10月9日，哈爾濱市一口氣發布多條利好購房者和樓市的新舉措，這些舉措被一些媒體稱為“打響了救市第一槍”。
為什麽是哈爾濱？哈爾濱樓市都發生了些什麽？
在“第一槍”打響後，有人希望自己所在的城市也盡快“響槍”，也有人冷靜分析這或許是由於哈爾濱的人口外流到了南方。
“在我們黑龍江省內，基本上都是其他城市的人會到哈爾濱來買房，而哈爾濱的人會去南方城市買房。”10月13日，有房產中介對紅星資本局說。
2021年10月12日，哈爾濱市。
圖據視覺中國
“年輕人都要出去闖一闖”
省內的到哈市來，哈市的到南方去
蔡銘波（化名）是土生土長的哈爾濱人，生於1990年的他今年已經31歲。
在他和同齡人的認知裏，年輕人都要出去闖一闖，去北上廣深一線城市或者南方城市。
“年輕人基本上大學剛畢業都想去南方發展。假如一個男孩剛大學畢業，去南方拚個幾年，家裏條件好就幫他在南方落個戶、買個房，不好可能就回來了。”蔡銘波說。
蔡銘波本人在2017年5月回到哈爾濱，後來成為一名房產中介。
“除了公務員以外，這裏找工作就三種：第一種是銷售，像我們房產中介也是銷售；第二種是有專業技能的，你有這個手藝就能掙這個錢，比如教師、律師；第三種就是坐辦公室的文員或者去打零工。”蔡銘波對紅星資本局說。
成為房產中介4年多後，蔡銘波已經能勾畫出購房者的畫像：在黑龍江省內，其他城市的人會到哈爾濱來買房，而哈爾濱人會去南方城市買房。
紅星資本局注意到，哈爾濱近年來的戶籍人口數量逐年下降，2016年-2020年，該市在當年年末的戶籍總人口分別是962.1萬、955萬、951.5萬、951.3萬和948.5萬。
以2020年的人口數據為例，哈爾濱全市的出生人口為4.5萬人，死亡人口為5.8萬人，全市人口自然增長率為-1.36‰。
哈爾濱市2020年的人口數據
截圖自哈爾濱人民政府
對於蔡銘波來說，他從事的房產中介行業明顯的轉折點是在疫情發生以後，“居家隔離結束以後，市場有一個小的爆發期；但是爆發期結束後，感覺就進入了下行市場。”
蔡銘波以客戶的平均看房時間舉例，以前的客戶看10天、半個月可能就有中意的房子並成交，現在的客戶可能要看兩個月才能成交。
而在客戶的觀望情緒之下，哈爾濱樓市的庫存壓力也很大。
哈爾濱樓市庫存壓力大
樓市連跌8個月，“清庫存需19個月”
蔡銘波告訴紅星資本局，在他2017年剛入行的時候，哈爾濱大約有6萬-7萬套房的存量，但現在的內部數據顯示，市區內有近11萬套房等待出售。
“按這個數據來說，哪怕從現在開始沒有新房入市、數據不再增加，這些房也得消化19個月左右。”蔡銘波對紅星資本局說。
另有一名房產中介孟明（化名）也告訴紅星資本局，拋開二手房不看，現在哈爾濱市內有大量的新房正在等待被人挑選，光市區就有100多個新房樓盤。
“客戶相對來說比較少，房子多，說白了現在就是客戶隨便挑，選擇範圍比較大，所以現在房子不算太好賣。”蔡銘波說。
紅星資本局通過貝殼找房APP發現，目前，哈爾濱市在售的新房樓盤共有131個，住宅的單價在5300元/㎡到24000元/㎡之間。
事實上，易居研究院智庫中心數據顯示，哈爾濱新建商品住宅持續性出現供大於求的態勢。到目前，哈爾濱樓市已連跌8個月。
孟明告訴紅星資本局，在哈爾濱，不管是新房還是二手房，自疫情發生以後普遍都在降價。新房降價是開放商想快速回籠資金選擇“以價換量”，而二手房則是客戶為盡快成交而選擇降價。
蔡銘波以某個全國知名的房產開發商為例，其在疫情前的單價約為1萬元/㎡，但現在的單價在7000-8000元/㎡之間，“基本上90%以上的新房樓盤都在降價，不定時地會有促銷活動。”
“有的二手房成交周期被拉得很長，有的客戶大概降價10萬元左右，最後才賣出去。”蔡銘波稱，在樓市處於上行階段時，他一年可以成交20套以上，但今年到目前為止隻成交了11套，收入也受到了一定的影響，但還足夠生活。
哈爾濱打響“救市”第一槍
房企的三重壓力：去庫存、流動性和投資
據哈爾濱日報10月9日報道，為貫徹落實穩地價、穩房價、穩預期的總體目標，促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展，哈爾濱市住建局聯合其他八個部門製定《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下簡稱“《意見》”），主要推出以下措施：
對開發商來說，在定下的時間前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，可按棟申請商品房預售許可證；
