1相鄰關係，要解決的是相互便利問題，而公共空間，要解決的是合理使用問題。
2在考察是否“必要的便利”時，應本著反對解釋的視角，看看“替代的措施”是否足夠的不便利。A小區的後門關閉，導致B小區業主繞著小區走一圈去買菜購物，並不構成“足夠的不便利”。
3不從鄰地上走就無路可走，構成了袋地關係，可以當然地享有鄰地通行權。否則，沒有權利當然地要求其他小區向非業主開放通行權。
4根據《民法典》規定，處理相鄰關係，若無法律法規規定，可以按照當地習慣。法律所稱的“當地習慣”，是當地普遍的做法，例如，上海住宅小區鞋櫃外置於樓道，是普遍做法。而僅僅是A、B小區之間的做法，尚不構成當地的習慣。
5生活經驗告訴我們，允許非業主隨意穿行小區，並非當地習慣。如果僅僅是A、B兩個小區的習慣做法，構不成當地習慣。法理告訴我們，一個人一直對你好，有一天，他有權不再對你好。
6並非小區內所有共同共有的財產，都必須由所有業主共同使用，例如，伸出竹竿晾曬衣物、搭雨棚遮風擋雨，均屬個人使用了公共區域，隻要屬於合理需要，均無不可。
7鐵門打開，抑或不打開，要看兩個方麵：其一，規劃是否明確了業主的合理預期。其二，假設規劃並未明確業主預期，則必須遵循合理需要的原則來判斷，必須避免別墅物業費更貴、外麵公共交通不方便等兩個判斷誤區，而要從各方合理預期的角度做出判斷。
別墅區的南門口。
據近日報道，嘉定某小區的業主們，正在為一扇門的開閉爭執不休。
事情並不複雜：
312國道曹安公路4908弄的房產項目，包含別墅、高層兩種住宅形式。1-153號為聯排別墅，位於小區南部，又名“西上海君廷”；155-172號為高層建築，位於小區北部，又稱“西上海禦庭”。房子建成交付後沒多久，別墅區和高層住宅區之間，唯一的通道被加裝了一扇鐵門，將別墅區和高層區分隔開來。五年來，業主們似乎達成了默契：別墅業主從南門進出，高層住宅業主從西門進出。
高層小區進出的西門口。
而9月初，靠近西門的曹安公路上，接連發生兩起電瓶車相撞的交通事故，打破了這種默契。發生交通事故，很大的原因是高層業主進出的西門麵臨的外部交通環境。西門口是小區配套商業街，沿商業街向南走100多米才能匯入曹安公路，且隻能向西通行。而由於幼兒園、小學等都位於小區東側，不少騎電瓶車的高層業主從西門出來轉入曹安公路後往往幹脆逆行向東。
根據記者的觀察，下午4時30分，短短2分鍾內，就有十幾輛電瓶車從商業街區駛出，徑直朝東而去。且曹安公路該路段並未設置人行道，正向、逆向的人車在寬2米多的非機動車道上混行，十分危險。
如果高層住宅業主也能夠像別墅業主那樣，由南門進出，當可避免這一困境。
這道塵封了五年的鐵門，
究竟該開，還是不該開？
鐵門隔斷了高層和別墅之間唯一的通道。
高層住宅業主認為，鐵門應當打開。盡管別墅區和高層區名稱上略有區別，但由同一家物業管理、選出了同一個業委會、共用同一個門牌地址，地圖上無論搜索哪個名字，顯示的都是別墅區和高層區共同的地塊，很顯然就是一個小區，不應被一扇鐵門硬生生地隔成兩塊獨立區域。
地圖上搜索兩個名字，範圍均包括別墅、高層等全部地塊在內。
但在別墅區業主看來，以鐵門進行區隔，是合理的。別墅在出售時開發商就曾承諾其是獨立區域，別墅區物業費更高，綠植密布，環境舒適。一位業主稱，現在別墅區共計134戶業主，每家僅有一個車庫，可往往每家不止一輛車，別墅區並沒有地下車庫，多出來的車就隻能停在小區路麵上，道路資源本就緊張，“我們現在行車還得互相避讓，開門後豈不是更加擁堵了？”
雙方各執一詞，但道理隻有一個，該如何認定呢？
在法律上，通行便利，通常會涉及到相鄰關係與公共空間這組關係。隻有把這個問題說清楚了，門該不該開，才講得明白。
相鄰關係，要解決的是相互便利問題，而公共空間，要解決的是合理使用問題。先說說相鄰關係問題。
相鄰關係，要解決的是相互便利問題
