰訊財經的對話中，ICCRA住房租賃產業研究院院長、《中國住房租賃市場指南》作者之一趙然也表示，今年，房地產租賃在供給上肯定會出現一個井噴的狀態，但租金並不會呈現一個爆發式地增長，而是會維持一個通貨膨脹率的增長。
“2023年REITs要進行常態化發行，目前24隻REITs裏有4隻是租賃住房產品，我相信今年這個數量肯定會翻倍。”
談及對年輕人的建議時，趙然坦然表示：“其實我在北京一直是租房，而且我要一輩子都租房子，我覺得這是一種生活方式。”她呼籲更多城市跟進“租售同權”政策。
談及年輕人把酒店當租房住的現象，趙然稱：其實這就是高端公寓裏的生活方式型公寓，它的位置都是在類似三裏屯、國貿的核心地段，年輕人潮流聚集地，這一塊的需求量還是相當大的。
本期嘉賓｜趙然 ICCRA住房租賃產業研究院院長、《中國住房租賃市場指南》作者
文｜祝玉婷、袁小麗
以下為嘉賓精彩觀點：
2010年後住房租賃真正進入市場化階段
騰訊財經：當前中國租賃市場的現狀是怎樣的？存在什麽樣的問題？
趙然：如果按階段劃分，現在我們已經過了廉租房和公租房階段，進入到長租房階段。我們長租房的特征是雙輪驅動，即有市場化的租賃住房，也有稍偏政策性的保障性租賃住房。
整體看，保租房每年每個城市都有相應指標。在“十四五”規劃中，我們約定要完成870萬套的保障性租賃住房，目前每年的進度都能按時完成，所以現在基本上處於一個供給和需求較為平衡的狀態。
我們說整個市場其實已經進入一個快速蓬勃的發展時期。我們走過了公租房、廉租房階段，從2010年以後，我們就真正進入了市場化階段。這其中，從2017年提出“房住不炒”概念後我們進入到了一個快速發展通道。
住房租賃的“中國模式”已經形成
騰訊財經：如果單從今年租賃市場的環境來看，您會用一個什麽樣的關鍵詞來形容？
趙然：我們定義今年的關鍵詞就是住房租賃的“中國模式”已經形成。我們總結了三個特點：供給品質化、主體多元化、推力金融化。
從供給品質化來講，現在的保障性租賃住房也好，市場化長租房也好，都講究品質。因為我們不是為特定的低收入人群服務，而是服務於新市民和青年人。
從供給多元化來講，分兩個層麵：一是國家供給渠道多元，租賃住房有新建類型，也有存量改造城市更新類型。所以，有一些開發商會去拿地、新建，建大型租賃式社區，同時還有一些企業已經拿出了一些存量的資產、物業或者土地來進行改造；
二是，參與主體也是多元化的。在公租房、廉租房階段更多的參與主體是國企，但從2017年“房住不炒”政策落實後，我們更加強調市場化主體進入市場，它成了一門生意，所以我們更多地看到民營企業占比在加大，甚至有一些外資企業也進入到了市場，比如黑石龍地、Greystar等，但目前市場份額占比較少。
最後一個關鍵詞是推力金融化，這個行業的發展離不開金融，它的發展周期正好與金融快速發展階段是相匹配的。
看海外的情況，美國的租賃住房行業真正市場化的發展是始於1960年，在六七十年代，但它的公募REITs是在90年代推出的，兩者差了幾十年；
但是我國租賃住房進入市場化階段就是2010年後，2020年公募REITs就已經落地，我們的發展速度比別的國家要快，金融推動行業發展時，會發現從一開始就是和金融市場、金融工具發展相匹配的。
核心需求集中在沿海地區及中部核心省會城市
騰訊財經：從供給和需求的角度看，您如何看待不同城市之間住房租賃市場的差異？
趙然：這分為兩個維度：一是供需是否匹配，它是不是有比較旺盛的租住需求；二是城市之間的一些差異性特點。
首先說租住需求，從美國發展近百年的情況看，它的需求在東西海岸的熱點城市和南部的佛羅裏達，明顯特點是集中在沿海地區。
所以我認為中國未來的核心需求城市也會集中在沿海地區以及中部一些核心省會城市。
再說城市間差異，我們目前是會監測約16個熱點城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、成都、重慶、西安、長沙、合肥、廈門、天津、寧波和青島），我認為將來肯定不是遍地開花，一些三四線城市可能不會有很旺盛的租住需求。
