不久前，#北京某千萬級豪宅項目10小時內賣光#上了熱搜。為啥千萬豪宅還要搶著買？帶著這個問題，我們盤了盤最近的住宅交易數據和豪宅房主的消費觀。
北京豪宅熱銷，剛需遇冷
10小時售罄、相當於“日光”的千萬級豪宅項目，是位於北京海澱區的中建壹品學府公館。據樂居財經報道，選房當日共2638人參與，爭奪714套單套價在1200萬-2700萬元的豪宅，幾乎是4人搶一套房子，讓陪跑的買房者感歎：“在北京，買一套豪宅，光有錢還不行，還得靠運氣。”
不過在今年上半年北京的熱銷新盤中，學府公館並不是成交金額第一，超過10萬元/㎡的均價也不是最高的。同樣位於海澱的學府壹號院均價約9萬元/㎡，上半年網簽金額超百億，是新房成交金額冠軍。
飯總選房整理的數據顯示，在上半年北京新房成交金額TOP10項目中，隻有一個樓盤的均價低於8萬元/㎡，超過10萬元/㎡的有四個。
對比不同價位段的熱銷樓盤可以發現，均價在8萬元/㎡以上的，無論成交套數、成交麵積、成交金額都大幅領先均價低於7萬元/㎡的。
而這些上半年熱銷的樓盤，除了總價高，戶型普遍在三居以上，麵積普遍在150㎡以上，以教育資源相對較好的海澱區最為集中，是真正居住意義上的豪宅。
以最熱銷的學府壹號院為例，靠近地鐵13號線上地站，周邊中小學密集，包括北大附小肖家河分校、清華大學附屬中學上地小學、清華附中上地校區等等。
8萬+、10萬+新房爆賣說明北京真的不缺買房人，更不缺有改善需求的人群，然而在豪宅項目熱銷的同時，卻是北京樓市整體成交量的下降。
來自諸葛找房、中原地產等機構的數據顯示，2022年上半年，北京新房成交麵積同比下降30%，成交均價同比上漲12%，首次突破6萬元大關。
一方麵是成交下降，一方麵是房價上漲，數據看似矛盾其實並不矛盾。
房產數據機構克而瑞這樣總結上半年的北京樓市：“樓市出現明顯分化，高端豪宅項目熱銷，成為財富人群升級置業或資金避險的選擇，而占據市場主力份額的剛需、剛改型項目遇冷，導致市場總體成交量大幅下滑，但成交均價卻因豪宅的熱銷而保持上漲。”
北上深的豪宅都很搶手
豪宅日光、剛需遇冷的情況，並不隻在北京，一線城市亦是如此。
根據諸葛找房數據研究中心監測，5、6月份一線城市豪宅成交已經遠超去年同期水平，但新房市場整體成交水平同比呈現負數。
5-6月，北京、上海的千萬以上豪宅成交量占比均大幅上升。6月份北京成交套數同比上漲244.2%，上海上漲180.4%。
據財經天下周刊報道，深圳海德園項目的239套房源，每套總價在1700萬元以上，僅6個小時即被哄搶一空。
克而瑞數據顯示，6月初上海總價3000萬以上的豪宅，平均每天能成交3.7套。短短幾天內，成交總價在5000萬以上的也不在少數，上億元的老洋房也有成交。
然而上半年，四大一線城市新房整體成交麵積均下降30%及以上。
一線城市經曆的兩級分化，背後是全國樓市整體的疲態。
諸葛找房數據顯示，上半年重點60城新房成交同比下降42.3%，降至近年來最低水平。
另據國家統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，從2021年第三季度開始，新房和二手房房價下跌的城市數量超過了房價上漲的城市數量。
有錢人更多，全款買房的人也多了
普通住房降價、橫盤，千萬豪宅依舊價格堅挺。這種鮮明對比一定程度上也體現出不同消費群體的處境差異。
如今，千萬人民幣淨資產成為劃分家庭貧富的分水嶺，數據顯示，近年來中國的高淨值人群的數量呈現持續增長態勢。