我國《民法典》第二百九十一條規定，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
這裏的難點在於，何為“必要的便利”？
上海曾經發生這樣一場官司：A、B小區相鄰，A小區的前門有一條馬路，賣菜的及各色攤販都在這條馬路上經營，後門對著B小區。B小區的業主多年來穿越A小區，到前麵的馬路上買菜。A小區最後不堪其擾，業主大會決定把後門關閉。這樣，B小區的人就必須繞一個大圈去買菜。B小區業主訴至法院，稱他們穿越A小區很多年了，應當繼續允許他們穿越，要求A小區打開後門。
在這個案件中，法院的審查重點包括：其一，A小區開放通行權給B小區的業主，是否屬於法律規定的“必要的便利”？其二，B小區的業主穿越了多年，是否構成A小區必須繼續容忍其穿越的理由？
先看第一個問題，即算不算“必要的便利”。如果算的話，B小區的業主穿越A小區時，A小區的業主必須保持容忍。在考察是否“必要的便利”時，應本著反對解釋的視角，看看“替代的措施”是否足夠的不便利。在本案中，A小區的後門關閉後，B小區業主至多就是繞著小區走一圈，還不構成“足夠的不便利”。
反之，“袋地”則不同。所謂“袋地”，是指被周圍土地所環繞、而與外部道路無路相通的土地。環繞袋地的周圍土地稱為鄰地或周圍地。根據絕大多數國家的法律，袋地所有人或利用人基於正常目的，擁有在鄰地上通行的權利。對於鄰地所有人的不法妨礙具有排除妨礙請求權，這在學理上稱為袋地通行權或鄰地通行權。
直白地說，不從鄰地上走就無路可走，構成了袋地，可以當然地享有鄰地通行權。而B小區則不然，不屬於袋地，沒有權利當然地要求A小區向其開放。
再說第二個問題，A、B小區之間多年來的做法，是否成為B小區要求A小區繼續開放的理由？或許，B小區的業主會說，我們多年來，已經習慣這樣做了，習慣也要遵守啊！
的確，我國《民法典》第二百八十九條規定，法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
請注意，法律說的是“當地習慣”，而不是“當事人的習慣”，僅僅是A、B小區之間的習慣，尚不構成當地的習慣。
什麽是“當地習慣”？舉個例子，在上海，某小區居民把鞋櫃放在樓道裏，曾經引發官司，鄰居告到法院，稱影響相鄰關係了。法院判決支撐鞋櫃外放，上海寸土寸金，鞋櫃外置，是當地習慣，隻要鞋櫃不太大，不影響通行即可。
當然，如果鞋櫃外置，臭氣熏天，則構成不可量物侵害行為，鄰居有權請求排除臭源，以維護自己身心健康。我國《民法典》第二百九十四條規定，不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣汙染物、水汙染物、土壤汙染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。也就是說，不要說在樓道裏，就是在家裏，搞出種種異臭，飄到鄰居家裏，也屬侵權行為。
生活經驗告訴我們，允許非業主隨意穿行小區，並非當地習慣，僅僅是A、B兩個小區的習慣。經驗也告訴我們，一個人一直對你好，有一天，他有權不再對你好。
就道路通行而言，不同的小區，才會發生相鄰關係問題，而同一個小區，則不適用相鄰關係規則，要考慮的是公共空間的合理使用問題。
公共空間，要解決的是合理使用問題
嘉定曹安公路4908弄的問題，屬於同一個小區裏別墅區與高層住宅小區之間的矛盾，因而，並不適用相鄰關係規則，適用的是公共空間的合理使用規則。
首先要明確的是，該小區的道路所有權屬於全體業主共有。根據《民法典》第二百七十一條規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；第二百七十四條規定，建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。
因而，一個直觀的判斷是，嘉定這個小區的業主，對於小區內的公共道路，保持著共同共有的關係，各個業主有權為了自己的合理需要而使用小區公共道路。
