成龍兩套豪宅被拍賣 到底發生了什麽？與掌舵人往事

導讀：起因是開發商欠債，而成龍未及時辦理房產證。因為房產仍在開發商名下，所以開發商的債權人要求執行……

來 源丨21 世紀經濟報道（ID：jjbd21）綜合每日經濟新聞（作者 包晶晶）、清流工作室（作者
梁耀丹）、鎂刻地產、樂居財經（作者 張文靜）、天眼查、公開信息

成龍資料圖。圖 / 視覺中國

北京二環內，成龍兩套豪宅將被拍賣，怎麽回事？

近日，一則北京市第二中級人民法院裁判文書透露了巨星成龍兩套豪宅即將被法拍的尷尬處境。

開發商欠費被執行，買了十多年的豪宅要被法拍？

這 2 套將於 9 月 28 日開始拍賣的豪宅，位於北京二環路內東直門大街 NAGA 上院 2 號樓 1001 室、1002
室。瀚海法拍網顯示，“NAGA 上院 99
席專為鼎級人士打造的高檔住宅，開發商抱著‘為一群好朋友，找一群好鄰居’的理念蓋房，最小麵積 300 平方米，最大麵積 600
平方米。”

成龍豪宅外景曝光。圖 / 視覺中國

房屋的主人是成龍，為何又因為開發商欠債被拍賣？發生了什麽？

成龍大哥躺槍了

購房 13 年未辦房產證

據查，由於該房產目前依然在開發商名下，而開發商禦嘉置地有限公司（下稱禦嘉置地）涉及債務糾紛，” 成龍的豪宅 ”
也成為被處置的資產之一。

法院公開資料顯示，NAGA 上院為禦嘉置地開發，2006 年 4
月，成龍（陳港生）通過旗下公司中泰國際集團有限公司（下稱中泰成龍）以總價人民幣 3360 萬元購入兩套房產。其中，1300
萬元為購房款，2060 萬元為陳港生以經紀公司 “JACKIE&WILLIE” 授權其參與禦嘉置地 NAGA
上院代言的費用折抵。

隨後，這兩套房屋一直由成龍及家人居住使用，並有林鳳嬌、陳祖明（即房祖名）等居住期間繳納水、電、煤氣等物業費用為證。但因種種理由，十餘年來中泰成龍公司並未辦理正常手續。

那為什麽成龍的房子淪為司法拍賣？禦嘉置地公司在 2007
年底房產交付給成龍後，這兩套住宅卻一直未依約辦理產權變更登記手續。後來因開發商債務糾紛，北京天鴻控股（集團）有限公司向禦嘉置地公司提起仲裁並向法院申請強製執行。在法院執行過程中，成龍旗下的兩套房屋及車位正處於查封範圍內。

據瀚海法拍網顯示，成龍位於北京二環路內東直門大街 NAGA 上院 2 號樓 1001 室、1002 室的房產將於 9 月 28 日上午
10 點開始拍賣。房屋建築麵積為 1217.5 平方米，起拍價為 7191 萬，拍賣網站標注的市場價為 1.2
億，目前有 6 人預約看房。

2019
年，成龍旗下公司中泰成龍國際集團有限公司向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產及車位的強製執行。之後，北京市第二中級人民法院判決停止對涉案房屋的執行。

2020 年 6
月，因開發商債務糾紛，天鴻控股不服北京市第二中級人民法院的一審判決，向北京市高級人民法院提起訴訟，要求撤銷一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請求。

北京市高院認為，” 中泰成龍公司對於未能及時辦理位於北京市東城區東直門內大街 9 號院 2 號樓 1001 和 1002
號房屋（以下簡稱涉案房屋）的產權證存在過錯，且根據建設部、商務部、國家發展改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局聯合發布的《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，中泰成龍公司作為未在境內設置分支機構的境外企業不得在境內購買商品房，其無法取得產權證。”

