曾被市場嫌棄的「老破小」（通常指城市主城區房齡超過20年的二手房），如今也開始受寵了。
近段時間以來，隨著各地陸續落實央行5?17新政（即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調房屋公積金利率），不少熱點城市的「老破小」二手房成交速度正在加快。
記者梳理機構數據發現，近期廣州中心區樓齡20年以上的二手房源成交週期變短，甚至有不少房源在掛牌一天內「秒售」；杭州5月二手房成交量較上月季雖然有所下降，但「老破小」二手房交易活躍度大增，日均成交量年增38%；成都錦江區某老小區僅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交週期均在一個月以內?
多地「老破小」二手房成交火爆
記者查詢貝殼找房發現，成都錦江區鋼管廠五區5月中旬成交了一套房源，光是掛牌1天就帶看了兩次。該小區房源建成於1988-2003年，僅在5月份就成交了7套房子，其中有1套的成交週期達254天外，其餘房子的成交週期均不到一個月內。
位於成華區驛馬橋的河濱麗苑小區，樓齡同樣超過20年，今年共成交了兩套房，其中一套74平方米兩居室總價124萬元，低於掛牌價12萬元，僅掛牌1天、帶看1次即成交；另一間房子的成交週期為13天，同樣僅帶看1次便成交。而在此前，該小區二手房的成交週期均超過百天。
「『老破小』的諮詢和成交量確實比之前踴躍了不少。」成都德佑地產一門店經紀人小陳告訴每經記者，這些老房子主要集中在成都市主城“5+2”區域，有學校、地鐵站點等配套的房源諮詢量自然較多，成交週期也相對較短。
「我近期還接到不少外地人的來電，諮詢在成都買房的相關事宜，其中多是來自成都週邊城市的買家，買房預算約在100萬至150萬元。」小陳補充道。
根據貝殼研究院成都分院監測，5月成都二手房成交中，總價100萬元以內房源的成交佔比仍呈上行趨勢；100萬—150萬元房源的成交佔比小幅增加，處於近一年較高水平，呈現弱復甦狀態。從面積來看，緊密的套二（80平方公尺及以內）、套三（80-100平方公尺）戶型各佔約兩成市佔率。
每經記者梳理各機構數據發現，今年以來， 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等多個一二線城市，近期「老破小」二手房在成交量不斷攀升的同時，成交週期也明顯縮短，對比先前長達百天甚至幾百天的成交週期堪稱「光速」。
以杭州為例，今年3月起，該市的「老破小」二手房就因總價低、出租回報高等優勢而成交量暴漲，且熱度在5月仍在持續。
杭州我愛我家數據顯示，朝暉小區、翠苑小區、採荷小區、大關小區、景芳小區、古蕩新村在5月分別成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二區以16套的成交量創下去年以來的單月成交量新高，而去年全年該社區共成交38套，今年截至5月的成交量已經達到44套。
「許多老舊小區二手房價已經跌回到2017年左右的水平，具備一定的性價比，而且很多’老破小’的租金年化收益甚至能達到2.5%~2.8%，也是一種比較穩健的投資。時間，普遍議價空間收窄」。
另根據上海中原地產數據，5月上海二手住宅成交1.71萬套，較上季增加5.35%。其中，5月最後5天（5月27—31日），在上海「滬九條」新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策推出前5天增加了5%。
「核心城區的’老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段優勢，尤其是總價可控，當然長遠來看可能還有動拆遷機會，因此會受到部分資金有限的買家青睞，對整體市場而言具有正面的市場影響。活躍也使得這些業主有能力換房。
機構：二手房價泡沫基本消失
記者註意到，此輪「老破小」二手房的交易熱潮，與各地限購政策的陸續解除分不開，同時也有其他利好消息的影響。
今年以來，多地關於「原拆原建」（即拆除老房子後重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置）提法增多，這已經成為老舊小區盤活的一種重要新模式。不過，先前「原拆原建」模式的資金來源是政府財政支持，真正能實現「原拆原建」的社區不多。
但在今年4月11日，浙江省住建廳等三部門發布《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，這是全國首個推進老舊小區自主更新的指導意見，明確了相關工作流程和支持性政策，該政策聚焦“自主更新”，即小區業主可以主導老小區重建事宜。
事實上，今年3月底，杭州閘弄口片區四個社區就啟動了「原拆原建」的民意調查摸排，引發社會關注，也造成了該片區的房價波動。在成都，包括青羊區將軍街68號、君平街89號等均實現了“原址重建”，中央花園二期則從幾年前就開始探索拆舊建新。
除此之外，在本輪樓市調整期，價格下調最多的就是「老破小」二手房，疊加不少「老破小」業主不惜售的心態，加速了此類二手房的成交。
以上海靜安區萬榮小區為例，5月成交的一套約40平方米一室一廳房源，成交價190萬元，單價47170元/平方米，成交週期僅9天。但在2021年同期，該社區同等面積房源的成交價則為254萬元，成交單價為61831元/平方公尺。
今年4月，易居研究院在22城二手房成交報告中選取了“一線城市老破小類型的二手房價格”，以此衡量二手房價格泡沫。據其測算，一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016年初開始拉升，2019年二手房價格泡沫開始不斷“吹大”，從20%持續擴大到2021年第一季的歷史高點即58%，隨後泡沫持續變小。
尤其在2023年上半年二手房掛牌量激增階段，供需壓力倒逼二手房價格泡沫持續縮小。到了今年第一季該泡沫僅5%，意味著歷時三年時間，一線城市「老破小」二手房價格泡沫基本消除，二手房價格回歸健康狀態。這也很大程度上代表了全國二手房價泡沫的基本消除。
不過報告也認為，目前二手房市場面臨一些挑戰，如房源加速掛牌、部分房源降價幅度大導致房東焦慮、高位接盤二手房定價困難等。 「二手房市場活躍不僅關乎居民家庭資產變現、住房置換與改善，還與房企去庫存和資金安全緊密相關。在當前價格泡沫基本消除的背景下，各地應繼續採取有效措施，進一步激活二手房市場。
華客|新聞與歷史：中國幾百天賣不掉的“老破小” 如今1天秒光