我們把租賃住房按照目標客群分為四個產品類型：高端公寓、青年公寓、租賃式社區和宿舍型公寓，一線城市的產品結構比較豐富，這四條產品線都會有。但一線城市之間也會有差異，比如北京、上海的租金會比深圳、廣州要高出一個檔，因為深圳、廣州有很多城中村產品，拉低了整體的平均租金價格。
再比如南京、杭州、西安這些省會城市，雖然租住需求也比較旺盛，但是它的產品線相對單一很多，所以青年公寓占比較大，也有很多新建項目是租賃式社區，但宿舍型公寓占比不高，因為城市的服務業並不那麽發達。因為宿舍型公寓的用戶是藍領工人、“保時潔”客戶（指保安、保潔、小時工）。
一線城市裏，高端公寓也占一定比例，比如企業高管居住的服務式公寓，北京三裏屯或上海新天地區域的生活方式公寓，有海外留學背景的一些年輕人、金領會選擇這樣的公寓。但它隻會出現在一線城市，省會城市都很少有。
機構管理類長租公寓需求將呈幾何倍數增長
騰訊財經：目前城市間的租房需求處於一個什麽樣的水平？它的增長空間還有多大？
趙然：目前的租房需求90%還集中在民宅部分，對於機構管理的長租公寓的租住需求還處於發展初期，未來將會以幾何倍數增長，但一定聚焦在人口淨流入且產業密集度高的城市。
以北京為例，“十四五”期間5年籌集保租房40萬間（套），而我們長期監測的機構化品牌到2022年總供給量約6.2萬間，在一線城市這個增長空間很大。
從年齡結構上看，還是以新市民和青年人為主，據統計，現在的租房平均年齡在25歲-40歲之間。
2023年在住房租賃供給上將出現井噴狀態
騰訊財經：2023年住房租賃市場會有什麽樣的變化？包括政策、用戶比較關心的價格這一塊。
趙然：整體來看，供給量還會持續增加。因為前兩年疫情的影響，一些新建租賃住房，拿了地後建設工期滯後了，所以我認為今年供給上肯定會出現一個井噴的狀態。
既然供給增加了，就必然對租金有一個平抑的作用，租金並不會呈現一個爆發式地增長，而是會維持一個通貨膨脹率的增長。
政策方麵，我認為兩方麵可以期待：一是管理方麵，一是金融財稅端。
監管類，比如北京已經開始執行《住房租賃管理條例》，上海是2月1號開始執行，其他城市應該會陸續跟進。
金融財稅端應該是今年的重頭戲。因為2023年REITs要進行常態化發行，而保障型租賃住房是其中很重要的部分，目前24隻REITs裏有4隻是租賃住房產品，我相信今年這個數量肯定會翻倍。
另外，市場化長租房也會納入到公募REITs探討的範疇內，所以，市場會變得更加活躍。
騰訊財經：2023年房地產業恢複情況是市場關注的焦點，住房租賃市場會怎樣助力房地產市場的發展？
趙然：首先，房地產企業轉型勢在必行，因為靠拍地、建設、再銷售的邏輯，從市場發展規律看已經走到了收尾期，進入到持有物業且運營的狀態。
所以，我們認為住房租賃是房企轉型的一個很好的賽道和契機，而且公募REITs進來後使這個賽道“投融建管退”的商業閉環邏輯跑通了，大家投入的資本能在這個REITs的模式下回收、循環資金，它的商業模式是成立的，這種持有運營的業態也可以迫使開發商磨煉自己的資產管理能力。
騰訊財經：住房租賃未來會成為房企的一個新的業務增長點嗎？占其業務收入的比重會有多高？
趙然：我個人認為目前的比重不會很高。因為目前住房租賃在這些房企裏麵的定位大概分為幾類：
一類還是協同主業，比如主業是房地產，板塊裏會有商業運營、辦公、產業園、租賃住房等等，叫“協同主業”，它必然不會超過主業。
另外一類就是像萬科、龍湖等，已經從協同主業過渡到了一個“持有-運營”的新賽道——這個賽道的主要特點是在依靠持續運營獲取經營利潤的同時，還可以享受資產增值的溢價。這在房企的戰略布局中已經明確了的。所以，這種的將來逐步占比會越來越高。因為現在的租賃住房，如果一個房地產企業隻有銷售和租賃住房兩個賽道，那它傳統的房地產銷售肯定是在走下坡路的，租賃住房肯定是在走上坡路的。兩者一定會在某一個時點有一個交集和一個交叉點。我認為這個交叉點很快就會來到了。
騰訊財經：為了推動租房市場的發展，未來還有哪些措施有待推出？
趙然：我認為更多的是稅收方麵的政策，需要去呼籲一下，包括減稅。
在新個稅法裏，租房可以幫助普通用戶進行“專業附加扣除”，因此它側麵推動了普通用戶的租房占比。
另外，在公積金層麵，是否會有更多城市推出公積金用於租房？是否有可能成為普適每個城市的舉措？
