海外中介：五年前在澳洲買房的中國人虧得最慘

近日，環球網刊登了一篇香港《南華早報》的報道。該報道稱，眼下的澳大利亞多個州正“鋪設紅地毯”，以吸引外國投資者。

曾幾何時，中國人能在澳大利亞、歐洲、美國以及日本等海外國家買房，是一種身份的象征。但由於受到距離、政策、文化、時差等方麵的限製，國內很多人隻能把買房交給中介去操作。

繼親曆丨我在海外買房：16萬買不起愛馬仕，我卻在日本買了房之後，本期聚焦三位海外房地產中介：他們當中有人在澳大利亞定居了二十餘年，經曆了澳大利亞房地產市場從高潮到低穀的全部時刻，也有人專門聚焦東南亞國家的房產，不光充當中介的角色，自己也親自下海買房，總結了一套套理論和經驗……以下是他們的真實經曆：

口述人：Richard

人物檔案：2010年開始在澳大利亞做房地產中介

2015年之後到澳大利亞買房的中國人基本都在虧著

來澳大利亞投資房地產的中國人，主要是分三個階段。2010年之前來澳大利亞投資的人，一般來說都跟澳大利亞有直接的關聯，比如他們的孩子在澳大利亞讀書，他們有一些投資的心理，但同時也有剛性需求。

2010年到2015年，隨著互聯網的普及，國內的中產階級把眼光放到了全球，澳大利亞也被他們關注到了。那個時候澳大利亞的房價相對說比較便宜，有一些人通過專業人士的幫助，來澳大利亞這投資。

2015年-2018年，國內來澳大利亞買房的人形成了一股潮流。這期間澳大利亞的房地產市場非常活躍，悉尼的很多樓盤幾乎翻了一倍。

中國投資者看漲不看跌，所以很多投資者一湧而上。他們在買房子的時候，可能從來沒有來過澳大利亞，或者從來沒有了解過這方麵的專業知識，完全依靠中介在操作。

澳大利亞國家統計局的統計，在這段時間過程當中，中國的投資者數量排名第一，超過了美國和英國，每年交易量一般都在15000套到2萬套之間。

但到了2018年，澳大利亞房產市場開始調整，房價有5%到10%的下跌。

提到澳大利亞買房的騙局，我覺得可以從兩個方向來理解。一個是確實有人在騙你，從位置到房型，前期所有的宣傳都是假的，這就是騙。這個現象不能說沒有，但是比較少，

另外一個騙局，更嚴格來說，應該叫做偷換概念。比如現在在北京，中介推薦給你一個北京二環的房子，兩室兩廳，然後告訴你，這個房子可以以北京均價的三分之一買到，你會不會動心？

相信很多人都會動心，但這裏麵實際上就是偷換概念。因為在澳大利亞，尤其是悉尼和墨爾本，本地的主流人群居住的習慣，和國內非常不同。很少有人居住在市中心，或者是我們講的“二環”，大家一般來說都比較喜歡住在離市中心開車30分鍾到60分鍾之間的距離。

這種在市中心附近的房子，增值回報取決於未來誰來接手這套房子。很遺憾，本地的人很難會來接盤這種房子。如果你這個房子買在我們國內理解的郊區，還是一個聯排別墅，或者是獨棟別墅，但是這個房子未來有很大的漲幅，因為剛性需求更多。

還有大學城附近的房子，澳大利亞大學所在的位置都在市中心附近，這個就又回到剛才講的了，大學城就是在市中心，可能隻是留學生喜歡，但是本地人就不喜歡了。

這就是我所說的偷換概念，用“市中心”這個概念跟國內投資者宣傳，在悉尼是這樣的，在墨爾本也是一樣的，在其他的布裏斯班、黃金海岸這些中小城市更是如此。

澳大利亞買房也都是通過租金和增值實現回報，如果能找到一個完美平衡的話，我們叫做15定律，即當你賣掉這個房子之後，計算一下，平均每年你有5%的租金回報，和10%的房產回報，就是增值回報，這是一個完美的結果。

但是現在很明顯，在悉尼、墨爾本，這個結果是很難實現的。尤其是悉尼，如果時光能倒流，到2012年這個比例是可以實現的。但是去年全年，悉尼的出租回報率就是在3%左右，就意味著可能房東要賠錢來養。

