“豪宅就是閉眼睛搞就行了。”作為招商銀行私人銀行客戶，周凱（化名）連用了三個詞來形容周圍朋友投資豪宅的熱情：“極其”、“非常”、“簡直了”。
2021年底，周凱入手了一套深圳新房，近170平米的大平層，總價達到2300萬元。該項目位於南山區最大豪宅片區華僑城，開發商宣稱，“背山麵水，依湖而建，低密度頂級豪宅社區”，引來不少買房人追捧。憑借父母的高積分房票，他才得以搶先搖中。
“這隻能算是豪宅的入門級。香蜜湖一號這些城中別墅，成交價上億，這才是豪宅天花板。”周凱告訴作者，我們私人銀行這個圈子每天都在講，現在最佳投資標的就包括豪宅，評判標準就是中心城市大開發商的大平層產品，“越是稀缺，就越保值”。
若以1000萬元為豪宅標準線，中原地產研究院數據顯示，2021年全年，僅深圳市場就成交了6370套豪宅，同比上升126%。放到全國來看，來自房地產服務商第一太平戴維斯數據統計稱，當年有超過40000套豪宅成交，創下中國豪宅市場的最高曆史紀錄。
相比於低迷的普通剛需市場，以豪宅為代表的高端改善市場，正在走出一條獨立上升行情，這一豪宅熱度，正在從北上廣深蔓延至更多的二線城市。
這背後的驅動力，除了豪宅產品自身稀缺屬性所致，還在於疫情因素喚醒了對居住品質的迫切需求，更源自高端客戶尋求資產避險及保值的被動選擇。
豪宅市場量價齊升
北京海澱區的西山壹號院，這幾乎是所有互聯網打工人的心之向往。
這個小區位於後廠村核心位置，緊挨著騰訊、百度、網易、新浪、聯想等大廠。互聯網躍升曾為大廠新貴們帶來不少財富積累，壹號院也一路扶搖直上。從最早開盤價4萬元開始，目前最新成交單價已漲至近13萬元。最小戶型181平米起步，小區整體總價平均達到2500萬元。最貴的一套躍層為780平米，售價高達1.8億元。
自打2015年起，麥田房產店經理楊華龍就入職了緊鄰該小區的門店，他見證了壹號院房價一路水漲船高。
在他印象中，壹號院平均每個月也就成交一兩套，但2021年全年成交了48套，這幾乎是過去三年的成交量，最多的時候一個月成交了7套，今年截至目前也已經賣了23套。“2000萬以上的標的，成交量這麽大，其實還是挺誇張的。”
壹號院令人驚訝的成交量，隻是北京入門級豪宅產品熱銷的縮影。
克而瑞數據統計，今年截至6月20日，北京總價1000萬以上豪宅共成交3770套，其中總價1000萬-3000萬豪宅共成交3561套，占比達到了94%，這無疑是當下北京最活躍的豪宅價格區間。
縱向對比來看，與去年同期相比，2022年前5月，北京總價1000萬以上豪宅成交增加34套，總價1000萬-2000萬則增加了85套。中原地產統計稱，去年北京單價10萬元以上的頂豪成交1958套，同比增長1.7倍。
在多位熟悉北京豪宅市場的經紀人看來，真正意義上的豪宅產品，整體小區均價至少3000萬元起步，麵積超過200平，地理位置、環境等擁有不可複製性，多方因素疊加在一起才算豪宅。
“很多小區價格高，還有強學區加持的溢價，比如對應人大附朝陽實驗學校的太陽公元，最多算是高端改善項目。”麥田房產太陽公元店資深經紀人李斌表示，兩年前小區最貴單價為18萬，最近同戶型成交還是這個價格，學區的不確定性導致價格並沒怎麽漲。
與此同時，占據全國豪宅半壁江山的上海市場也在持續升溫，價格也明顯上揚。
克而瑞統計稱，6月初，上海平均每天就有3.7套總價3000萬以上的豪宅成交。價格方麵，相比於2021年上半年，下半年上海部分單價10萬-16萬元的二手豪宅上漲10%左右，部分單價超16萬元的豪宅漲幅均在10%以上。
其中，“永嘉路一棟近百年的花園洋房，2017年成交價為1.7億元，2022年5月再售時，成交價達到2.5億元，折合單價64.7萬元/平米”。
麥田經紀人李斌看準了其中的商機，他從去年開始涉足短視頻，專門拍攝豪宅產品吸引客戶。最多的一個月，他就增加了30個客戶，其中還包括一位商業大佬，“頭條認證過的身份，財富榜還排名前50”。出於保護客戶的隱私，他並未透露更多個人信息。
“他們不需要平時的一些噓寒問暖。豪宅客戶對經紀人專業性要求非常高，隻需要高效快速匹配房源，解決問題就行。”李斌告訴作者，這兩年業績好的豪宅經紀人，基本上一年收入100多萬是能做到的。
從交易習慣來看，一位熟悉豪宅市場的資深經紀人表示，大多數豪宅客戶名下都有房，所以一般會用公司名義買房。受網簽備案價限製，個人即使有房票走商貸也貸不了多少錢，最後也不利於和賣家談判價格，還不如一次性全款付清後，等過戶後做抵押，再走企業經營貸來得更劃算。
身家百億老板加入搖號隊伍
