生活在環京地區的人們，沒有任何關於樓市的熱鬧，不少人微妙地感覺到，一度頻繁傳言要劃歸北京的地方，離北京，好像越來越遠了。
長三角、珠三角都市圈的人們整天聽著“萬人搖”“調控加碼”“約談”的消息，覺得上海、深圳的每個動靜都跟自己有關係。
但生活在環京地區的人們，沒有任何關於樓市的熱鬧，不少人微妙地感覺到，一度頻繁傳言要劃歸北京的地方，離北京，好像越來越遠了。
沒有消息，是最壞的消息。
“房子白送”
新年剛過，一個中年男人，站在樓道裏，一隻耳朵上掛著口罩，對著提前寫好的詞，一字一句地念，“我是首爾林蔭大道的房主，因還款壓力太大，房子想免費送給大家，隻需要你把尾款幫我還了就行。”可能是為了顯得更讓人安心，他加上了“我對以上說的話負完全的法律責任”。
這視頻並沒有引起太大的反應，房子白送這招，已經是去年炒過的冷飯，人們已經不像第一次聽到時那麽吃驚。賬早就被算清楚，要還的尾款都比現在的市價貴得多，大家不過就是看個熱鬧。
今年是燕郊的小馬做地產經紀的第四年，過年以後上班的第三天她接到了一個北京客戶打來的谘詢電話，對方在國貿附近上班，她推薦了在售的一家大房企的項目，精裝修2萬3一平米，樓下就有815、819公交車直達國貿。
“沒有比這個更低的價了，已經限購三年了，最高那會都得3萬8。”對方說考慮考慮後沒了消息，緊接著那個周末，小馬給那個客戶打了三次電話，都被拒接了，她知道，又黃了。
房價降一半，是環京地區樓市的眾生相，最誇張的廊坊永清，房價最高衝破過兩萬，現在跌落到七八千。
一位高位入場的朋友苦笑，“這哪是腰斬，都砍到腳脖子了。”
風雲突變
在京津冀起變化前，這裏是眾多開發商望塵莫及的地方，有錢也拿不到地，房產“老大哥”萬科還在香河拍地被打過。這片緊挨皇城的熱土成就過很多梟雄企業，華夏幸福便是其中之一。
2016年以前，環京無人不識孔雀城。成立於2003年的孔雀城，是華夏幸福的招牌項目。
很多年前，還是廊坊本地開發商之一的王文學找到了王誌綱，這個在南方幫助早期的碧桂園變身飛天鳳凰的人，也是環京孔雀誕生的關鍵人物。“吃北京的糧，下金蛋在廊坊”的金蛋計劃，是王誌綱給王文學指出的一條明路。
從此華夏幸福走出了一條不同於普通開發商的產業運營新路，這條路讓住宅品牌孔雀城開遍了北京周邊，也把產業園複製出廊坊，走出河北省。華夏幸福從河北當地一家名不見經傳的企業登上千億房企排行榜，據說曾是長三角、珠三角的書記、市長們紛紛前來招募的對象。
2016年底，華夏幸福董事長王文學花4000萬把年會辦在海南三亞的喜來登酒店，杯盞交錯的露天花園，海風都是幸福的味道。
那一年華夏幸福以1203億的銷售額衝到房企第8名，538.2億元的營業收入有90%來自環京。
2017年4月，中共中央、國務院宣布設立雄安新區的那幾天，來自全國的資金都在京津冀上空盤旋，虎視眈眈。作為雄安概念股的河北房企華夏幸福，接連爆出了幾份之前跟雄縣、保定的戰略協議，有人算出主打產業新城的華夏幸福在雄安新區差不多有將近500平方公裏的合作項目，環京和京津冀的布局，讓這家河北房企一連創下了幾個漲停板，市值差點翻了一倍。
4年後，這家企業淪落到站在懸崖的邊緣，身上背著2000多億債務，當初大口吃海鮮大口喝酒的“弟兄們”，要準備“勒緊腰帶過苦日子”。在2021年2月1日的債權人委員會上，王文學總結了華夏幸福困境的原因，“錯誤研判了環京的房地產形勢”排在第一個。