因為你的房子有各種成本，比如說按揭成本，比如說出租管理過程當中的一些維修成本，
3%的租金回報率都是沒有辦法來覆蓋的，房東可能就要貼錢。貼得多或者少取決於你當時買的房子的性質是什麽，如果你買的是一個比較高級的公寓，可能你要貼的錢稍微多一點。

公寓的副成本非常高，比如物業管理費，以及遊泳池、健身房這些比較高端的公寓維護成本特別貴，這樣一算的話，說白了就是虧錢的，你隻有可能期待的增值匯報，但是市中心公寓的增值回報恰恰也是整個房產裏麵回報率最差的。

在2015年到2018年這段時間，湧入到澳大利亞房產購買了大量全新公寓的中國投資者，他們現在都在非常難受地忍受著虧錢狀態很多人要不然就是忍痛割愛，虧錢也要賣掉，因為他忍受不了短期之內每個月都要往裏麵貼錢，是無底洞，不知道什麽時候是個頭，再加上疫情的原因，他承受不了。

本地會有一些增值回報非常可觀的房子，有可能要超過10%，這類房子就特別值得投資和持有。但是問題來了，這種類型的房子也恰恰是本地投資者最熱衷投資的房子。

一般來講，這種類型的房子輪不到海外投資者來買。比如說我是做房產的，我現在有這個項目，我可以把這個項目很輕鬆掛個廣告就在本地賣出去，我何必大老遠飛到中國去宣傳，去賣給中國的投資人。

口述人：小麥

人物檔案：澳洲地產學院校長，20年前到澳大利亞，從事房地產工作十餘年

澳大利亞的學區房全是被中國人炒起來的

澳大利亞的房地產熱門城市比較集中，第一悉尼，第二墨爾本，第三布裏斯班，第四阿德萊德，其他城市相對來說人口少很多，活躍度很低。

90年代悉尼特別受歡迎，那個時候是以沿海一帶的客戶為主。2000年之後，內陸省份的投資、移民客戶增多，他們開始偏向墨爾本。到了這兩年，布裏斯班的黃金海岸又開始受追捧，因為那邊氣候更好，開著小遊艇出海、釣個魚，生活方式非常休閑。

首都堪培拉的交易活躍度非常低，因為澳大利亞的一個優勢是土地永久產權，沒有70年的說法，土地完全是屬於房主的，可以一代代傳下去，還沒有遺產稅。

但是在澳大利亞唯一一個土地不是永久產權的城市，就是堪培拉。堪培拉是被定義為女皇的地方，所以你隻能租，不能買，99年的租約。

當年澳大利亞選首都的時候，主要是悉尼和墨爾本在爭，因為相爭不下，所以就在這兩個城市中間選了堪培拉。所以堪培拉除了有議會和一個國立大學，基本上就沒有什麽東西，人口不多，商業也不是很繁華，所以堪培拉的房地產活躍度非常低。

澳大利亞買房的優勢主要是有這麽幾點。第一澳大利亞的政治環境相對來說非常穩定，在這邊生活不用太擔心很多東西。另外，澳大利亞的治安特別的好，尤其是跟美國相比。第三就是氣候，澳大利亞昆士蘭有時候會下大雨，除此之外，基本上沒有天災，沒有地震，沒有泥石流，沒有龍卷風，沒有台風，即使是山火，燒的也都是沒有什麽人的地方。

所以澳大利亞就很吸引人，再加上人口都集中到幾個首府城市，所有基礎設施、道路、學校、購物中心、醫院也大多集中在這幾個城市和周邊的衛星城，生活很方便，房價也持續穩步上升，這是很多人來澳大利亞投資買房的重要原因。

劣勢的話，隻能說澳大利亞買房有一些地方是需要注意的。澳大利亞本地的房產市場是明顯分開的，本地人買的房和海外投資者，尤其是在中國投資者買的房屋類型，跟本地人買的是完全不一樣的。

國內的人到澳大利亞買房，會買樓花，買高層公寓，買首府城市，以悉尼、墨爾本、布裏斯班市中心的高層公寓為主，就覺得那個地方是大城市的，就像到北京二環買房。

但是澳大利亞本地人的生活習慣和買房習慣，是不願意在市中心買高層公寓的。他們都是買獨門獨院的房子，即使買公寓，也不喜歡往市中心湊熱鬧。市中心蓋的公寓基本上都推薦給海外投資者。

