東莞樓市調控的“靴子”終落地。
8月2日淩晨零點，東莞住建局等八大部門聯合發布房地產調控最新政策《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》，涉及住房限購、金融監管、稅收調節、二手房價等方麵。
“幾項政策都直接針對二手交易，可謂史上最嚴。”業內人士向智訊財經表示。事實上，這是東莞2021年來第五次發布調控政策，高頻率、高強度實屬罕見。
一直以來，東莞承接深圳購房需求的外溢。在數據寶《2020年316個城市房價排行榜》中，東莞二手房均價同比上漲47.11％，高居全國第一。合富研究院的數據顯示，2021年上半年，東莞一手住宅供應263.5萬㎡，同比增加63.4%；網簽267.5萬㎡，同比增長9.5%，兩者都創了2016年10月東莞限購以來半年新高。
業內人士分析，“莞八條”大部分內容，主要是從需求側進行調控，通過購房資格、資金成本、限售時間等維度，讓有意願購房的適齡群體推遲購房時間，去房地產泡沫，全方位圍堵打擊炒房。
新政出台48小時，智訊財經走訪了東莞多個鎮街，不少置業者持幣觀望，已經買房的想賣房，熙來攘往的逐利者們，擁擠在樓市這座圍城裏，異常燥熱。悲喜相交成為了東莞樓市的真實寫照。
炒房成本更高：有人稅費漲25萬，有二手房降價百萬
“六年前買的鬆山湖的房子，今年年初賣掉了，所幸逃過一劫。”看到8月2日東莞公布的新政，馮娜暗自竊喜。
根據新政，“隻要在通知發布之日前未完成房地產買賣合同網簽，但已簽訂房地產買賣居間合同或購房協議，並且能提供2021年8月1日24:00前支付的購房定金、部分或全部房款（不含現金支付）的銀行、支付寶、微信等轉賬有效憑證，以及買賣雙方共同簽訂的承諾書的，增值稅征免年限按原政策執行，但應當在2021年9月30日前（含9月30日）辦理合同網簽及完稅手續。”
但不是所有人都如馮娜般幸運。新政出台後，意味著如果無法在9月30日前完成網簽，這些交易（特指未滿五年房源）很可能被加征5%的增值稅。不少人一夜之間稅費一夜漲了數十萬。
李文向智訊財經透露，他和家人目前居住在深圳的老破小房子裏，“虎門的房子紅本剛滿一年準備明年置換。”可新政出來後，他投資虎門的房子要轉手就變難了。“以後要多支出幾十萬的稅費，稅費增加就更難出售了。”
據了解，在本次調控的重點更多落於持有成本的加碼上。通知稱，將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
以一套500萬元總價的房源為例，如未滿5年出售，將按照5%的征收率全額繳納增值稅，即需要繳納約25萬元。
“主要打壓二手房市場，加大了交易轉讓成本，雖成本會由買家承受，但也變相降低二手房賣家的叫價能力，壓縮盈利空間，抑製‘短炒’行為。”優房超瑞城搜高級分析師張勝對智訊財經透露。
也不少有投資客清楚自己的房子在市場上失去優勢，迅速在價格上做出了讓步。新政次日，不少二手房總價就降了十萬至數百萬不等。
8月3日，根據諸葛找房數據，新政出台後24小時降價房源已超過兩百套。例如，南城某套143㎡的小別墅更是從780萬掛牌價猛降百萬至680萬，降幅驚人。
除了前麵提到的個人住房轉讓增值稅征免年限也由2年調整為5年，東莞還對意向購房人數超出上市房源套數一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等製度，優先保障無房居民家庭購房需求。熱點樓盤住宅限售期限由取得不動產權證後3年延長到5年。
值得注意的是，東莞還將效仿深圳建立二手住房成交指導價發布機製。
即便這個政策落地執行，東莞一家中介機構負責人向智訊財經坦言，上有政策下有對策，除了增值稅免征無法解決，為了規避二手房指導價製度導致購房人首付門檻提升，交易成本上行，陰陽合同的現象或成為值得警惕的樓市苗頭。
被打亂的計劃：東莞“法拍房”也限購
法拍房市場從來不缺故事和談資。
“我的購房計劃又被打亂了。”年前在東莞鬆山湖、虎門、黃江等地踩了數十次盤的外地投資客劉雲，原本計劃今年下半年入手東莞南城的法拍房，如今隻能選擇觀望一段時間。
“新房是數千人搶一套房，中簽率很低；二手房溢價又很高，法拍房巨大的撿漏機會成為投資者新寵。”劉雲透露，“沒想到這次新政自己硬生生被堵在門外。”
原因是在強化住房限購措施上，東莞此次新政將“法拍房”納入限購範圍。