環京的光環是2017年失色的，華夏幸福的轉折點也是在這一年。調控來得猝不及防，一時之間，環京樓市量價齊跌。讓大多數人意外的是，與上海、深圳周邊的城市群不同，環京地區的樓市被“凍”得沒有一絲抵抗力。
“河北地王”重回環京大本營
調控之後，萬科曾經在2018年花了32億買下5個環境項目公司控股權，把廊坊、大廠、涿州、霸州這些環京核心城市的10塊住宅用地裝進口袋，完成了環京的布局。2016年去香河拍地被打的這口氣，總算咽了下去，“外人”進不去的環京，終於打開了口子。
但環京地區的樓市並沒有因為萬科的到來而如外界所料“有希望了”，調整周期比想象中還要長很多。
2019年年中，有消息稱碧桂園在內部發布了一個調整通知，將原來環北京範圍內的5個區域調整到2個。據說，是為了適應房地產市場變化及集團架構，以進一步加強區域深耕、聚焦核心城市。就在2016年，碧桂園北京區域的營銷總曾經在接受采訪時說，“環北京區域成為兵家必爭之地，又演變成了北京之外的地產江湖，碧桂園要大幹一場。”
有人做過測算，2018年後在環京區域拿地最多的房企，已經不再是華夏幸福，而是榮盛發展。
同樣起家於廊坊，這兩年躥升為“河北地王”的榮盛，其大本營也在環京區域。
所以在華夏幸福的債務危機後，很多人都在擔心榮盛會不會走同樣的路。
2020年，榮盛發展銷售大約1271億，全年的銷售均價比上半年略降。與之相對應的是，淨利卻從2017年開始逐年下降，2020年第三季度，降幅將近25%。
業績下降的同時，資金也麵臨壓力。根據三季末的數據，融資新規的三道紅線中，榮盛發展踩中兩條。
自從意識到環京的風險，榮盛發展開始努力向長三角、珠三角、川渝延伸。雖然已經算得上是一家全國性企業，去年銷售排名在第22位，但河北仍然是絕對的重頭。2020年半年報顯示，榮盛發展在河北省的營收占比仍然超過50%，而2019年，這一比例在35.66%。
有意思的是，2020年，榮盛發展在河北省內的投入和土儲比重都提高了不少，有分析稱，這是有意重回大本營。
什麽時候是底？
克而瑞數據顯示，去年環京主要城市TOP30房企銷售金額超過2000億元。榮盛發展以226.31億排名第一，萬科、融創緊隨其後，華夏幸福、隆基泰和、碧桂園、恒大超過百億。
但這30家房企的成交金額，比2019年下降超過了10%，價格也同比下跌了2.36%。
量價齊跌的局麵結束的時候，才有希望看到拐點，但誰也不知道這個時點什麽時候到來。
“2021年，北京回暖之後，會帶動整個環京回暖。”克而瑞的一份報告分析，燕郊成交量已經連續兩個月突破千套，這種勢頭會在今年繼續。
中指研究院統計了2020年環京六區（燕郊、大廠、固安、香河、永清、涿州）的拿地記錄，保利、金地、大悅城，出現在固安地塊的房企名單上。
來自貝殼研究院的統計數據顯示，跟2019年相比，2020年環京區域中，燕郊所在的三河、大廠、固安、涿州土地成交麵積和金額均有不同程度的增長，其中固安兩項均為最高值，涿州則增速最快，土地成交麵積、成交金額分別增長超過300%、200%。
土地是樓市風向標，但這是在沒有其他重大外部因素影響的情況下。
網上盛傳王文學在內部講話中說，華夏幸福的困難“要一年或者一年多，甚至兩年的時間去化解”，不知道這裏麵是不是隱含著他預估的，環京樓市的反彈時機。
好看新聞|時事與歷史：環京房企陷2000億債務危機，“白送房”沒人應