Skip to content

145平只需25萬:中國多地海景房價暴跌 網絡炸鍋

海景房的价格神话正在一个又一个城市消逝。

群山、海浪、飘雪,这三个元素结合在一起,便是“新晋网红”威海的社交媒体形象。

这个冬天,一些网友不去瑞士、不去北海道,而是到中国山东半岛的威海,感受暴雪后海边城市的静谧与冷寂。停泊的巨船成为打卡地,暴风雪塑造出极致的浪漫美学,让一些网友直呼“雪后威海,给去不了北欧的我点点震撼。”

海景永远是旅游的“黄金名片”。从北方的青岛、日照、威海、到南端的北海、惠州、三亚,这些知名海景城市,总会因其旅游资源,出现一轮又一轮的人流旺期,同时吸引资本争相下注,带动当地文旅、住宿、餐饮等投资热潮。

其中,海景房是一个显著的存在。自中国商品房概念成熟后,海景房热潮便从海南一路向北袭去,开发商蜂拥扎进海岸线,用美景与投资吸引外地购房者。但如今,因行业调整叠加产品属性问题,大量低价海景二手房待售,已不复曾经高光。

从近期被讨论的惠州、到“老网红”威海乳山,海景房价格神话正在一个又一个城市消逝。

风口浪尖上的海景房

近几日,惠州碧桂园十里银滩海悦湾备受关注,起因是一张某二手房源成交图显示,“4室2厅的154.11平方米房源,成交价仅25万元,折合单价约1623元/平方米。”

海景房、深圳周边、超低价,这几个关键词组合,让网友震惊且不解。事后经当地中介证实,该房源实为“双拼房”,一套成交25万元,一套成交35万元,加上各类费用,实际成交单价折合约4200元/平方米,但仍引发网友对海景房的又一轮热议。

在社交媒体上,被网友熟知的“白菜价”房源地,一个是鹤岗,一个是乳山。前者地处广袤东北,后者位于山东、标签便是“海景房”。虽然乳山实际房价比鹤岗高,但因遍地低价“海景房”,使其在社交媒体上的形象十分独特。

从整体看,乳山所属的山东威海,经历了楼市尤其是海景房的多年起伏。

威海市位于中国山东半岛东端,三面濒临黄海,有近千公里的超长海岸线,辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市。这片土地风景秀丽,海水清澈,有30多处港湾,被168个大小岛屿环绕。在北方大地上,拥有这种风景的城市确实属于少数。

威海一处知名旅游景点,湛蓝的海岸线水天一色,沙滩附近分布着一排排洋房别墅,虽然并非夏天旅游旺季,但海边挤满了打卡的年轻人。在离岸的刘公岛上,海鸥与邮轮上的游客亲密互动,极富海滨城市魅力。

中国多地海景房大跌价:有的145平¥25万成交_图1-1

正是这种得天独厚的旅游资源,让威海曾成为海景房的热门之地。

一种广为流传的说法是,“威海的海景房一大半是北京人买走的,而三亚、北海的海景房,大多是东北人买走的。”据称,在2005年至2010年间,北京人的手机短信常能收到威海海景房的小广告,中介公司会组织看房团坐班车去威海买房。

当时,北京房价逐年上涨,而在山东威海,“首付几万就能拥有一套海景房”,这对当时的中产阶层产生了极大诱惑。他们向往着“面朝大海,春暖花开”的日子,怀揣着对海景旅居生活的憧憬,成为当时购买威海海景房的主力军之一。

威海的乳山银滩,更是“造梦”的集中地。公开信息显示,最热的时候,乳山银滩一天能成交500套房,买房要靠抢、甚至托关系。大量外省人被看房团带到乳山,还来不及好好考察当地自然环境、斟酌房价是否合理,便交钱上了海景房的车。

因大量开发、供应过热,乳山银滩海景房不久便出现变局。2013年及2015年,央视曾接连报道乳山银滩的海景房烂尾、开发商跑路、市场去库存问题。不过,受房地产行业新一轮上涨影响,从整体来看,威海市场又迎来了一波热炒期。

克而瑞曾发表研报表示,2016年威海房价伴随旅居市场快速上升,市区均价由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米,其中恒大海上帝景入市房价率先破万元。2017年,楼市进入量价齐升期,保利、华发等品牌房企集中进驻,带动全市一、二手房价破万。