招商銀行發布的《2021私人財富報告》提及，2018-2020年，可投資資產在1000萬人民幣以上的中國高淨值人群年均複合增長率為15%。
胡潤百富發布的《2021中國高淨值人群家族安全報告》顯示，2021年擁有千萬人民幣家庭淨資產的“高淨值家庭”數量達到202萬戶，較2020年增長2%，其中擁有千萬人民幣可投資資產的“高淨值家庭”數量達到108萬戶。
該報告中寫道：“疫情變化和外部環境存在諸多不確定性，安全成為高淨值人群最為看重的投資理財目標。”
“新冠疫情衝擊全球經濟的背景下，很多人選擇購買不動產以實現資產保值。”
當整體房價出現下跌的時候，一線城市配套完善的豪宅成為真正保值的資產。
上文中提到的熱銷豪宅項目，由於限價要求，均與周邊二手房價形成倒掛，這意味著更大的升值空間。
如鏈家等平台數據顯示，北京的學府壹號院實際售價約9萬元/㎡，周邊二手房均價已經達到12萬元/㎡；中建壹品學府公館售價10.1萬元/㎡，低於周邊二手房價近1萬元/㎡；深圳海德園均價約12.6萬元/㎡，低於周邊二手房價近4萬元/㎡。
實現資產保值隻是購買豪宅的動機之一，改善居住環境同樣也是高淨值人群的訴求。
《2021中國高淨值人群家族安全報告》顯示，雖然65%的高淨值人群普遍認同自己擁有舒適的居住環境，但49%依然希望擁有更舒適的居住環境。
與2020年相比，2021 年高淨值人群消費價格的總水平上漲了 4.39%，其中房產板塊上漲
9%。雖然疫情和經濟環境讓投資趨向保守，但“高淨值人群的消費能力和消費熱情並未受疫情明顯影響。”
消費能力的另一個證明是全款買房的人數正在增加。
深圳貝殼研究院數據顯示，從2020年開始，深圳二手房成交中全款購房的比例逐步升高，從2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。
證券時報的一篇報道中提到，深圳傳統豪宅片區香蜜湖成交的客戶，接近百分之七八十都是一次性付款買房。
選擇全款買房不僅因為消費能力足夠高，也與二套房首付比例高、原業主讓利、稅費優勢等因素有關，同時房產證也可抵押貸款換取資金。
相比於剛需剛改群體，已經擁有較好居住條件的高淨值人群無疑更容易通過置換、抵押等方式進行豪宅交易。因此千萬豪宅雖然呈現出相對高的流動性，但消費群體也相對封閉。
有媒體將豪宅熱銷稱為一場價格倒掛“遊戲”。既是有錢人之間消費能力的比拚，也是他們實現資產保值的算計。
圍觀這場遊戲的普通人，也隻能一次次感慨財富的參差，然後努力過好自己的小日子。（來源：騰訊新聞）
封麵圖源：視覺中國參考文獻：
[1] 諸葛找房數據研究中心《2022上半年全國房地產市場總結與展望》
[2] 招商銀行《2021私人財富報告》
[3] 胡潤百富《2021中國高淨值人群家族安全報告》
[4] 克而瑞北京《北京新房上半年成交價格創新高，豪宅市場起勢》
[5] 北京城建集團《284億，中國“Top10”！》
[6] 飯總選房《北京新房均價同比上漲11%！成交卻大跌3成，還能買不？》
[7] 每經房產《“漲了100萬”，上海這半年單價10萬＋豪宅成交量同比增近5成》
[8] 上海樓市情報《短短不到10天！上海33套頂級豪宅，火速成交！》
[9] 財經天下周刊《深圳冒牌買房人:120元一天,要求“富態”》
[10] 證券時報《深圳樓市調查！全款買房背後的“資金誘惑”》
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