2022年6月，杭州豪宅樓盤觀湖裏搖號中簽結果出爐，788戶爭奪288套房源。該項目由濱江集團開發，項目合計288套合院，容積率僅為1.01，單價達到7.5萬元，240平米起步，總價在1600萬元-3700萬元不等。
搖號大軍中，還包括濱江集團老板戚金興，但僅排名第525號，遺憾錯過。他對外稱，這不是他第一次參加搖號，禦品、海潮望月城（均為濱江開發）都曾參加過，但是運氣不好沒有搖中。此外，浙江第四大富豪、榮盛控股老板李水榮也在搖號名單中。
能吸引身家高達百億的戚金興、李水榮親自下場搖號，除了為自家項目做宣傳之外，新房與二手房價差形成價格倒掛也是驅動力。以海潮望月城為例，精裝限價為6.98萬元/平米，周邊次新二手房掛牌價高達11萬元以上，即使按照最小麵積270平米來算，倒掛利差也高達千萬。
眾人打新搖新房的盛景，在諸多一二線城市接連上演，倒掛套利空間更高的豪宅項目更是趨之若鶩。
不過，周凱去年搖中的深圳新房項目並沒有太多價格倒掛空間，在他看來，通脹越來越高的預期下，稀缺的住宅資產更加保值，起碼不會貶值。“我反倒不希望房價漲太多，否則經濟會空心化，未來就業以及賺錢的機會就越來越少。”
身為深圳一家互聯網公司高管，周凱身邊的招行私人銀行圈子裏，有不少是珠三角製造業老板，他們也是抄底豪宅的主力。按照招行私人銀行的門檻，全年日均存款不低於1000萬元。
“豪宅在圈子裏等同於‘流通幣’，公司缺錢走民間借貸，可以直接拿豪宅當作穩定物做抵押。”周凱介紹稱，現在銀行拚命給製造業工廠做貸款，利率都很低，企業主把這部分錢拿來做企業運營的流動資金，置換出來的個人餘錢則用於買豪宅，不僅保值，還能做大公司固定資產，流動性還非常好，“與其費勁搞好幾個購房指標買普通房子，不如直接整一套幾千萬的豪宅”。
同樣的邏輯也發生在鄭州這類二線城市。位於鄭東新區的北龍湖板塊，被譽為“河南陸家嘴”，豪宅雲集。有本土自媒體《房東俱樂會》統計稱，2022年上半年，北龍湖15個主力項目，合計銷售約1280套，逆勢同比增長約28%，銷售額達101億元，占整體市場17.48%。
一位熟悉北龍湖市場的行業人士表示，很多豪宅客戶，尤其是地市客戶對於縣城樓市未來不樂觀，將房產重新整合後進入到層級更高的城市，購買優質地段的資產，比如三套變一套。“身邊一位周口市西華縣做餐飲的70後客戶，就把縣城一樓帶院的房子賣了200萬，加了錢入手了北龍湖一套約900萬的房子。”
豪宅或成稀缺品
豪宅不愁賣，相較之下，剛需市場反倒持續低迷。
以廣州為例，中原地產研究院數據顯示，2022年上半年，全市二手房網簽價同比下跌11.2%，千萬元量級的豪宅市場卻逆勢上漲6.1%。此外，千萬級豪宅成交占比也在逐年攀升，從2020年的1.4%，躍升至2022年上半年的2.3%。
上述鄭州北龍湖市場人士則認為，豪宅也並非一枝獨秀，逃不開整體市場低迷的大邏輯，剛需住宅還是占主流，隻不過豪宅為代表的改善項目保持穩定，剛需項目下滑，導致整體市場成交結構中，顯得豪宅交易占比在擴大。
眼下，開發商似乎正在放棄剛需，用大戶型來迎合改善需求。
克而瑞數據統計，2022年上半年，194個重點監測城市普通住宅中，三房和四房的成交比例達80%，二房戶型已經跌至14.05%。
與此同時，二手房市場則在承接剛需。5個重點監測城市成交結構中，二房成交比重成為主力成交房型，占比達到39.46%，同比增長2.04個百分點，反觀三房、四房則分別同比下降0.78個、0.66個百分點。北京今年上半年二房成交比重接近50%，同比更是增長4.51個百分點。
盡管受多胎政策、房票首貸資格等因素影響，改善需求增加，但豪宅新房產品的供應或愈發斷層。
一位頭部房企北京區域項目操盤手告訴作者，目前北京在售豪宅產品都是多年前拿的土地，受限墅令、70/90政策等因素影響，這兩年新供應土地難以做成豪宅產品。“從容積率來算，1.0以下能做別墅，1.3做疊拚，政府供地很多都是2.0以上，加上限高、采光等諸多規劃限製，留給開發商產品創意空間就很少，解題的答案往往隻有一兩種，而且四環內的土地也幾乎難尋。”
他舉例稱，此前順義中央別墅區曾計劃供應一塊地，本來預計能做別墅，但最終給了2.5的容積率，所以注定隻能做洋房的偏改善項目。一旦土地和區域出現錯配，豪宅產品就難以供應。杭州有開發商曾做出商業用地屬性的大平層產品，不限購不限價，緊鄰錢塘江岸邊，產品非常豪，總價高達3000萬元，吸引了很多做電商直播的新貴客群，但最近這一打擦邊球的產品也被叫停。
“真正豪宅產品的現金流注定很慢，適合自有資金充裕的極少數開發商。”一位TOP20房企區域營銷負責人對作者表示，現在大家手裏資金匱乏，都在講究快周轉，抓現金流回款，加上豪宅還被各種限價，開發商更沒有意願去做豪宅了。