此外，”
根據陳港生自行提交的證據，涉案房屋係交由陳港生個人，無證據證明中泰成龍公司已占有涉案房屋。中泰成龍公司不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條規定的四個要件的任何一項，同時，中泰成龍公司亦不符合執行異議複議規定第二十九條之規定，故不應停止對涉案房屋的執行。”

至此，NAGA 上院的 99 席豪宅中，共有 19 套拍賣房產，比例高達 20%。

Naga 上院房產被頻繁拍賣的背後，是禦嘉置地的經濟困境。

公開資料顯示，禦嘉置地實際控製人為李建國，其通過禦嘉投資控股有限公司控製禦嘉置地 84% 的股份。

據天眼查，目前禦嘉置地自身風險已達 140 條。李建國自身風險也已達 37 條。

為什麽 2007 年至今沒辦證 ?

為何 2007 年交付的房產至今未辦理產權變更登記手續？

根據禦嘉置地公司的說法，涉案房屋所在項目於 2004 年取得預售許可，於 2009 年 1 月 6
日辦理完大產權證，後陸續為購房人辦理小產權證，大部分業主在 2010 年— 2011 年期間由買賣雙方配合辦理完小產權證。之後的
2012、2013 年因為已經銷售的差不多了，故很少辦理小產權證。2014
年因為一套尾房銷售，再去辦證時，發現辦不了了，開始得知的原因是禦嘉置地公司名稱變更，與備案的不一樣。2015
年禦嘉置地公司名稱變更回去，還是辦不了，發現還有欠稅的問題，開不了購房發票，影響辦證。通過買賣雙方配合辦理小產權證的最後一套房屋的時間為
2013 年，後續辦理小產權證的隻能通過向法院起訴，由法院出協助執行通知書。整個項目一共 99 戶，已經辦理小產權證的 91
戶左右，其中通過訴訟辦理的有 7-8 戶左右，2017 年通過訴訟辦理了 3、4 戶。

而根據中泰成龍公司的說法，查封之前成龍及其助理一直要求辦理產權證，但沒有書麵的證據，禦嘉置地公司的法定代表人李建國與成龍關係很好，也一直應允，說馬上辦。還有一個就是成龍買房用了
2060 萬元的代言費抵扣購房款，所以購房合同約定的單價低（1 萬多），小區內還有其他香港明星買房，給別人的是 3
萬多，辦產權證肯定要信息公開，給成龍這麽便宜不合適，成龍的意思是想先解決合同單價低的問題再辦小產權證，禦嘉置地公司的李建國也答應解決，但直到查封了也沒有解決。

禦嘉置地公司又稱，成龍要求過辦證，但辦產權證要公開購房合同的內容，中泰成龍公司購房合同價格定的低，成龍想要先解決價格低的問題，也協商過怎麽解決，但最終沒有解決，再往後想做網簽也做不了了。

Naga 掌舵人和成龍的往事

禦嘉置地掌舵人李建國是河北保定人，他自己描述的經商曆程非常簡單：高中畢業後，曾給企業領導開車，幾年後感到前途渺茫，於是辭去工作，走上了經商道路，在商場摔打了近二十年。

據樂居財經報道，在李建國拿下 Naga
上院地塊之前，這塊地在一個房地產商那裏荒了多年。開發之初，業內認為這個區域適合建中高檔住宅，而不適合建豪宅。

但李建國卻堅信，這個地段是絕版地段，有深厚的皇城文化積澱，擁有這些優勢，他可以打造出一個極品豪宅。他追求完美、精益求精，不落窠臼。在
Naga 上院這個項目上，他花了 4 年時間，耗資十幾億元，花了不少心血。

Naga 上院隻有 99 套，被稱為 ” 皇家豪宅
“，每一套都有其自己的特色，由世界一流設計專家一起構思設計。彼時，承建 Naga
上院的北京城建集團一位老總坦言，幹了這麽多年的建築，從來沒有見過施工中全用這麽好的材料的。