什麽是合理需要？符合一般的理性人的正常認知，就是合理需要，反之，則為不合理的需要。
曾經有一個案子：上海虹橋有一棟居民樓，有一位大胖子買了頂樓，把大浴缸吊到屋頂，每天放水，在裏麵洗澡。下麵樓層的業主要求胖子拆除浴缸，理由是，一想到有人在自己的頭頂上洗澡，就很不舒服，而且影響住房安全。胖子抗辯：其一，法律不保護情感，你們心裏不舒服，與我沒有關係；其二，如果浴缸塌陷，先砸到的是我自己。其實，本案並不適用相鄰關係法則，而應適用公共空間的合理需要法則。在屋頂上露天泡澡，縱觀上海，沒幾個人有此需求。這個習慣有點怪，甚至有點小變態，故而不屬於合理需要，法院最後判令胖子拆除大浴缸。
另有一件案子，也發生在上海：數十年前，很多人生活在棚戶區，每年冬天總有人煤氣中毒死亡，原因在於居住環境逼仄，沒有辦法順利排出煤氣。張三幼年生活在棚戶區，長大後心理陰影非常嚴重，心生恐懼，把熱水器裝在了門外。對門鄰居一推開房門，就看到了熱水器，感覺不舒服，釀成訴訟。與前麵的案例相同，該案的請求權基礎，並不在於必須相互給予便利的相鄰關係，不能認為我看得不舒服，就可以要求對方拆除。該案的請求權基礎在於公共空間的合理使用。熱水器置於門外，不屬於合理需要。幾乎所有的民眾，都是把熱水器裝在屋內的。
由此看來，並非小區內所有共同共有的財產，都必須所有業主共同使用，例如，伸出竹竿晾曬衣物、搭雨棚遮風擋雨，均屬個人使用，隻要屬於合理需要，均可為之，但不可侵害其他業主利益，例如，雨棚不能搭得太大，一來影響其他業主的視線，二來可能會方便盜賊入室行竊。
回到嘉定小區的事件。高層住宅小區的業主，要求打開橫亙於別墅與高層之間的鐵門，以實現其通行便利，究竟是否屬於合理需要？可以考慮以下因素：
其一，規劃是否明確了業主的使用預期。如果該小區的規劃中就有一道門，將別墅區與高層住宅區分開，並且寫明該門常閉，隻有在消防等特殊需要時才會開啟，則可視為規劃明確了小區公共區域的使用規則。該規劃影響了房價，別墅區與高層住宅的業主在購房之時，即視為接受了對公共區域使用的此種安排。記者從安亭鎮政府相關部門了解到，早期的規劃圖紙上確有該鐵門，記者采訪時，別墅區的一業主稱，“別墅在出售時開發商就曾承諾其是獨立區域，那個門是消防通道，應急時才開啟。”
規劃圖紙上，對應的位置確有設置鐵門。
當然，小區規劃中有鐵門，與小區規劃中有鐵門並且常年關閉，是兩個概念。如果不是後者，則開發商在銷售別墅時稱別墅區是獨立區域，有欺詐的嫌疑。
其二，假設小區規劃有鐵門但並未言明常年關閉，則必須遵循合理需要的原則來判斷。在此要避免兩個判斷誤區。一為物業費。物業費是物業公司收取的服務費，是業主與物業公司之間的事情。別墅區的物業服務更好，物業費自然更貴，但不能因此認為別墅區有權關門。另一個則為外部交通不便的問題。如果是曹安公路的道口設置或紅綠燈設計不合理，逼得業主不得不逆行，應由政府解決，它也無法成為打開門的正當理由。如果道路設置並不存在明顯的不合理，隻是業主想走捷徑而違法，則是業主自身的問題，更加無法成為打開小區鐵門的理由。
當然，盡管別墅與高層住宅屬於同一小區，業主對公共區域享有共有權，但兩者畢竟屬於不同類別的區域，五年來，高層區業主並沒有期待從別墅區穿過，從而間接地說明，打開鐵門，允許穿越，並非當然地符合購房時各方的期待。考慮到打開大門或許會帶來更大的矛盾，建議在協商的前提下，采取有限度地開放方式，可以考慮在業主上下班高峰及接送孩子讀書的時段開放，例如，早上6:30—8:30，下午4:30—6:30。
衡平，向來是法律的一大價值。對於處理訴求各異的業主需求，衡平價值，愈顯重要。
華客新聞 | 時事與歷史：上海一小區被鐵門隔成“別墅區”和“高層區” 業主吵翻
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