生孩破限購，當下樓市最偉大的發明

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救市已經救麻了。

放寬落戶、人才購房補貼、稅費調整、公積金調整、首付比例調整、限購、限售、限貸放鬆

目前全國救市城市已經超過百城之數，救市的城市能級也越來越高。從三四線到二線城市、省會城市，強二線城市，甚至一線城市也躍躍欲試。

尺度也越來越大！

比如佛山、中山、東莞一個比一個猛！

特別是 4 月 29
日中央政治局會議定了總基調：支持各地從當地實際出發完善房地產政策。

接下來我們將會看到更加眼花繚亂、尺度更大的救市政策！

但是！注意但是！全國各地的救市政策都是齊刷刷的從天平的一端跑到另一端，而且一點不 fashion!
嚴重缺乏五彩斑斕的黑的想象力！

這一輪救市政策我服且隻服一個城市：無錫。

無錫是全國首個由地方衛健委牽頭發出的放鬆限購的內容。

1、如果生了二孩或三孩的家庭，首次申請公積金，額度可提升到 60 萬，夫妻倆都符合條件，可提升到 100 萬。

2、生育二個孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購區域新增購買一套商品住房。

簡單來說，多生孩子不僅能破限購，還能獲取更多的公積金貸款額度。將生娃和買房完美的結合在一起，將人口催生和房地產去庫存完美結合在一起！

無錫政府有高人！

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我們現在剔除疫情、經濟周期、地緣政治等幹擾因素，客觀評價中國長期發展兩大核心問題 ：

1、人口問題，老齡化、人口紅利大幅度消退；

2、房地產業瓶頸問題，土地財政不可持續；

截止 2021 年中國總人口數量 14.126 億人，城鎮化率 64%，表麵上中國人口還在增長，為世界第一人口大國。

但人口趨勢不容樂觀。

2021 年的人口出生率隻有 7.52%，相比 2016 年 5 年時間有近一半的跌幅。2020 年中國人口自然增長率（出生率
– 死亡率）僅為 1.45 ‰，創下 1978 年以來的曆史新低，2020 年相比 2019 年，全國人口淨增 204 萬人，而
2021 年相比 2020 年人口淨增僅 82 萬人。

人口增長率的指標更加直觀，2016 年中國人口的增長率 6.53%，而 2021 年隻有 0.34%。

按照當下的人口趨勢，很大可能我們將在 2022
年見證曆史，出生人口小於死亡人口，中國人口正式進入負增長狀態。

這裏插一句，如果最終 2022 年中國人口負增長，要比人口預測模型提前了將近 8 年。

人口負增長不僅是人口紅利的消失，一方麵當下的總和生育率已經低於世代更替水平，另一方麵社會勞動力數量正在急劇下跌。七普數據顯示，與
2010 年相比，我國勞動年齡人口減少 4000 多萬人，未來 5 年我國勞動年齡人口將每年減少 300 萬以上，在 2028 年
-2039 年間，年均減少數量將超千萬。

整個社會的生產力將大幅度下滑。

而按照國際通用標準（65 歲以上人口占比超過 7% 就進入老齡社會，超過 14% 就進入深度老齡化社會），中國在 2021
年（14.2%）已經進入深度老齡化社會，整個社會的負擔逐年暴增！

也正是這種人口斷崖式危機，任澤平博士提出了爭議非常大的” 抓住窗口期，央行多印 2 萬億，用 10 年多生
5000 萬孩子 “。

誠然印 2 萬億有很多的伴生問題，但改革迫在眉睫。

所以本質上 2021 年是最特殊的一年，短期利益和長期利益的一次深度博弈。

1、放開三孩；

2、打擊教培，降低教育負擔；

3、打擊房地產，意圖降低住房負擔；

4、醫療改革，集采，降低醫療負擔；

除了立竿見影的補貼之外，促進生育還有一個結構化的問題，個體家庭情況不同的情況下，更有效率的是如何讓有餘力的家庭多生育？

那麽什麽樣的家庭更有餘力？

最簡單粗暴的答案是能夠多次置業的家庭 !