Naga 上院開盤，李建國更是策劃了一個獨特的開盤儀式：牽手知名導演陳可辛導演的電影《如果 ·
愛》，將樓盤開盤儀式與電影首映式結合在一起，互相借勢，轟動了北京媒體和地產界。

李建國曾表示，” 頂級豪宅隻能賣給少數人 “、”Naga 上院業主必須滿足四個基本要求：高素質、有責任心、樂善好施的成功人士 “、”
不是有錢就能住進來 “。

正是憑借 Naga 上院，李建國從一個無名小輩變成了攪動京城地產的 ” 黑馬 “。

而李建國與成龍的絲絲縷縷關係始於 2006 年。那年，成龍為李建國一手打造的皇城豪宅 Naga
上院代言，並購置了在這的一處豪宅。這是成龍在內地購置的首套房產。

2014 年，成龍之子房祖名在豪宅容留他人吸毒，受此影響，Naga 上院及其開發商禦嘉置地一度成為媒體的焦點。

2014 年以後，禦嘉置地陷入財務和訴訟糾紛，旗下 Naga 上院房產屢屢被查封拍賣，並遭業主起訴維權。

昔日攪動京城地產的 ” 黑馬 “，如今卻深陷經濟和訴訟糾紛。

律師支招避免法拍房踩坑

回到房子新聞本身，成龍的豪宅能買嗎？這樣的法拍房能撿漏嗎？

據每日經濟新聞，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師說：” 法拍房往往比正常房屋買賣的價格要低不少，甚至起拍價往往是正常價格的 80%
左右，所以有一些購房者比較偏愛這種房子，但是其中的風險也比一般房產要高不少。”

王玉臣律師細數了法拍房六大坑：

房產的占有使用等存在問題，比如雖然通過競拍拿下了房屋的所有權，但是房子的占有使用實際上是被原房主的債權人或者家人掌握，拒不配合，導致買了房子卻無法實際使用。

房屋產權可能有問題。有一些執行拍賣，為了盡快變現，可能不會對房子的產權做周密的調查或要求，對於產權本身有問題的房子，拿到以後可能會麵臨無法辦理產權的風險。

對於多重查封、抵押的房產，尤其是不同法院，不同地域的法院實施的，可能會有協同不一致問題，拍賣後如果有的查封或抵押沒有解除，也無法辦理產權證。

房屋可能拖欠大量稅費，比如房產相關的稅費、使用過程中產生的暖氣費物業費水電費等，產生新的麻煩和成本。

房屋質量或結構可能有問題。如果沒有提前看房，不能及時發現房屋存在的問題，將來交房後會產生不必要的麻煩。

房子上可能掛有戶口無法遷出。有不少房子是掛了戶口的，現在咱們國家對戶口強製遷出方麵是有法律空缺的，一些人買了法拍房戶口沒法遷出，後麵打官司也很難牽走。對於屬於學區房的，更要注意。

購買法拍房一定要注意什麽？王律師解釋：

首先，一定要對掛牌的房產信息認真仔細查看，千萬不要隻關注位置和房價，做到每一個字都要認真看。

其次，要和負責拍賣的法官和人員充分溝通，盡可能多地了解房子的相關信息，包括但不限於產權情況、抵押、查封等情況，必要的時候還要去產權登記部門核實一下。

第三，一定要現場查看，看房子的現狀，看周邊的物業情況，看房屋的是否存在質量問題，看房子是否有人居住，看是否是凶宅等等。同時，務必關注房屋的使用繳費等問題，比如找物業公司核實暖氣水電費等交納情況。

第四，要到當地派出所核實該房屋是否有戶口，再考慮是否繼續參與競拍。有一些學區房是和戶口有密切關係的，而且如果買房是為了投資，那麽有無遺留戶口在價格上有不小的差別。

最後，保險起見，參與競買錢可以通過中國裁判文書網和最高院的執行信息網檢索原房主的相關裁判文書和執行信息，確認該房屋有無其他糾紛等。

華夏新聞|時事與歷史：成龍兩套豪宅被拍賣 到底發生了什麽？與掌舵人往事