“莞八條”後東莞最新購房政策
消息一出，有業內觀點認為此舉進一步堵住了法拍二手房不限購的漏洞。因為之前有投資客利用政策漏洞，專門虛構債權債務糾紛，通過訴訟將正常房源轉化為法拍房繞過限購政策。
確實，房住不炒以來，樓市熱門城市商品房的購房門檻越來越高，此前東莞法拍房因其天然低價、不要房票、不限數量的特點，被不少炒房客盯上了。
長期專注法拍房的中介胡峰，透露其身邊的朋友曾真實自導自演的一出“欠錢不還”大戲：經過虛假訴訟，普通二手房搖身一變，就成了法拍房，一套市價約500萬的房子運氣好可以多賣100萬。更有甚者，與炒房客合夥搖新房，房子產權登記在其中一人名下，此人再跟合夥人簽短期借貸合同，故意欠錢不還，經合夥人起訴，房子進入法拍程序，最後以高價拍出，支付房子全款綽綽有餘，此外還能讓參與者各賺一筆。
據悉，法拍房起拍價一般按照評估價的80%拍賣，若經曆過流拍，再次拍賣時起拍價會更低。除成交價低於市場價外，法拍房沒繁雜稅費，隻征收契稅，征收標準與新房、二手房相同。在過完戶二次轉賣時，買方可按照法拍房成交價來貸款，能節約稅費成本。法拍房也從小眾選擇變成大眾購房的優選通道。
在一買一賣中淨賺幾十萬、幾百萬的購房者大有人在，甚至有些投資客“團購式”抄底法拍房。對於中介平台來說，雖能從動輒上百萬的交易中獲取豐厚的回報，但也不是每筆生意都能穩賺不賠。
法拍房限購政策的出台，給中介當頭一棒，紛紛將目標轉向新房供應充足的市場，諸如廣州、佛山、惠州等城市。
事實上，今年以來，上海、杭州、成都等樓市熱門城市先後頒布新政，對法拍房實施限購。隨著各地限購政策進一步收緊，無論是投資客買家，還是中介平台，想要在法拍房這個市場持續淘金，占到便宜，都並非易事。
東莞樓市去虛火業內：大灣區投資機會永遠有
新政落地的24小時裏，東莞樓市未來走向如何，所有人都想得到答案。
對此，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，隨著房住不炒這個調控目標的進一步深化，相信有更多的城市加入調控行列。在大灣區內，今年上半年樓市上漲趨勢比較明顯的，第一是東莞，第二是佛山，而上周佛山已上調了“雙外”購房者的首付比例，因此仍有機會進一步收緊調控政策。
資深財經評論員劉曉博也持相同觀點，東莞新一輪調控意味著，大灣區樓市還會進一步收緊，比如剛剛被約談過的惠州，就需要出台新的舉措。
在東莞中原戰略研究中心總經理車德銳看來，廣深樓市是風向標，而不是區域內其他城市樓市逐漸收緊會對廣深樓市產生影響，應該是反過來看。廣深樓市目前正在進入新調控時期，調控思路正在發生全新的變化，而這種變化也正在影響到周邊大灣區其他城市。
值得注意的是，通知還稱，東莞加強購地主體資格及購地資金來源審查，提高參拍企業門檻，減少馬甲，避免土拍市場過熱。通過“限房價、控地價、提品質”為主導的新型土地出讓方式。“讓房企自負盈虧，還要保障房屋質量不會因此受到影響。預計接下來的土拍市場，限售價和限地價的土拍模式或是重頭戲。”優房超瑞城搜高級分析師張勝指出。
談及東莞樓市接下來還值不值得進場？
深圳某知名房企營銷負責人告訴智訊財經，東莞頻繁進行樓市調控，並不會影響其在東莞的布局。
據了解，該房企於在東莞塘廈布局的項目正在做價格備案的準備，計劃今年下半年入市。
劉曉博同樣認為，“大灣區投資機會永遠有，但短期看，隻有價格存在倒掛的新盤可以買，二手房都可以觀望。尤其是深圳東莞廣州的二手房，會有所回落。”
合富研究院高級分析師李興旺等數位人士則對該政策對樓市的影響持保留態度。“購房者信心將受阻，購房意願將受影響，部分購房者因政策升級而暫時失去購房資格，政策對於購房需求有抑製作用；對於銷售市場，成交熱度下降，轉化率將減小，成交量回落大勢所趨。”
回看東莞近年來的樓市調控，短期盤整震蕩是猛政的產物，長期走勢並不改。
更多市場人士認為，大灣區的後調控時代，新政對東莞樓市的短期影響是雙方進入博弈階段，讓賣方更理性，讓買方更清楚市場價格。但大灣區投資機會仍然很多，在嚴調控的城市影響下，後續其他城市的市場預期也正發生轉變。
注：文中馮娜、李文、劉雲均為化名
華客新聞 | 時事與歷史：東莞樓市新政48小時：有人稅費一夜漲25萬
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