符合條件的人才在哈爾濱購買首套房可獲得2萬-10萬元的購房補貼；
從10月1日起，全市普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執行；
二手房公積金貸款房齡由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。
由於以上條款基本上都利好購房者和樓市的新舉措，這也被外界稱為哈爾濱打響“救市”第一槍。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴紅星資本局，哈爾濱市之所以會推出這樣的政策，多半是因為有房企找政府求助了。
“房企麵臨了三重壓力，即去庫存壓力、流動性壓力和投資壓力。在樓市不斷冷清和不景氣的情況下，穩市場的操作自然會增加。”嚴躍進對紅星資本局說。
新房售樓處已有配套宣傳
給補貼是為留住人才，最高可拿10萬元
紅星資本局通過蔡銘波了解到，雖然《意見》才發布幾天，但現在哈爾濱的部分新房樓盤的售樓處已經有相關的配套宣傳，但他暫時還沒有經手過滿足條件可以申領購房補貼的客戶。
10月14日，某個新房樓盤售樓處的工作人員告訴紅星資本局，除了可以申請政府給予的購房補貼外，他們某一戶型的房子現已降價10萬元，這是開發商為回籠資金推出的促銷活動，非常優惠。
從最新公布的第七次人口普查數據來看，哈爾濱市的常住人口為1000.99萬。據媒體報道，哈爾濱是最近10年間全國唯一出現人口淨流出的省會城市。
“這次的政策就是為了留住人才。說白了，一個城市肯定得有人才，有人才才能發展。”孟明對紅星資本局說。
對房產中介來說，在《意見》發布的所有措施中，他們最關注的無疑是購房補貼。
按照《意見》，為吸引留住人才在哈爾濱購房，對於35歲以下的各類人才（和本地用人單位簽訂合同並繳納6個月社保的、已自主創業的），購置首套商品房時可享受購房補貼，以貨幣形式一次性發放。
購房補貼是按照購房者的學曆進行發放：大中專生（含技工院校）可獲2萬元購房補貼，全日製本科生為3萬元，全日製碩士生為5萬元，全日製博士生為10萬元。
《意見》的出爐是否能為哈爾濱留住人才？
貝殼找房APP顯示，哈爾濱市在今年9月的貝殼指數約為9655元/㎡。有貝殼（BEKE.US）的相關負責人告訴紅星資本局，所謂的“貝殼指數”，指的就是曆史成交價格。
10月14日，紅星資本局隨機選取了一個與上月曆史成交價格相近的新房樓盤——中海萬錦公館，該樓盤的參考單價為9500元/㎡。以其在售的85㎡戶型為例，其售價約為80萬元。
截圖自貝殼找房APP
如果一個全日製博士生在哈爾濱購買的首套房品房是這一戶型，在拿到10萬元的購房補貼後，其相當於隻花70萬元，平均單價約為8235元/㎡。
哈爾濱“救市”之後
下一個“響槍”的城市會是誰？
對於房企來說，“金九銀十”是傳統的銷售旺季，房企多會在此期間推出多種促銷活動以衝刺業績，加快回款速度。哈爾濱的房企也不例外。
據媒體報道，萬科、融創、華潤、中海、綠地等房企在哈爾濱推出多項優惠活動，包括1元秒殺1㎡、買房送家電、一口價特價房限時秒殺等，但銷量未見明顯提升。不過，有數據顯示，今年十一黃金周期間，哈爾濱新房成交僅345套。
嚴躍進告訴紅星資本局，哈爾濱此次的政策從很大程度上減輕了房企的資金壓力，同時有助於房企很好進行銷售和項目開發，是非常務實的救企政策。
另一方麵，嚴躍進稱，“購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等，降低了購房者的入市成本，減少了購房者的顧慮，有助於鼓勵購房者積極入市。”
“在此類政策的影響下，勢必會激活哈爾濱四季度的購房需求，有助於防範市場交易規模下滑的風險。”嚴躍進說。
紅星資本局注意到，在哈爾濱“救市”以後，網絡上出現了很多關於各地樓市的分析文章，大多在猜測自己所在的城市會不會是下一個哈爾濱。
嚴躍進告訴紅星資本局，哈爾濱的《意見》有很強的信號意義，是目前全國首個較全麵的“救市”政策，預計後續跟進城市會增加，尤其是去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市，包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。
華客新聞 | 時事與歷史：哈爾濱為何打響“救市第一槍”：人口外流 房價連跌 壓力大
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