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被曝出軌門 海歸博士如何在綠地賺到9000萬?

新聞 雅婷 3天前 6次浏览

5月20日,綠地對陳軍做出了開除處理。對於舉報中所提及的經濟問題,綠地表示,仍在核查中,一經查實,將立刻移交司法機關。

文 黃瑩 林夏淅

編輯 邢昀

地產公司中層被舉報出軌女下屬,因為實錘多,還牽涉到洗錢、挪用公款等違紀問題,一時間,綠地集團陳軍占據了地產界的花邊頭條。

說來有趣,在桃色新聞爆出來的第一時間,綠地控股紀檢監察室發布了一封聲明,給吃瓜群眾們指路:“信中所指陳軍非綠地集團高管陳軍,而是綠地集團下屬京津冀事業部營銷部負責人。

5月20日,綠地對陳軍做出了開除處理。對於舉報中所提及的經濟問題,綠地表示,仍在核查中,一經查實,將立刻移交司法機關。

比起陳軍和校花女下屬之間到底有什麽樣的情感瓜葛,吃瓜群眾更關心陳軍到底有沒有9000萬。畢竟營銷口出身的陳軍,又被譽為東北“關鍵先生”,這兩個標簽可都是貪腐重災區。

01

陳軍,何許人也?

公開資料顯示,陳軍,上海人,香港嶺南大學本碩連讀,法國INSEEC博士學位(DBA)。

2012年以前,陳軍曾經在綠地長沙事業部、南昌事業部負責營銷工作,業務能力很強。

此前的一些訪談報道中,陳軍的人設都是“營銷高手”。

他曾經負責湖南常德新都會項目營銷操盤,從項目蓄水期(售樓部開始接待客戶進行項目谘詢、積累意向購買客戶等)到開盤兩周時間,首期就銷售一空;而後,南昌綠地未來城項目,在他的指導下,蓄水一周,項目首期也銷售一空。

2012年8月,陳軍調任綠地東北事業部,擔任哈爾濱城市公司營銷總監,他的“銷售才能”也被帶到了東北這塊房地產行業銷售窪地。初到哈爾濱,陳軍就操盤新裏海德公館項目,十天內銷售百套。

懂營銷,不僅要銷售公司的項目,還得銷售自己,光自己埋頭苦幹可不行。在東北的幾年裏,每當陳軍調任到一個新地方,必然伴隨著媒體通稿。

到哈爾濱後的第二個月,宣傳稿件中稱,“在陳總的操作下,不僅一掃綠地集團哈爾濱城市公司的低迷狀態,更把綠地集團世界500強品牌效應深深地植入了哈爾濱人心中。”

2012年10月下旬,陳軍調任綠地集團東北事業部營銷總監,次日就接受專訪,宣傳稿盛讚:“掌管著東北5城近20個項目營銷重任的陳軍事業有成,沒有張狂,更多的是一份睿智與踏實。”

2014年1月,陳軍再次被調到綠地集團遼寧事業部沈陽辦公地點,因為前兩次在哈爾濱、長春的銷售經曆,這次的報道中,陳軍被冠上了東北綠地“救火隊員”“關鍵先生”的稱號。

經過幾年曆練,麵對媒體陳軍也更從容。他開始分享起自己在營銷方麵的心路曆程:“雖然非常有壓力,但我是個有激情、有想法、更有辦法的經理人,不去講市場因素、不去講客觀理由”,說完,為自己許下了一個2014年200億的銷售承諾。

