牡丹江的房價又降了。
6月17日，國家統計局發布5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，牡丹江市二手房價格同比下跌7.1%，跌幅居全國前列。
今年以來，牡丹江市二手房價格一直在下跌。1—4月，二手房價格分別同比下跌10%、9.9%、9.4%和8.3%。貝殼研究院4月23日發布的研究報告指出，在不考慮通脹的前提下，2020年牡丹江市二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。
“今年凡是有賣點的房子，比如二三樓、格局好的、有學區的，價格都沒有掉。但比較偏遠的、樓層高、樓齡高的房子，價格都掉了。”牡丹江市一家房產中介對時代周報記者表示。安居客數據顯示，牡丹江市二手房6月掛牌均價為5480元/㎡，比去年下降的4.21%；新房價格更低，5月成交均價為5023元/㎡，比去年下降16.98%。
圖片來源：安居客APP截圖
房價下跌的背後是牡丹江經濟低迷與人口流失。
2020年牡丹江全市地區生產總值831.7億元，同比增長0.4%，經濟總量不及2011年的934.8億元。最新人口普查數據顯示，2020年牡丹江人口229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，減少50.85萬人，下降18.17%，年平均增長率為-1.99%。
作為國內收縮型城市的代表之一，牡丹江未來出路何在？
人口規模回到80年代
牡丹江市位於黑龍江省東南部，是一座典型的工業城市。20世紀50年代初，受優先發展重化工業的國家產業政策影響，牡丹江的森林工業、橡膠、機械等行業處於發展的黃金階段，曾經擁有全國最大的拉舍爾毛毯生產廠、亞洲最大的木工機械廠、全國第二的水泥廠等諸多企業，工業增加值占GDP的比重保持在40%以上。
工業經濟的快速發展推動了人口的集聚。牡丹江2020年統計年鑒顯示，1952年全市戶籍人口63.63萬人，1990年人口增長到253.77萬。在這段近40年時間裏，當地人口增長了差不多4倍。
1993年，受國家產業政策調整和國企轉製影響，中國過往的計劃經濟開始向社會主義市場經濟轉變的時期。作為進入計劃經濟較早、退出較晚的牡丹江，一度麵臨企業停產、職工下崗等問題，經濟低迷長達十餘年。
2007年，牡丹江推進沿邊開放先導區建設，全市經濟發展進入“快車道”。經濟經濟發展遇到困難，但1990—2010年的二十年，牡丹江戶籍人口仍然保持增長，在2010年達到了279.87萬的頂峰。
2010年之後，牡丹江人口逐年減少。最新人口普查數據顯示，2020年牡丹江全市人口為229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，減少50.85萬人，下降18.17%，年平均增長率為-1.99%。目前牡丹江229.02的人口規模，相當於回到了上世紀80年代的水平（1980年戶籍人口221.7萬人）。
“等孩子去南方讀大學後，大部分家長都會跟著去南方了。”在牡丹江工作、生活的王偉（化名）對時代周報記者表示。
在校的中小學生數量也反應了牡丹江人口萎縮的現狀。根據2020年牡丹江市統計年鑒，1990年中學和小學在校生人數分別為15.51萬、29.25萬，到2010年，人數下降到14.04萬、13.7萬。2019年，中學生和小學生的人數進一步下降到10.83萬、9.67萬。其中，小學生的下降規模遠大於中學生。
圖片來源：牡丹江2020年統計年鑒
2020年7月，黑龍江省統計局發布的《牡丹江市人口發展現狀分析報》提到，“90後”、“00後”成為牡丹江流出人口中的主力軍，比重達27.1%。原因主要是牡丹江經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方麵缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。
工資待遇不如南方
宋凱是綏芬河人（隸屬於牡丹江），提到家鄉，他在言語之中流露出偏愛之情——“我最喜歡的城市就是綏芬河，特別涼爽，小城市特別幹淨。”
但因為當地就業機會不多，工資待遇不如南方，宋凱選擇去近三千公裏外的浙江省義烏市工作，目前主要做物流生意。但他認為自己“家還在綏芬河，孩子都在那上學”。宋凱之所以選擇離家，主要是認為南方整體的營商環境更好。