然而好景不长,海景旅居产业将当地房价炒至高位后,市场开始下行。2018年下半年,威海市场转折向下;2019年后长期量价下行,2021年进入价格普降阶段,市区在售楼盘较高点普降2000元/平方米,2021年后楼盘普遍“低到访”,不复此前热闹。

在过去的2023年,腾策机构数据显示,2023年威海商品住宅市场平稳运行,供应量同比下降6.6%,降幅收窄;成交量同比上升10.1%,成交均价同比下降4.1%。“客户购房态度仍较谨慎,观望情绪显著,购房周期长,更倾向选择现房、准现房项目。”

大量二手房待售

“海景房”听起来美丽,但到实际居住环节,则是因人而异。有人设想着旅居生活,却发现一年到头去不了几次,房屋长期空置;有人则发现,买房时最中意的近海房源,后续换来的是环境潮湿、维护麻烦、生活配套不便,无奈降价出售。

记者在某房产平台看到,在威海乳山银滩旅游度假区,一套面积64平方米的房源,售价仅10.6万元,该房源去年年底挂牌,即便价格已经如此之低,近期还是降价了两次。

从平台图片看,该房源为开发商交付时的状态,阳台较为破旧,没有近期居住过的痕迹。负责该房源的中介说,业主自从多年前买下这套房后,便很少来居住,如今低价出售。“小区平时冬天人很少,夏天人多些,大多是外地老人,顶层房源没有电梯不好卖。”

威海乳山之外,同样有不少类似房源,比如威海荣成某小区一套55平米的房源,目前挂牌价17万元,“出门就是大海,养老度假好地方”,该房源宣传语显示。另一套房源简介直接称,“一线看海房子,躺在床上看大海”,而其售价也仅十几万元。

在遍布海景房的其他城市,上述情况也非孤例。比如惠州大亚湾片区一套38平方米的房源,目前挂牌售价仅12.5万元;在惠东某品牌房企开发的小区,一套面积79平方米的房源,目前挂牌售价35万元,其宣传语也标明“一线海景房”。

整体来看,多个海景房城市,二手房市场都出现跌价情况。比如威海,安居客平台显示,3月其二手房挂牌均价8089元/平方米,同比下跌9.72%,而在2021年初时其二手房挂牌均价超九千元;惠州3月二手房挂牌均价9926元/平方米,同比下降5.99%,2021年初时其二手房挂牌均价过万。其余城市如北海等地,也出现了二手房跌价的情况。

“市场冷淡导致一些海景房二手市场供应量增加,低价房源出现。”诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平告诉第一财经,这些低价房源有的是业主急需资金,或对海景房市场前景持悲观态度。旅游火热之际,一些消费者更倾向于选择短期租赁度假,而不是购买房产。

值得注意的是,大量海景房待售,与曾经的过量供应不无关系。以乳山为例,早期销售火爆时楼盘大量开发,银滩20多公里海岸线上有多达200多个小区,供给远远过量。

威海整体市场,也有过一段土地过量供应期。克而瑞表示,2018年以前威海本土房企密集囤地,后续遭遇市场下行滞销。2018年,市场下行但政府土地出让并未收敛,2020年更是成交37幅宅地。进入2021年,政府供地才明显减少,给予了楼市一定喘息之机。

“现在卖二手房的,很多都是亏钱在卖,整体市场都不太好。”威海当地一位中介人士表示,政府方面也在控制土地供应,以调节楼市供需关系,消化现有住房。

值得注意的是,尽管海景房跌价案例频现,但在现实生活中,靠信息差吸引外地人买海景房仍然屡见不鲜。近日记者在河北某商场看到,有销售正鼓动一位老人签订合同,买房目的地便是山东日照,老人表示疑惑与不安,销售则建议她卖掉老家房子迁往远方的海景房。

不过,海景房的度假性质,也决定了其空置率高,人流量少,配套也很难跟得上,正因为此,在这一轮房价下跌周期中,海景度假房几乎成为下跌幅度最大的产品类型。

華客|新聞與歷史:145平只需25萬:中國多地海景房價暴跌 網絡炸鍋