按照他的規劃,他還將在東北呆上“ 兩年,甚至三年,五年”,帶領綠地成為東北地區房地產行業的領頭羊。

的確,在陳軍負責綠地東北地區營銷的2012年至2014年,綠地東北的銷售業績從52億元,跨越式增長到了200億元。這塊房地產窪地的銷售額占集團總銷售額的8%。

不過日後看來,東北成了綠地難以療愈的暗瘡,很多麻煩和困擾來自於此。

從2015年開始,綠地東北的情況急轉直下,資金鏈出現問題,項目大量延期交付,這期間不少媒體報道綠地東北的一些項目未取得合法銷售手續即開始對外銷售。

當時與綠地東北地區有業務往來的廣告商黃健告訴市界,他們當時在綠地售樓處駐場辦公,售樓處都被業主砸了好幾回,期間他隻好把辦公室鎖起來。

綠地集團董事長、總裁張玉良曾在2016年業績快報媒體溝通會上,坦承2016年綠地退房金額(多數集中於2014年、2015年銷售)高達280億元,其中銷售每況愈下的東北地區,退房金額也有三四十億元之多。

原本立誌在東北呆上“
兩年,甚至三年,五年”的陳軍,2016年前後從綠地抽身離開,去了碧桂園和中梁。直到2019年,才又回到綠地。

02

地產貪腐秘籍

這起桃色風波牽扯出挪用公款買包、陳軍有9000萬等爆料,吃瓜群眾驚歎,一個地產企業的中層領導如何囤積下這麽巨額的財富?

這就涉及到地產行業由來已久的貪腐內幕。業內人士告訴市界,地產企業裏的每個環節、每個崗位都麵臨誘惑,而營銷又更是重災區。

其中,十分普遍的方式就是回扣,雖然這是很多行業公開的秘密,但在資金密集型的地產行業,尤為嚴重。

詳細來說,這裏麵包括從包銷分銷商手裏拿回扣,從廣告商手裏拿回扣,以及更隱蔽的茶水費、關係費等,此外還有囤積倒賣內部低價房、特價房,操控房源加價銷售牟利。

還有一種業內稱為“內外導客”的操作,即銷售將自己的客戶導給中介,再向中介要點數。而其中的邏輯在於,地產公司給第三方中介的點數往往更高。

此外,有些營銷線高層會將自己實際控製的馬甲公司簽

分銷商,然後將自然來訪的客人做到這些分銷商名下,以此獲得代理費、傭金。

4月30日,房企石榴置業集團內部處置的一起貪腐案就是類似的操作路徑。

2015年9月,石榴置業集團營銷中心總經理張岩生、珠海荔枝灣項目營銷總監王修文在外成立代持公司涿州某房產經紀公司,之後,該公司與石榴置業集團旗下項目簽訂房產銷售代理合同,並向該代理公司支付717萬元的代理費用。

如果不是張岩生在入職登記表上的緊急聯係人信息透露了他和代理公司股東的關係,他可能不會被審計抓住把柄。但不得不說,以上操作方式,大多都有明麵上的“掩護”,隻要發票金額和銀行流水對的上,私底下的回扣則不用通過公司賬戶,基本上很難察覺。

更為大膽的做法是,馬甲公司為了拿到更多的代理費和傭金,作出部分虛假的銷售業績,待獲得傭金後,再做退房處理。

某地產企業財務人員告訴市界,他們在與代理商的業務往來中,會留10%的尾款到交房後再支付,而如果發生退房,隻有責任在代理商時才會從尾款中扣除他們相應的金額,若不是代理商責任,通常不會扣除代理費。

但退房後傭金是否需要退回,各家房企情況不一,有另一家地產企業銷售人員就表示,在他們公司一旦發生退房,是會扣回傭金或不發傭金的。

不論規定如何,如果涉及虛假銷售的主導者,同時也是區域的營銷負責人,那麽一切就簡單多了,業內人士表示,區域營銷負責人可以在各種手續符合的情況下做主,第一時間付款給代理商,並且在責任界定、退房款項進度方麵,也更為靈活。