“有手藝的，在牡丹江工資還行，能掙個幾千塊錢，沒有手藝的就隻能掙‘死工資’。”在牡丹江生活的王偉（化名）對時代周報記者坦言，牡丹江整體的收入水平都不高。
根據牡丹江市統計局發布的數據，2019年全市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為59268元，同比增長3.4%。其中，采礦業的年平均工資最高，是96000元，是全市平均工資水平的1.6倍，其次是教育行業，年平均工資為80060元。
而2019年，全國城鎮非私營單位就業人員年平均工資為90501元，名義增長9.8%。
換句話說，牡丹江平均工資僅為全國平均水平的三分之二，平均工資增速也不及全國。即便是東北地區的年平均工資和增速，也比牡丹江高——2019年，東北地區城鎮非私營單位就業人員年平均工資為71721元，增速為9.6%。
工資待遇低，與牡丹江的產業層次低有關。目前，牡丹江的工業以資源開發型、產品粗加工型、勞動密集型等傳統產業為主。其中，木材加工和木製品業、造紙和紙製品業、農副食品加工業、橡膠和塑料製品產業占規模以上工業近四成。
從經濟總量上看，2017年，牡丹江地區生產總值達到1404.7億元的高峰。但此後受國家去產能、調結構等政策影響，全市經濟進入調整期。2018年牡丹江GDP腰斬至783.9億元，增速從上一年的6.4%，下降到1.3%。
不過最近兩年，牡丹江經濟總量有所回升。2020年牡丹江全市地區生產總值831.7億元，同比增長0.4%。然而，這一規模僅相當於2011年左右的水平。
製表：時代周報記者陳澤秀
經濟低迷，導致當地人的工資收入上不去，政府的錢袋子也不充裕，財政收支平衡主要靠上級的轉移支付。
牡丹江2020年財政預算執行情況顯示，2020年牡丹江全市一般公共預算收入54.5億元，同比下降7.2%；一般公共預算支出284.8億元，同比增長1.6%。換句話說，牡丹江一年的預算支出是預算收入的5倍多。不過，牡丹江全市預算收入加轉移支付收入後，收入總額344.8億元，能夠實現收支平衡。
與一些嚴重依賴“土地財政”的地方不同，牡丹江的賣地收入並不能覆蓋支出。2020年全市政府性基金收入17億元，同比增長47.5%，支出47.1億元，同比增長66%。政府性基金收入的大頭是土地出讓金。在2020年牡丹江17億元的政府性基金收入中，包含12億元的市級收入，主要是開發區土地出讓金集中繳納。
靠旅遊帶旺人氣
為了提振經濟、吸引人氣，牡丹江正在積極“自救”。
譬如旅遊，牡丹江有天然的氣候優勢——積雪期長達6個月，有“中國雪城”、“中國雪鄉”的美譽。
牡丹江市副市長齊忠彥提到，全力推進牡丹江市的“文旅富市”，全麵推動旅遊產業轉型升級、高質量發展。
具體舉措包括，出台《全域旅遊發展規劃》《冰雪旅遊專項規劃》，以“冰雪勝境·避暑天堂”為總定位，確定“一核兩帶四區”旅遊產業發展空間布局等。
今年“五一”期間，牡丹江旅遊主要指標呈現“爆發式”增長，接待遊客人數、旅遊總收入較2019年同比分別增長了242%和367%，旅遊產業回暖複蘇態勢明顯。
牡丹江有“中國雪鄉”的美譽 圖源：視覺中國
“牡丹江在‘冰雪勝境’方麵開發得不錯，但在‘避暑天堂’方麵做的還不夠。”中國區域經濟學會副會長兼秘書長陳耀對時代周報記者表示，牡丹江在冰雪方麵主要是短期旅遊或運動。其實避暑時間相對更長，可以吸引養老、旅遊休閑等活動，這都是有前景的領域。“在這些方麵多下功夫，還是可以吸引部分人口回流的。”
從地理位置上看，牡丹江與俄羅斯接壤，邊境線長211公裏，具有沿邊近海的優勢。
牡丹江是我國唯一中俄地區友好合作示範城市。2019年8月，中國（黑龍江）自由貿易試驗區正式設立，其中就包括位於牡丹江的綏芬河片區。隨著牡丹江開放優勢不斷提升，自貿區綏芬河片區加快建設，綏芬河口岸成為黑龍江省唯一常態化開通的陸路口岸，扣除原油管道運輸因素，貨運量占全省陸路口岸的80%。
綏芬河獨特的口岸優勢，吸引了創業者來到牡丹江 圖源：視覺中國
陳耀認為，牡丹江具有沿邊開放的優勢，“在東北亞合作方麵，可以做很多文章”。
牡丹江也向人才不斷遞出橄欖枝。近年，當地發力推進“科技興市”“人才強市”，持續深化市校院企合作共建，著力匯聚創新要素，並吸引了一批人才到當地就業。
宋凱對家鄉的發展充滿期待。“現在綏芬河的機場也修好了，交通很方便，說不定哪天就回老家發展了”。
華客新聞 | 時事與歷史：十年人口銳減50萬，這座城市房價跌回14年前