很多中國投資者買了市中心的公寓，過了幾年都沒有怎麽增值，尤其是疫情期間有很多做短期公寓的房子，結果留學生都沒回來，這其實就是一個不愉快的投資體驗。但是這個跟澳大利亞本地的房地產市場沒有什麽關係，不能說是劣勢，但是肯定是一個坑，很多人都掉到這個坑裏去了。

對海外投資者來說，澳大利亞還有一個額外的印花稅。本地人買房，100萬的房子可能交5萬塊錢印花稅，5%左右，每個州、每個城市都不太一樣，但是差不多就是4%、5%。

如果是海外投資者，在這個基礎上還要多交7%、8%，就等於買一套100萬的房子，你要交出10萬、12萬的稅，澳大利亞政府在某種程度上也是在努力保護本國人買得起房，因為海外的投資者太有錢了，政府擔心把房價炒起來。

澳大利亞買房還有需要注意的就是，有一些新開發的區，比如在墨爾本西邊的一塊濕地，開車半個小時就到了。這片濕地原來有很多鳥棲息在附近，後來就變成民用地，搞大規模開發，但其實周邊居民很少。

但是在這兒搞開發的房地產和中介，會大力到中國去做宣傳，號稱有高爾夫球場，離機場很近，離墨爾本市中心隻要半個小時，將來會通高速，將來有購物中心。

但真實情況是，即便後來真的有購物中心和高速，中間也要有好長一段時間的磨合期，交通很塞車，因為人突然增加，道路、鐵路都不夠用。所以很多華人都沒來過澳大利亞就把房子買過去，買過去才發現很荒涼的一個地。

關於規劃這件事，澳大利亞政府對會提前宣布，要在什麽地方建鐵路、建公路、建橋梁，審批之後就開始施工。但是澳大利亞施工速度很慢，不像在國內修個高鐵，恨不得一個月就完工，但是在澳大利亞三五年是很正常的一件事情。

所以，很多中國投資者看到照片、宣傳片就動心了，買了房，然後來了之後實地看，發現完全不是那麽回事。

隨著華人和中國投資者的增多，現在澳大利亞學區房的概念非常明顯。澳大利亞的教育體係是三種學校：公立學校、教會學校和私立學校，私校特別好，但是很貴，一年學費從兩三萬澳元，到七八萬澳元一年不等，而且一讀就好多年，這就是一大筆開銷。

但是公校就不要錢，一年幾百塊錢就夠了，交點課本費就行了，但是前提你必須住在這個校區裏，你才能到這個學校去上學。

悉尼、墨爾本、布裏斯班有一些區的公校特別好，教學質量很高，所以，這些區就變成了所謂的學區房，悉尼、墨爾本特別明顯，隻要這個區的公校好，華人住的特別多，因為你買到這個區，不管將來投資，還是自己全家住，孩子上學特別保值，而且使勁往上漲，絕對有學區房的概念。

目前看澳大利亞學區房的概念是被華人炒起來的。2001年我剛來澳大利亞的時候，學區房的概念沒有現在這麽誇張，因為澳大利亞人無所謂，孩子住在哪兒，就去哪兒上學。但是華人很注重教育，就是一定要讓孩子上好學校，哪兒的學校好，我就去住哪兒。

好的學校就那幾個，所以這些學校所在的區就特別受歡迎。而且華人學生還特別刻苦，上補習班，所以高考成績就特別好，越來越多的華人就更加認可學區房的價值，所以價格也就越炒越高。

從投資的角度看，澳大利亞的房子在向國內推廣的時候都強調是租投比，你買這個房子每年租金收多少，一些公寓的開發商提供的一年、兩年、三年租金回報，每年5%、6%的資金回報，一直在強調這個，但是其實這個是完全錯誤的。在澳大利亞投資房產的時候，主要追求的不是租金回報，主要追求的是資產增值，就是讓這個房子漲價。

但是這裏有一個尷尬的事，推給海外投資者，包括中國投資者，這些公寓幾乎是沒有什麽資產增值的，80%、90%這種房子可能五年都不增值。

所以，海外投資者在澳大利亞投資房產不應該隨大溜，不應該跟著大家或者中介，買那些高層公寓，而是買聯排別墅可以，但是千萬不要買公寓。

即使是買最新的公寓樓盤，也不要從海外的推廣的中介手裏買，可以看看澳大利亞本地的中介，在買給本地的居民的那種戶型很好，設計很好，用來自住，不是用來投資的這些公寓項目，可以從這買買。