還有一個最重要的，我覺得在“租售同權”還需要更多的地區跟進推出優惠政策，今年開始應該會有更大的動作。
我覺得，未來肯定還會出台一些針對房屋租賃機構的政策，更多地賦能機構。比如按照租賃式社區或者是青年公寓，一定要配備便利店、公共空間、商業等等。所以機構化管理方麵也會有更多的政策出台。
騰訊財經：在現在這個大背景下，您會建議年輕人選擇租房，還是攢錢買房？
趙然：其實我在北京一直是租房，而且我要一輩子都租房子，我覺得這是一種生活方式。
我認為人對房子有三種訴求：居住、投資、情感。居住訴求，無論是租房還是買房都可以滿足；投資訴求，買房當然可以保值增值，但是現在公募REITs出來了，個人投資者也可以買REITs來間接享受到房地產增值的溢價，所以租房也可以滿足。
最後是情感需求，隻要打破了情感需求，我覺得一輩子租房子沒有什麽可怕的。在中國傳統觀念裏，情感需求占比挺高，大家覺得有固定資產對自己和家庭來說是一個穩定的因素。
所以，接下來就是要推動“租住”的生活方式能推廣到全社會。怎麽推廣？比如公寓、社區，它要有很強的家的感覺，租戶一進去，有24小時的管家，租約、租金漲幅是白紙黑字寫到租賃合同裏，押金、租金都是打到專項賬戶監管，不會有過多精神層麵的糾紛。
同時每周管家會很熱情地舉辦各種活動。它已經超出了傳統物業管理的服務，介於酒店管理和物業管理之間，會提供高品質的服務。
現在一些品牌類的公寓裏，這些已經是很常見的現象，所以這就是一個品質化的表現。
騰訊財經：作為一個普通租戶，在選擇租房機構時應該關注哪些風險？如何規避？
趙然：第一，選擇機構類管理的房子，完全可以去避坑；選個人租房時，可以通過中介平台，因為住房租賃管理條例的出台，以前關於租房的亂象已經被治理。
第二，如果是具體到如何選機構類品牌，一是可以在各地住建部門的網站上查詢是否有政府備案，二是可以關注我們的公眾號，對各個品牌都有過研究。
騰訊財經：如何看待年輕人長期住在酒店的現象？是一陣風還是未來確實有可能成為酒店的一種常規業務？
趙然：其實這就是高端公寓裏的生活方式型公寓，就類似酒店，它的位置都是在類似三裏屯、國貿的核心地段，年輕人潮流聚集地，這一塊的需求量還是相當大的，從目前ICCRA統計的數據來看，2021年高端公寓整體占比為4%，2022年這一數字上升至7.2%。
分享一個有意思的事情：除了這類租住酒店的年輕人群體外，我們調研發現很多年輕人在找房子的時候會考慮3個因素：租約穩定、交通便利，第三個是能否帶寵物。現在的年輕人信奉的就是“我可以不去結婚生子，但是我不能沒有寵物的陪伴。”
所以，機構化管理的集中式公寓，已經開始為這些帶寵物的租客提供一些設施了，比如專門設置遛狗的地方，寵物花園、寵物房間、設置貓爬架，公寓的家具都是耐磨的，甚至地下空間有洗狗機。所以服務體係這塊未來可以慢慢探索的空間還很大。
騰訊財經：您認為租房市場的消費群體還是以年輕人為主嗎？
趙然：租房市場的消費群體還是覆蓋了很大的年齡跨度，國家保障性租賃住房的政策也是要滿足“新市民、青年人”。這裏說的“新市民”就不僅僅是年輕人了。當然租房的原因也具有多樣性。我個人感受周圍很多人都在租房，原因各異，比如孩子在北京、上海上學，就要租房子；或者老人幫忙“打工人”帶孩子，也需要租房子，租改善型的大房子。像我周圍的同事，我身邊的朋友完全都有租房的經曆，有的是自己租改善型的大房子，有的是給照顧子女的老年人租房子都會租。
年輕人應該是租房剛需人群的主力消費群體，特別是機構化管理的租賃住房產品一開始也都是為年輕人量身定製。但是隨著租賃住房產品的多元化發展，適合各個年齡層的產品也陸續麵市。
比如適合家庭客群的租賃式社區已經逐步走入大家的視線。首先，這類租賃式社區本身的市政配套較為齊全，如幼兒園、小學等，在一定程度上可以解決“新市民”租房上學的問題；其次，有很多家庭也會由於子女教育問題，“孟母三遷”，離開自有住房，選擇租住在距離子女學校更近的位置，這些麵積適中的二居室和小三居正好可以滿足這部分人群的需求；最後，還有一部分三代同堂家庭，在短期無法通過購房途徑達到居住改善的目的的情況下，租賃式社區就成為了一個好的選擇。