魔都樓市從來不缺故事……
繼浦城小區百套老破小一夜售空後，上海又一老洋房憑借億元成交價強勢“出圈”。
近日，阿裏法拍網上拍出一棟老洋房，成交價9932萬元，較評估價溢價83%，較起拍價溢價162%。該建築為一幢3層西班牙風格花園住宅，建麵360平方米，於1936年竣工，主樓帶車庫，且擁有一個約150平方米麵積的花園。
當日早10點，該標的正式開拍，共有21位意向人或機構報名，經過11個小時的“麓戰”、719輪報價，最終被競買者D3952拿下，期間先後延時672次，憑借著對這套老洋房的執念買家們撐到了最後。
“血拚到底”的結果是起拍價3797萬的老洋房最終以9932萬元成交，溢價率高達162%。
這一結果，讓不少行業人士直呼“看不懂“。
中原地產市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示，這可能隻是個別案例，或與最近市場情緒仍在高位有關，“評估價其實是明顯低於市場價的，幾百輪下來，不排除市場情緒失控，結果超過預期了。”
此外，安居客中介張洋（化名）也表示了類似看法，他直言“按正常價格來看，小區目前為止還沒有賣過這個價格，很可能是炒上去的”。
小區房價之巔
引發一眾買家瘋狂的房源位於“上方花園”，是英商馬海洋行設計、於1941年落成的公寓式花園裏弄，距今已有85年曆史，入選上海市優秀曆史建築。從位置來看，現位於內環淮海中路1285弄，即此前聞名遐邇的霞飛路。
從地鐵1號線常熟路站3號口出來，馬路對麵即是小區入口。
小區入口（何豔豔 攝）
小區內一條雙向主幹道貫通南北，東西方向依次布局5排整齊的行列式住宅，共計74幢，均為3層磚木結構住宅。
本次被司法拍賣的30號小洋樓，位於右手邊第一個裏弄。曆經近百年風吹雨打，洋樓顯現出一種飽經滄桑的破舊感，牆皮剝落、汙漬成片，牆體上還有細小的裂紋，頂層的窗戶已見破碎。
30號老洋樓前院（何豔豔 攝）
30號老洋樓背麵（何豔豔 攝）
《國際金融報》記者從小區住戶處了解到，該樓已空置多年，此前為一戶獨居。這也與法拍裁定書所述一致，該樓淪為法拍，正是源於一樁家族遺產分割糾紛案。
據悉，該洋樓由7人共同繼承，實際僅有一人留在老宅居住。隨後，其中4人提出分割共有財產的主張，並訴至法院。裁判文書網顯示，徐匯區人民法院於2017年6月22日判定，將該房屋進行拍賣或變賣，所拍價款按各繼承人所有產權份額進行分割。由此才引發了這場老洋房的法拍“狂歡”。
據悉，此次拍賣共吸引超八萬人圍觀，但拍出近億元天價卻出乎眾人意料，相當於高出同小區市場價50%左右，較5月法拍的43號全幢還要高出1591萬元。
盧文曦指出，“超過那麽多，不排除有其他因素影響。”如出售方想賣出高價，找托將價格頂上去；此外，由於評估價明顯低於市場價，亦不排除數百輪下來市場情緒失控，導致競拍結果超出預期。
與此同時，也有業內人士指出，相較於周邊愉園、新康花園、複興西路洋房、延慶路123弄小區等老洋房小區，上方花園品相較好，具有較高投資價值；且該小區文化底蘊深厚，曆史名人雲集，如著名出版家及愛國教育家張元濟、中國現代會計之父潘序倫等，也是投資加分項。
業主受刺激“跳價”600萬
據《國際金融報》記者了解，該小區鮮有業主掛牌出售。
有小區居民向記者介紹，上方花園雖然住戶較多，但很少是業主自住，多是出租或空置。即便是出租，租金也比周圍小區貴，幾平米的單間一個月下來最低也得3000-4000元，更多的是租給一些小公司辦公。目前鏈家網上僅有2套在租，均為1室1廳，麵積25平米左右，租金分別為6500元和8000元。
“出售的也不多，很少有業主願意賣，寧願空著。”上述居民說道。
各大二手房交易平台上，目前僅安居客掛出一棟上方花園小洋樓公開在售。房源信息顯示，該樓房建築麵積360平方米，與30號小洋房大小相同，而報價（核驗價）僅為5399萬元，相較本次法拍房性價比高出不少。
記者就此聯係到中介張洋，其透露，該房源實際掛牌價為6800萬元（即業主實際到手），稅費各付。
若按賣方“滿五唯一”、買方為首套粗略計算，交易雙方稅費合計為674萬元。具體來看，買方需支付契稅和中介費，首套契稅按1.5%計算約102萬元，此外買家還需承擔2%的中介費，即136萬元，合計238萬元，值得注意的是若為二套則契稅翻倍；至於賣方，稅費主要為增值稅和個稅，由於購房曆史久遠，購入價格已不太清晰，增值稅據張洋預估不會超過300萬，加上個稅2%，合計約436萬元。
這也意味著，買方實際需支付的購房價款及稅費將超過7000萬元。
然而，上方花園的房價漲勢並沒有給買家猶疑的時間。因為這次法拍，小區小洋樓的影響力及知名度進一步擴大，記者從小區保安處了解到，近期每天都有七、八組人前來看房，除了中介帶看，還有不少人士自行開車過來。“主要是看看房型和位置，看完就走”。
小區內景（何豔豔 攝）
張洋也告訴記者，其實早前該小區洋房就有很多客戶關注，出房率還可以。經過這一次拍賣，很多人都了解到這塊洋房，也知道目前一個出價標準，“如果有合適的，也許會比之前出的更快些”。
此外，小區房價受法拍的高溢價影響，也在一定程度上提振了業主信心。“本來還有一棟，結果下午和業主聯係時跳價了，之前說6000萬元，現在又提高了600萬。”若以此價格成功出售，成交單價就在19萬元以上。
鏈家網顯示，此前該小區曾有3套房源單獨出售，分別為2室1廳、2室0廳和1室1廳，成交單價在7.3萬-7.8萬左右。張洋解釋道，如果房源有多本產權證，是可以拆開賣的，像本次6800萬這套，就有2本產證。而對於較大的價格差異，盧文曦認為，主要可能是因為中介受到價格管控，而法拍則是價高者得。
華客新聞 | 時事與歷史：21名富豪“瘋搶”上海老洋房，血拚719輪
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