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同樣，理解中國經濟重要的課題是理解房地產。

1、房地產業是國民經濟的支柱行業，GDP 占比超過 1/3。

房地產行業本身 GDP 影響占比 11%，而房地產影響的包括建築業等上下遊的行業占比超過 20%。

2、土地財政是地方財政的重要支撐。

目前全國重點城市中有超過 12 個城市土地財政的依賴度超過 100%。

超過 30 個以上重點城市土地財政依賴度超過 50%。

最近 5 年全國重點城市土地出讓當中，杭州出讓 13056 億元、上海 11648 億元、北京 10478 億元、廣州 9483
億元、南京 8562 億元、武漢 8489 億元。

即便產業最發達的一線城市，土地出讓收入也是一筆天文數字。

在整個樓市良性循環當中，一級市場、二級市場、三級市場是一個整體。如果新房銷售不順利，二手房低迷，土地市場也很難有好的表現，土地財政便是空中樓閣。

最典型的是 2021 年三次集中土拍中，全國絕大多數城市第二次、第三次集中土拍都是大型滑鐵盧現場。甚至到 2022
年第一次集中土拍也都是國央企和地方城投公司強行托底。

即便沒有 2020 年疫情黑天鵝對經濟的巨大衝擊、2021 年房地產巨變，中國房地產也麵臨著瓶頸問題。

1、作為供需關係最基礎載體，人口問題；

2、城鎮化率 64%，已經越過高速增長期；

3、中國房地產頂部已經達到，正在麵臨行業出清；

2021 年中國商品房銷售麵積 17.9 億平方米將成為曆史高位。

△ 數據來源於民生證券

問題也很明顯：

1、超大規模的棚改屬於一次性政策，不可持續：

2、城鎮住房需求已經大幅度提升，飽和；

3、2015-2019 產生的開發冗餘、庫存冗餘需要很長時間消化，矯正；

所以當下的中國樓市已經從城鎮化跳脫到城市結構化，高能級城市 VS 低能級城市、人口流入城市 VS
人口流出城市，瘋狂內卷、存量搶奪。

這一次沒有棚改的牌可打，隻能解開調控的枷鎖，釋放購買力。

但調控一直是一門藝術，情緒過熱、過冷如何轉換？

如何精準解鎖？

如何響應 ” 滿足合理的住房需求 “？

如何短期刺激購房需求又守住 ” 房主不炒 ” 底線？

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無錫政策的閃光點在於，在人口困境與房地產困境中打開了一扇窗。

讓有餘力的家庭充分發光發熱，一邊生孩，一邊去庫存也好，土地財政做貢獻也罷！總之如果人口工具包不好用，就把樓市工具包拿來跨領域對衝、調節。

在無錫之前，江蘇海安、四川資中、北京朝陽、陝西及吉林等 7
個城市或省份，都發布了二孩及三孩家庭的購房支持政策。但整體乏善可陳，比如江蘇海安的購房補貼等乏善可陳。

事實上整個樓市工具箱，限購、限貸、限售、公積金、利率等信貸政策能用的簡直不要太多。

生孩破限購

生孩首套房貸款政策

生孩限售政策

生孩公積金額度

生孩利率打折

PLUS 版多孩家庭政策

……

總有一款能夠敲開你的心扉。

再不濟，如上海、深圳、南京、西安、成都、杭州等等這麽多有倒掛、有打新紅利的城市，二胎、三胎難道不能加積分嗎？

如果這是一份城市的紅包，為什麽不能讓多孩家庭廣泛參與呢？

再或者，多孩家庭購買新房，房價打折，土地出讓金政府定量返還開發商，不也是一種策略嗎？

總之一句話，如果當下中國樓市還有紅利，讓多孩家庭先拿！