口述人：王先生

人物檔案：國內某東南亞房產開發投資中介、東南亞房產投資客

現在在泰國、馬來西亞買房投資，容易被割韭菜

2017年-2019年，我自己也做了海外房產投資公司，2020年因為疫情原因，投資客、房產中介都無法出國門，業務開展變得很難，生意難做，所以目前我轉到了一家東南亞房產開發商公司。

據我所知，今年國內的海外房產投資公司就倒閉了接近90%，投資客成交量也減少了超過90%，也有退房的，但數量不太多，幾十萬的比較少，總價較高的會有一些，因為投資客的資金流出現一點問題，按照施工進度需要付款的時候付不出來，就會退房。

東南亞房產投資的支付方式是按照施工進度繳納，比如：剛出地麵的時候交30%，建到7層的時候再交10%，建到12層的時候再交10%，最後交房的時候把100%房款全部付完。不過，泰國方麵是先繳納首付款，交房時直接付尾款。

這裏所說的房產投資均為新房投資，海外房產如果購買二手房，均需要支付全款。

我自己也是一個忠實的東南亞房產投資客，我從2015年、2016年，在泰國、馬來西亞投資了房產，2017年-2020年，我主要投資菲律賓和柬埔寨這兩個國家。美國、澳大利亞方麵，我之前有做過，但自己沒有買，因為我認為他們需要的資金量相對大一些。另一方麵，我覺得東南亞很多國家的首都城市，都處於城市現代化的進程當中，很多房產的市場與供需不匹配，未來的升值空間較大，但發達國家經濟、人口穩定，所以在投資屬性方麵（收租金、升值空間）較難有突破，所以發達國家更適合做資產配置，東南亞國家適合賺錢（炒房）。

我最近幾年在東南亞的投資，單個房產總價基本在100萬人民幣以內，付款方式也比較合理，按照施工進度來；美國澳大利亞的核心地段房產都是幾百萬計的，也有100萬以下的，但地段、品質就差很多，另外，發達國家的房產稅也更高一些。

我最早開始投資海外，是受到朋友的影響，當然也是因為看到了國內房產投資的“天花板”，國家也一直倡導“房子是用來住的，不是用來炒的”，且一些二三線城市的二手房不太方便轉賣，從成本支出、回收等各方麵考慮，我也去馬來西亞、泰國實地考察了一段時間，手裏正好有些閑錢，又不懂股市，最後就“殺”進了東南亞房產市場。

到了2017年，就是我主動投資了，我認為是個機會，因為可以用較低的成本，在那個國家核心城市的核心地段買到房子，因為買房子，最重要還是要看地段。

這幾年，通過海外房產投資，我的收益基本在20%-35%之間。2015年-2016年在泰國、馬來西亞購入三套房產，2017年賣掉後在柬埔寨買了三套房子，2019年賣了兩套留了一套，同年投了3套菲律賓的房產，2020年又收了一套客戶退的菲律賓房產，我認為這是抄底。

我在馬來西亞炒房的增值部分收益接近20%、泰國接近30%，因為我買賣都比較早，是期房，沒有租金收益；2019年賣出的柬埔寨兩套房產的收益更高一些，接近35%。目前還持有的一套柬埔寨現房，租金回報率每個月在7%左右。後續購入的菲律賓期房還沒有租金收益。

如果有投資客在2019年下半年或2020年，純為了投資（除度假養老），購置了馬來西亞、泰國的房產，我覺得被“割韭菜”的可能較大，但如果購買了柬埔寨、越南、菲律賓的房產，就不算割韭菜，還屬於比較早期，我認為未來5年都還是黃金發展期。

我覺得，疫情是讓東南亞房產投資不再“過熱”，泡沫不至於變得過大。因為前期市場過熱，有些開發商並沒有足夠的資金卻也來搶占市場，但房子可能根本建不起來，因為疫情反而避免了這種投資陷阱，避免買到爛尾樓。

我建議海外房產投資一定要選擇放心的開發商，要去現場勘查地段、開發商實力、當地人生活方式和消費水平，謹防遇到“殺豬盤”。

關於購買海外房產的資金換匯問題，因為東南亞房產的付款方式相對靈活，早期我還是夠用的，投多了以後我是借用朋友的額度來用的。不過有些開發商為了迎合中國大陸投資客的需求，可以提供人民幣支付方式，按照匯率計算，不會收取手續費或提高匯率。但這些中介也會經常更換收款賬戶，為避免監管查詢大量資金流出風險。

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