2016年綠地東北地區出現三、四十億規模的退房,並且陷入了資金鏈短缺,沒錢交付,業主鬧事,銷售下降的負麵輿論。

而當年東北的“關鍵先生”陳軍,在如今的桃色新聞中被曝出“去外圍工程報銷,不走事業部”等操作,難免給他當年的業績增添了更多想象空間。

03

綠地乏力

高管桃色風波一出,綠地股價連著跌了三天。

截至5月21日,綠地控股收報5.42元/股,市值僅有660億元。而當年的綠地也曾力壓萬科,短暫地坐上了“地產一哥”的位置。

2014年,綠地全年預銷售金額2408億元,超過了萬科的2151.3億元。當年萬科官方微信號“萬科周刊”上以此為由發布了一張圖片,配文為“你們懂的”,滿是調侃。

最新數據顯示,萬科市值2849億元。巨大的市值差異背後,是綠地控股近幾年並不如意的業績表現。

截至2019年,綠地控股近四年的收入年複合增長率和淨利潤年複合增長率分別為19.84%和20.96%,分別為頭部房企的腰部和尾部水平。

相比之下,綠地控股更為突出的特征在於,多元發展和始終缺錢。

上市以來,綠地控股始終堅持多元發展,除了始終占比最大的房地產開發業務外,建築業的占比在逐年提高,2019年已占到總收入的44.03%。

由於建築業務板塊的毛利率遠低於房地產業務,2019年兩者分別為4.31%和27.58%,這就導致綠地控股的整體盈利能力要遠低於其他幾家頭部房企。

但即便隻看房地產業務,綠地控股的毛利率依然不高,長期以2.3至9.36個百分比的差距低於頭部房企(克爾瑞排名前十的上市房企)均值。

而拿地成本作為房地產開發業務中成本占比最大的一塊,將直接影響到房地產開發業務的整體毛利率。

不過總體來說,多個業務板塊共同發力的結果,是始終緊張的資金狀況。

公開資料顯示,2015年綠地集團地鐵投資產業在哈爾濱和濟南的地鐵項目中投了420億元,整個地鐵產業板塊已累計投資1150億元。

與綠地東北事業部合作過的廣告商黃健告訴市界,同一時期綠地整個東北項目其實都已經揭不開鍋了,幾乎無法從集團獲得資金。

這種資金緊張其實始終是綠地控股的常態。

財務數據顯示,上市以來,綠地控股的貨幣資金始終無法覆蓋一年內到期的帶息債務,且兩者間的缺口在175.77億元至331.55億元之間波動,2019年末及2020年3月末缺口再次擴大。

對於欠款,綠地習慣用“工抵房”來維持表麵的和平。

回到2014年,黃健當時所在的公司完成綠地東北項目後,綠地遲遲未能支付款項,黃健也因此被老板欠下了半年的工資,之後無奈辭職,所在公司也將綠地控股告上了法庭。

黃健還表示,當時同一個項目的另一個供應商,最終接受了綠地的3套房子,價值約200萬,賣了兩套,一套留作辦公室。

“工抵房”現象在綠地東北項目中普遍存在。一個沈陽房產銷售代理商告訴市界,當初綠地那批延遲交房的項目,後來有很多也是以“工抵房”形式結清的欠款,例如沈陽海域香庭有很多頂賬的,綠地在當地的名聲也受到很大影響。

而與綠地仍處於合作中的建築承包商王先生告訴市界,綠地控股對他欠下的工程款已高達數百萬,但他隻要回了寥寥幾萬元,連“工抵房”都沒有。在王先生看來,綠地控股真正的問題在於內部部門繁雜,而各部門間權力交錯、決策權歸屬不清,才會出現資金使用不當的問題,也更容易發生內部腐敗。

曾經的地產界大佬經曆了短暫的巔峰之後一直掉隊,市值一落千丈,63歲的董事長張玉良麵臨退休,卻一直找不到接班人。如今這起高管桃色風波,也隻是揭開了綠地內部問題的冰山一角。開除陳軍幹淨利落,背後牽涉到的經濟、管理問題才是綠地亟待直麵的病根。

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